ما هي فقرة الشراكة في الإيجار؟
تسمح بند المشاركة في عقود إيجار التجزئة للمستأجرين بتخفيض الإيجار إذا غادر المستأجرون الرئيسيون أو عدد معين من المستأجرين المساحة التجارية. يُعتبر المستأجر الكبير أو الرئيسي عامل جذب كبير لحركة المرور، خاصة في المراكز التجارية. وغالبًا ما يكون أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل المستأجر يختار التواجد في مركز تجاري معين. يوفر بند المشاركة للمستأجر نوعًا من الحماية في شكل تخفيض الإيجار لتعويض الخسارة المحتملة في حركة المرور.
النقاط الرئيسية
- بند المشاركة في الإيجار يشبه بند التأمين الذي يحمي من التأثير المالي على المستأجرين الآخرين الذي يمكن أن يحدث عندما يغادر مستأجر رئيسي مساحة تجارية.
- يمكن أن يعاني المستأجرون الآخرون من نقص في الحركة وانخفاض في الدخل عندما يغادر مستأجر رئيسي المساحة أو المركز التجاري ولم يعد يجذب العملاء المحتملين.
- يمكن تعويض الأعمال التجارية في قطاع التجزئة التي تحتوي على بند الشراكة بتخفيض الإيجار.
- غالبًا ما يعارض الملاك هذه البنود لأنها قد تكلفهم جزءًا كبيرًا من الإيرادات.
- يمكن لأصحاب العقارات تحديد شروطهم للموافقة على بند المشاركة في الإيجار.
فهم بند الشراكة المشتركة
عادةً ما يكون المستأجرون المشاركون هم المستأجرون الرئيسيون في المركز التجاري. إنهم المتاجر الكبيرة والشهيرة التي تجذب حركة مرور متزايدة والتي تمتد إلى المتاجر الأخرى في نفس الموقع.
عادةً ما ينتهي الأمر بأصحاب العقارات بخسارة الكثير من الإيرادات عندما يُجبر بعض تجار التجزئة على إغلاق هذه المتاجر لتقليل التكاليف في أوقات الضغوط الاقتصادية.
عادةً ما تكون بند المشاركة في الإيجار موضوعًا يتم التفاوض عليه بشدة في عقود إيجار التجزئة. لا يحب الملاك بنود المشاركة في الإيجار لأنهم لا يستطيعون التحكم في تصرفات المستأجرين أو الشاغلين الآخرين في مركز التسوق. يعتقدون أن وجود عدد معين من الشواغر أمر لا مفر منه وأن إيراداتهم من مركز التسوق يمكن أن تتأثر بشدة بسبب بند المشاركة في الإيجار.
يعتمد حصول المستأجر على بند المشاركة في الإيجار بشكل كبير على قوة تفاوضه. يسعى الملاك إلى استقطاب المستأجرين الوطنيين والإقليميين الكبار بسبب شهرتهم وقدرتهم على دفع إيجارات أعلى واستمراريتهم. كما أنهم مرغوبون بسبب قدرتهم على جذب الزبائن ورفع مكانة المركز التجاري في نظر الجمهور. هؤلاء المستأجرون يتمتعون بموقف تفاوضي أفضل للحصول على حماية المشاركة في الإيجار مقارنة بالمستأجرين الأصغر.
الشروط الشائعة للمالك في بنود المشاركة في الإيجار
عادةً ما يرغب المالك في أن يفي المستأجر بشروط معينة للحصول على شرط المشاركة في عقد الإيجار. غالبًا ما يكون الشرط الأكبر هو أن المستأجر لا يمكن أن يكون في حالة تقصير في عقد الإيجار إذا أراد تفعيل بند المشاركة.
قد يطلب المالك أيضًا من المستأجر تقديم دليل على انخفاض المبيعات خلال فترة انتهاك الشراكة مقارنة بالفترة التي سبقت الانتهاك. كما سيرغب المالك في التأكد من عدم السماح بوجود حلول متعددة بموجب عقد الإيجار لمثل هذا الانتهاك إذا قام المستأجر بتفعيل بند الشراكة. لا يريد المالك أن يكون في موقف يحصل فيه المستأجر على فائدة من حل انتهاك الشراكة ثم يقاضي للحصول على أضرار أخرى.
ما هي فقرة القوة القاهرة وهل هي نفسها فقرة الشراكة في الإيجار؟
تُشبه فقرة الشراكة في الإيجار فقرة القوة القاهرة من حيث أن فقرة القوة القاهرة تضمن أيضًا الحماية من الخسارة بسبب ظروف خارجة عن سيطرة التاجر. ولكن فقرة الشراكة في الإيجار ترتبط بشكل خاص بمستأجر رئيسي في مركز تجاري أو مساحة تجارية، بينما يمكن أن يكون حدث القوة القاهرة أي شيء تقريبًا يعطل الأعمال. وقد أدى جائحة كوفيد-19 إلى العديد من تطبيقات فقرات القوة القاهرة.
ما هو بند "Go Dark" في عقد الإيجار؟
تسمح هذه الفقرة لمستأجر التجزئة بإغلاق أبوابه، ووقف العمليات، و"التوقف عن العمل" دون أن يكون في حالة تخلف عن عقد الإيجار بشرط أن يكون ملتزمًا بدفع الإيجار، ويستمر في دفع الإيجار، ويلتزم بجميع الالتزامات الأخرى في عقد الإيجار. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تفعيل شروط بند الشراكة في الإيجار إذا توقف المستأجر عن العمليات ولم يعد يجذب حركة المرور.
ما هو المستأجر المشارك في عقد الإيجار السكني؟
على عكس الشريك في المساحة التجارية، يميل الشركاء السكنيون إلى شغل نفس الوحدة. يوقعون معًا على نفس عقد الإيجار. كل منهم مسؤول بشكل فردي عن دفع 100% من الإيجار إذا لم يدفع الآخر.
الخلاصة
تعمل فقرة المشاركة في الإيجار على حماية المستأجر وليس المالك. فهي تتناول قضية لا يملك المالك سيطرة كبيرة عليها: ما إذا كان مستأجر رئيسي سيغلق أبوابه ويخلي المكان. ولكن يمكن أن تكون هذه الفقرة منقذة للمستأجرين الذين فقدوا الأعمال والحركة بسبب إخلاء مستأجر آخر.
فكر في استشارة محامٍ عقاري إذا كنت تعتقد أن إحدى هذه البنود يمكن أن تساعد عملك الصغير. من المحتمل أنك ستحتاج إلى مساعدة في التوصل إلى اتفاق بشأن بند المشاركة في الإيجار مع مالك العقار.