مصروف الإيجار: التعريف، كيفية عمله، وأنواع التكلفة

ما هي مصروفات الإيجار؟

تكلفة الإيجار هي التكلفة التي تتحملها الشركة لاستخدام عقار أو موقع لمكتب أو مساحة تجارية أو مصنع أو مساحة تخزين. تعتبر تكلفة الإيجار نوعًا من التكاليف التشغيلية الثابتة أو تكلفة الامتصاص للشركة، على عكس المصروفات المتغيرة. غالبًا ما تكون نفقات الإيجار خاضعة لعقد لمدة سنة أو سنتين بين المؤجر والمستأجر، مع خيارات للتجديد.

النقاط الرئيسية

• مصروف الإيجار هو التكلفة التي تدفعها الشركة لاحتلال عقار كمكتب أو مساحة تجارية أو مساحة تخزين أو مصنع.
• بالنسبة للأعمال التجارية بالتجزئة، يمكن أن تكون مصاريف الإيجار واحدة من أكبر النفقات التشغيلية إلى جانب أجور الموظفين وتكاليف التسويق.
• بالنسبة لشركات التصنيع، تُعتبر نفقات الإيجار المرتبطة بالإنتاج جزءًا من النفقات العامة للمصنع، بينما يُعتبر إيجار المكتب الإداري جزءًا من النفقات التشغيلية.
• عامل يمكن أن يؤثر على نفقات الإيجار يشمل الحاجة إلى موقع قريب من منطقة حضرية رئيسية، أو الموانئ، أو خطوط النقل.
• مع تزايد عدد الأشخاص الذين يتسوقون عبر الإنترنت، قامت العديد من شركات البيع بالتجزئة بتحويل الأموال التي كانت تنفقها سابقًا على نفقات الإيجار لدعم التجارة الإلكترونية بدلاً من ذلك.

فهم مصروف الإيجار

اعتمادًا على نوع العمل، يمكن أن تكون مصاريف الإيجار جزءًا كبيرًا من المصاريف التشغيلية أو جزءًا ضئيلًا منها. بالنسبة للأعمال التجارية في قطاع التجزئة التي لا تمتلك عقاراتها الخاصة، تعتبر مصاريف الإيجار واحدة من المصاريف التشغيلية الرئيسية، إلى جانب أجور الموظفين وتكاليف التسويق والإعلان.

عادةً ما تنفق شركات التصنيع مبالغ منخفضة على مصاريف الإيجار كنسبة مئوية من إجمالي المصاريف. تُدرج مصاريف الإيجار لعمليات التصنيع ضمن النفقات العامة للمصنع، بينما يُحمّل الإيجار غير المرتبط بالإنتاج—مثل إيجار مساحة المكاتب الإدارية—على المصاريف التشغيلية. في العقارات، يكون الموقع عادةً هو العامل الأكثر أهمية في تحديد سعر الإيجار.

سيتعين على تاجر التجزئة الذي يرغب في إقامة متجر في منطقة رئيسية ذات حركة مرور كثيفة foot traffic دفع نفقات إيجار أعلى مقارنة بموقع أقل جاذبية. سيواجه المصنع الذي يرغب في استئجار مساحة مصنع أو مستودع بالقرب من الموانئ أو خطوط النقل في المناطق الحضرية الكبرى تكاليف إيجار أعلى من المتوسط. يتم موازنة اعتبار نفقات الإيجار مع فائدة التواجد في منطقة رئيسية (بالنسبة لتاجر التجزئة) ومع فائدة القرب من نقاط الشحن (بالنسبة للمصنع).

مكونات مصروف الإيجار

قد تكون مصروفات الإيجار مجموعة من عدة أنواع مختلفة من المصروفات. قد يتم فوترتها شهريًا كمبلغ إجمالي واحد. قد تشمل مصروفات الإيجار أيًا من المكونات التالية:

• الإيجار الأساسي: الإيجار الأساسي هو المبلغ الثابت الذي يدفعه المستأجر للمالك بانتظام وفقًا لشروط عقد الإيجار. هذا هو الرسم الأساسي لاستخدام العقار دون أي تكاليف إضافية.
• المصاريف التشغيلية: تتضمن بعض عقود الإيجار بندًا يلزم المستأجر بتغطية جزء من المصاريف التشغيلية للمبنى. يتم مناقشة هذا الموضوع بشكل أكبر في قسم "أنواع عقود الإيجار".
• رسوم صيانة المناطق المشتركة (CAM): في العقارات مثل مراكز التسوق أو المجمعات المكتبية التي تحتوي على مناطق مشتركة، قد يكون المستأجرون مسؤولين عن جزء من التكاليف المرتبطة بصيانة هذه المساحات المشتركة. تشمل أمثلة المناطق المشتركة الممرات والمصاعد ومواقف السيارات والمناظر الطبيعية.
• إطفاء تحسينات العقار المؤجر: إذا قام المستأجر بإجراء تحسينات على المساحة المؤجرة، يمكن إطفاء تكلفة هذه التحسينات وضمها إلى مصاريف الإيجار على مدار فترة عقد الإيجار.
• دخل التأجير الفرعي: إذا قام المستأجر بتأجير جزء من المساحة لطرف آخر، فإن أي دخل يتم تلقيه من ترتيب التأجير الفرعي قد يعوض جزءًا من مصروف الإيجار. في معظم الحالات، يذهب الدخل من التأجير الفرعي إلى المستأجر، على الرغم من أن المستأجر يجب أن يكون حريصًا على دفع المبلغ الكامل (وليس الصافي) من مصروف الإيجار في هذه الحالة.

مصروف الإيجار عبر أنواع عقود الإيجار

قد يختلف مقدار مصروف الإيجار أيضًا بناءً على نوع عقد الإيجار. في عقد الإيجار الإجمالي، يدفع المستأجر مبلغًا ثابتًا من الإيجار، ويكون المالك مسؤولًا عن تغطية جميع نفقات العقار، بما في ذلك الضرائب العقارية، والتأمين، وتكاليف الصيانة. يفضل المستأجرون عقود الإيجار الإجمالية لأن مصروف الإيجار الشهري يكون عادةً أقل، وثابتًا، وسهل الفهم في هذا النوع من العقود.

نوع آخر شائع من الإيجار هو الإيجار الثلاثي الصافي. في الإيجار الثلاثي الصافي، يتحمل المستأجر مسؤولية دفع ليس فقط الإيجار الأساسي ولكن أيضًا جميع أو جزء من نفقات تشغيل العقار. قد تشمل هذه النفقات الضرائب العقارية، وتأمين العقار، ورسوم صيانة المناطق المشتركة.

في حالات أخرى، قد يدفع المستأجرون عقود إيجار شاملة. تعتبر عقود الإيجار الشاملة شائعة في المباني المكتبية. في هذا الاتفاق، يدفع المستأجر إيجارًا واحدًا شاملًا يغطي الإيجار الأساسي وجميع النفقات التشغيلية، بما في ذلك المرافق والضرائب العقارية والتأمين والصيانة.

لاحظ أن هناك أنواعًا أخرى من عقود الإيجار، مثل عقود الإيجار الصدفية، وعقود الإيجار الصافية المطلقة، وعقود الإيجار الأرضية، وعقود الإيجار المرتبطة بالمؤشر. بموجب كل من هذه العقود، قد يختلف مصروف الإيجار الشهري أو السنوي قليلاً بناءً على المرافق المشمولة ووظيفة العقد.

مصروف الإيجار والتخفيضات

نفقات الإيجار التخفيض، والمعروفة أيضًا بالإيجار المجاني، هي فترة مؤقتة يُمنح فيها المستأجر إعفاءً من دفع الإيجار لفترة زمنية محددة. يتم تقديم هذا الإعفاء عادةً من قبل المالك كحافز أو تنازل للمستأجر. خلال فترة تخفيض الإيجار، لا يُطلب من المستأجر دفع الإيجار بانتظام.

غالبًا ما يتم تقديم تخفيض في مصاريف الإيجار في حالات مثل مفاوضات الإيجار، تحسينات المستأجر، جاهزية المساحة، الإصلاحات أو الصيانة، واضطرابات المستأجر. يمكن أن تتراوح فترة تخفيض الإيجار من بضعة أسابيع إلى عدة أشهر، وذلك حسب الظروف والشروط المحددة المتفق عليها.

بعد انتهاء فترة الإعفاء من الإيجار، يُطلب من المستأجر عادةً استئناف دفع الإيجار بانتظام كما هو موضح في اتفاقية الإيجار. من المهم جدًا لكل من الملاك والمستأجرين توثيق شروط الإعفاء من الإيجار بوضوح في اتفاقية الإيجار لتجنب أي لبس أو نزاعات في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك، يجب معالجة أي تأثير على جوانب أخرى من عقد الإيجار، مثل تمديد مدة الإيجار أو زيادات الإيجار، والاتفاق عليها خلال عملية التفاوض.

في العديد من عقود الإيجار، يوجد بند يسمى القوة القاهرة. هذا يعني أن المستأجر قد لا يكون مجبراً على الاستمرار في دفع الإيجار لأحداث معينة كانت خارج سيطرة المؤجر أو المستأجر.

مصروف الإيجار والتكنولوجيا

أدى ارتفاع شعبية التجارة الإلكترونية إلى دفع العديد من الشركات إلى إعادة التفكير في مقدار الأموال التي تنفقها على استئجار العقارات التجارية. تقوم بعض الشركات بتقليل عدد المتاجر التقليدية التي تديرها لتحويل المزيد من عملياتها إلى التسوق عبر الإنترنت. يصف نموذج الأعمال "Click and mortar" الشركات التي تجمع بين العمليات عبر الإنترنت وغير المتصلة بالإنترنت في شكل موقع ويب ومتاجر فعلية لتلبية طلب المستهلكين.

يتغير الطلب على المساحات المكتبية أيضًا بسبب التقدم التكنولوجي حيث تدرك الشركات أنها يمكن أن توظف العمال عن بُعد من المنزل. فائدة واضحة للشركة هي تقليل نفقات إيجار العقارات، بينما يقول العديد من الموظفين إنهم يفضلون الراحة في العمل من المنزل.

مثال واقعي على مصروف إيجار الممتلكات

تُعرف ستاربكس بمقاهيها المنتشرة حول العالم. بعض المواقع تمتلكها ستاربكس؛ وفي مواقع أخرى، تدخل ستاربكس في عقود إيجار لتشغيل مواقعها التجزئة.

كجزء من الامتثال للبيانات المالية، تلاحظ ستاربكس أنها لا تسجل عقود الإيجار التي تبلغ مدتها 12 شهرًا أو أقل في ميزانيتها العمومية الموحدة؛ بدلاً من ذلك، تسجل مصروف الإيجار على أساس خط مستقيم على مدى فترة الإيجار. كما تلاحظ ستاربكس في تقريرها السنوي أن عقود الإيجار الخاصة بها "غالبًا ما تتضمن خيارات للتمديد أو الإنهاء بناءً على تقديرنا الخاص."

كجزء من اتفاقيات الإيجار الخاصة بها، تلاحظ ستاربكس أنها تدفع العديد من أنواع النفقات المختلفة، مثل تكاليف الصيانة المشتركة (CAM)، وضرائب العقارات، ونفقات أخرى. تعترف ستاربكس بأنها دخلت في بعض تكاليف الإيجار المتغيرة مثل تضمين نسبة مئوية من المبيعات الإجمالية التي تتجاوز مستويات محددة كجزء من تكلفة الإيجار.

أخيرًا، فكر في كيفية تأثير جائحة COVID-19 على تجار التجزئة حول العالم، بما في ذلك ستاربكس. كجزء من التقرير السنوي لستاربكس، اعترفت الشركة بأنها تلقت 27.6 مليون دولار من التنازلات الإيجارية للمحلات التي أُغلقت مؤقتًا بسبب الجائحة.

هل نفقات الإيجار للشركات قابلة للخصم الضريبي؟

نعم، عادةً ما تكون نفقات الإيجار للشركات قابلة للخصم الضريبي. تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية للشركات بخصم النفقات التجارية العادية والضرورية، والتي تشمل مدفوعات الإيجار، من دخلها الخاضع للضريبة. من خلال خصم نفقات الإيجار، يمكن للشركات تقليل دخلها الخاضع للضريبة، مما يؤدي بدوره إلى خفض التزاماتها الضريبية الإجمالية.

كيف يمكن للشركات إدارة نفقات الإيجار خلال فترات الركود الاقتصادي؟

خلال فترات الركود الاقتصادي، قد تواجه الشركات تحديات مالية، مما يجعل إدارة نفقات الإيجار أمرًا بالغ الأهمية. قد تشمل الاستراتيجيات إعادة التفاوض على عقود الإيجار، تأجيل الإيجارات، أو إنهاء العقود. يمكن أن يساعد التواصل المفتوح مع الملاك والتخطيط المالي الاستباقي الشركات في اجتياز الأوقات الاقتصادية الصعبة.

كيف يتم تسجيل مصروف الإيجار للشركات في البيانات المالية؟

يتم تسجيل مصروف الإيجار للشركات في بيان الدخل كمصروف تشغيلي، وتحديدًا تحت فئة "الإيجار" أو "تكاليف الإشغال". تشمل هذه الفئة جميع التكاليف المرتبطة باستخدام الأماكن المؤجرة. لاحظ أنه في بعض الحالات، قد يُطلب من الشركات الاعتراف بالأصول المؤجرة في ميزانيتها العمومية كأصول مُرسملة.

الخلاصة

تشير مصروفات الإيجار إلى التكلفة التي تتحملها الشركة لاستئجار العقارات التجارية لممارسة عملياتها التجارية. وتشمل الإيجار الأساسي، وبناءً على نوع عقد الإيجار، قد تشمل نفقات إضافية مثل الضرائب العقارية، والتأمين، وصيانة المناطق المشتركة.