ما هو الـ DownREIT؟
DownREIT هو مشروع مشترك بين مالك عقار وصندوق استثمار عقاري (REIT) بهدف الاستحواذ على العقارات والتحكم فيها.
النقاط الرئيسية
- يعتبر DownREIT اتفاقية شراكة بين صندوق الاستثمار العقاري (REIT) ومالك العقار، مما يتيح تأجيل الضرائب على بيع العقارات التي ارتفعت قيمتها.
- هناك نوعان من DownREITs. النوع الأول يتضمن مساهمات رأسمالية محدودة أو معدومة من REITs، بينما يتضمن النوع الثاني مساهمة رأسمالية كبيرة من REITs.
- تعتبر DownREITs أكثر تعقيدًا مقارنة بـ UPREITs ويمكن أن يكون لها تداعيات ضريبية إذا اعتبرت وحدة التشغيل أمانًا من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS).
فهم DownREIT
يتضمن DownREIT ترتيب شراكة بين مالك العقار وصندوق الاستثمار العقاري (REIT) الذي يساعد مالك العقار في تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع العقارات التي زادت قيمتها. تم اختراع UPREIT بعد ركود العقارات في التسعينيات لتسهيل استثمار رأس المال في صناعة العقارات. تطور DownREIT من UPREIT.
يتلقى مالكو العقارات الذين يساهمون بممتلكاتهم في DownREITs وحدات تشغيل في شراكة. يمكن هيكلة كيان الشراكة وعلاقة مالك العقار به بطرق متنوعة، وذلك اعتمادًا على هيكل REIT وأي UPREITs قد تكون موجودة. في DownREIT، يجب على REIT الموافقة على اتفاقية تجميد أو حظر لبيع الأصول المساهمة.
هناك نوعان من فئات الشراكة في DownREIT. في النوع الأول من الشراكة، يقدم صندوق الاستثمار العقاري (REIT) رأس مال محدود أو لا يقدم رأس مال على الإطلاق، ويتلقى الشركاء المحدودون تفضيلات على توزيع النقد التشغيلي بمبلغ يساوي توزيعات أرباح أسهم صندوق الاستثمار العقاري. أما الفئة الثانية من صندوق الاستثمار العقاري فتتضمن مساهمة كبيرة من رأس المال من قبل صندوق الاستثمار العقاري. ويتلقى الشريك العام توزيعات تساوي عائد رأس المال.
مقارنة بين DownREIT و UPREIT
يُعتبر الـ DownREIT أقل استخدامًا من الـ UPREIT لأنه أكثر تعقيدًا وقد لا يوفر نفس المزايا الضريبية. إن المساهمة في الممتلكات لصالح DownREIT تُعد عملية معقدة تتطلب توجيهًا مهنيًا في الضرائب والاستثمار. إذا لم يتم هيكلة العملية بعناية فائقة، فقد تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) نقل الممتلكات إلى DownREIT مقابل وحدات تشغيلية معاملة خاضعة للضريبة بموجب قواعد البيع المتنكر أو مكافحة الإساءة. لذلك، قد يكون الـ UPREIT الخيار الأكثر منطقية لمالك العقار الذي يكون اهتمامه الأساسي هو تأجيل الالتزام الضريبي على الدخل.
على عكس UPREITs، حيث لا يتضمن الملكية العقارية، فإن DownREIT يتضمن بالفعل امتلاك عقارات. بعض هذه الممتلكات مملوكة بشكل كامل، بينما قد يتم امتلاك البعض الآخر من خلال شراكات محدودة مع أولئك الذين ساهموا بالعقارات فيها.
يمكن أن يكون خيار DownREIT منطقيًا إذا كان مالك العقار يعتقد أن قيمة عقاره ستزداد أكثر من ممتلكات REIT الأخرى، لأنه يحتفظ بمصلحة أكبر في العقار الذي ساهم به مع DownREIT مقارنة بما سيكون عليه الحال مع UPREIT.
ومع ذلك، نظرًا لأن هيكل الملكية في DownREIT أكثر تعقيدًا، فإن تحويل وحدات التشغيل إلى نقد يتطلب حسابات أكثر تعقيدًا. وبالمثل، فإن UPREITs وDownREITs يقدمان أداءً مختلفًا كاستثمارات نظرًا لاختلاف هيكلهما. في حالة DownREIT، يمكن أن يكون أداء الشراكة بين REIT والمستثمر مختلفًا عن أداء REIT ككل.
تشبه DownREITs إلى حد كبير UPREITs، ولكن في قيمتها كأداة لتخطيط العقارات. كلاهما يقوم برفع أساس وحدات التشغيل عند وفاة المالك، مما يسمح بنقل العقارات المقدرة إلى الورثة دون ضرائب. يمكن للورثة بعد ذلك تحويل وحدات التشغيل إلى أسهم REIT أو نقدًا دون دفع ضرائب.
مثال على DownREIT
ضع في اعتبارك محفظة مكونة من خمسة عقارات تُقدّر قيمتها بـ 100 مليون دولار. هذه العقارات لديها ديون تساوي 80 مليون دولار بمعدل فائدة 8%. الشركاء الذين يمتلكون العقار لديهم رصيد حساب رأس مال تراكمي يبلغ 5 ملايين دولار. يدخل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) في الصفقة ويسدد 60 مليون دولار من الديون القائمة على العقار ويستبدل أرصدة حساب رأس المال للشركاء المتبقين بديون بمعدل 7%. تُصدر الأسهم كوحدات تشغيل للمبلغ المتبقي البالغ 20 مليون دولار الذي يحتفظ به الشركاء، ويصبح صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو المالك الرئيسي بينما يصبح الشركاء المتبقون شركاء عامين (GPs) وشركاء محدودين (LPs).