ما هو UPREIT؟
تعني UPREIT "صندوق استثمار عقاري بشراكة مظلة". يعتبر UPREIT هيكلًا فريدًا لصناديق الاستثمار العقاري يسمح لمالكي العقارات بتبادل ممتلكاتهم مقابل ملكية أسهم في UPREIT. ومع ذلك، فإن UPREITs تخضع عمومًا لتبادلات القسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC).
النقاط الرئيسية
- يُعتبر UPREIT هيكلًا فريدًا لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) يسمح لمالكي العقارات بتبادل ممتلكاتهم مقابل ملكية أسهم في UPREIT.
- تُعتبر عمليات تبادل الممتلكات مقابل الأسهم في UPREIT مسموحة بشكل عام بموجب القسم 721 من العنوان 26 من قانون الإيرادات الداخلية.
- يمكن لمساهمي العقارات في UPREIT تأجيل الضرائب على بيع العقار مقابل وحدات UPREIT، على الرغم من أن ضرائب الأرباح الرأسمالية على وحدات UPREIT تخضع للضرائب القياسية لصناديق الاستثمار العقاري (REIT).
فهم UPREITs
الصناديق الاستثمارية العقارية (REITs) تم تقديمها بواسطة دوايت د. أيزنهاور كنوع من صناديق الاستثمار العقاري البديلة. تُنشأ الصناديق الاستثمارية العقارية كمحفظة عقارية تشمل العقارات ورأس المال التمويلي العقاري. تُعتبر الصناديق الاستثمارية العقارية كيانًا يسمح للمستثمرين بتقديم مساهمات استثمارية للحصول على وحدات أو أسهم في الشركة.
مع تطور صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في السوق، تم تطوير بعض الهياكل البديلة لتلبية احتياجات أنواع مختلفة من المستثمرين. يُعتبر الـ UPREIT أحد هذه الهياكل، ويُعرف بشكل أساسي بإمكانية المساهمة في الممتلكات مقابل الحصول على ملكية الأسهم. كما تم إنشاء الـ DownREIT وبعض البدائل الأخرى كفروع لهذه الهياكل.
في تشكيلها، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري (REITs) اختيار أي نوع من هيكل الأعمال. ستُهيكل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا كشركات. أما صناديق الاستثمار العقاري الخاصة، فستختار عمومًا أن تكون مهيكلة كصندوق ائتمان أو جمعية، رغم أنها قد تختار أيضًا حالات أخرى. مثل معظم الكيانات غير الشركات، تمتلك الكيانات الخاصة أيضًا خيار أن تُفرض عليها الضرائب كشركة.
ما هو مهم بشكل أساسي لأي صندوق استثمار عقاري (REIT) هو أن يلتزم بمتطلبات قانون الإيرادات الداخلية (IRC) العنوان 26، الأقسام 856-859. عند تلبية هذه المتطلبات، يمكن لصندوق الاستثمار العقاري تمرير جميع دخله إلى المساهمين. وبالتالي، يُعتبر الدخل المار خصمًا ويدفع الصندوق القليل جدًا من الضرائب. المتطلب الرئيسي هو أن يكون أكثر من 90% من الأعمال متعلقًا بـ الأصول العقارية.
اعتبارات خاصة
بدلاً من بيع العقار، يمكن للمالك المساهمة به في UPREIT مقابل وحدات. عادةً ما تكون قيمة وحدات الأسهم مساوية لقيمة العقار المساهم به. نظرًا لأن العقار المباع إلى REIT مشمول تحت القسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC)، فإن هذه المعاملة لا تُنشئ حدثًا خاضعًا للضريبة.
في تحويل الملكية إلى أسهم، قد تفرض صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (UPREITs) شروطًا خاصة. غالبًا ما يوفر التبادل للبائع وحدات خاصة تتيح لبائع الملكية اختيار كيفية استثمارهم في صندوق الاستثمار العقاري (REIT). قد يُسمح لبائعي الملكية بتحويل الوحدات إلى أسهم في صندوق الاستثمار العقاري على الفور. قد تتوفر أيضًا خيارات أخرى مثل الاحتفاظ بالأسهم لمدة لا تقل عن سنة واحدة ثم تلقي النقد.
بمجرد أن يبيع المستثمر ممتلكاته إلى UPREIT، يصبح UPREIT هو المالك للممتلكات ويتولى جميع الأمور الإدارية المتعلقة بها. يمكن أن تكون إدارة UPREIT أكثر تعقيدًا بعض الشيء مقارنة بـ REITs الأساسية بسبب خيار التبادل وفقًا للمادة 721 وجميع الأحكام التي تأتي معها لحامل الوحدة الجديد. يكون مديرو UPREIT مسؤولين عن إدارة محفظة REIT الخاصة بهم بهدف تحقيق العوائد.
يمكن أن تتذبذب أسهم الـ UPREIT بناءً على أنشطة الإدارة، وتقييم العقارات، والصفقات التمويلية، وأي معاملات أخرى تحدث. يمكن أن يخلق هذا تقلبًا للمساهمين. عادةً ما يتمتع مساهمو الـ UPREIT بسيولة مرنة تتيح لهم تحويل أسهمهم إلى نقد بسهولة متى اختاروا ذلك.
فوائد UPREITs
يمكن أن تكون UPREITs خيارًا مناسبًا لأي مالك عقار يسعى لبيع ممتلكاته. وبالتالي، يمكن أن تجذب كل من مالكي العقارات الفرديين ومالكي العقارات التجارية. يمكن لأي مالك عقار يختار إجراء تبادل وفقًا للقسم 721 إلى UPREIT أن يتلقى قيمة العقار في شكل وحدات UPREIT.
لا تُنشئ عمليات التبادل وفقًا للقسم 721 إلى UPREIT حدثًا خاضعًا للضريبة. ومع ذلك، يتم فرض الضرائب على حاملي الوحدات بناءً على معايير الضرائب العامة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT). قد يختار بعض مالكي العقارات استخدام هذا النوع من الاستثمار لأغراض التخطيط العقاري لأنه يمكن أن يتجاوز الضرائب تمامًا.
متطلبات UPREITs
يُعتبر الـ UPREIT نوعًا من الـ REIT وفقًا لجميع الإرشادات المحاسبية والضريبية القياسية. تم إنشاء الـ UPREITs للسماح بالمساهمة في الممتلكات داخل الـ REIT مقابل الحصول على حصص ملكية. وبالتالي، يتم توجيه هذا الهيكل وفقًا لمعايير القسم 721 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC) الذي يناقش الحماية الضريبية لتبادل الممتلكات بالحصص. بشكل عام، يمكن اعتبار أي REIT يسمح بتبادلات القسم 721 داخل الـ REIT كـ UPREIT.
معظم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ستركز على قطاع محدد من سوق العقارات، على الرغم من أن المعايير الإرشادية تنص فقط على أن العقارات والتمويل المرتبط بها يجب أن تشكل أكثر من 90% من الأعمال. عادةً ما تتبع صناديق UPREITs نفس استراتيجية الاستثمار، حيث تركز على قطاع عقاري مستهدف.
يوفر القسم 721 معايير توجيهية لإصدار وحدات المساهمين مقابل الممتلكات. يمكن أن يكون القسم 721 بديلاً لتبادلات القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية (IRC). تسمح تبادلات القسم 1031 لمالك العقار ببيع ممتلكاته واستثمار العائدات في تبادل مماثل لتجنب الضرائب.
لا يُسمح بتبادلات القسم 1031 في UPREITs لأنها تتطلب تبادلات من نفس النوع ولا تسمح بتبادل الملكية المشتركة. لذلك، يمكن أن يكون التبادل وفقًا للقسم 721 إلى UPREIT جذابًا. كلا التبادلين 721 و1031 يسمحان لمالك العقار بتأجيل الضرائب.
UPREIT مقابل DownREIT
تُعتبر UPREITs وDownREITs وجميع الكيانات الخاصة الأخرى من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في جوهرها، مع بعض الأحكام الخاصة التي تمنحها مرونة إضافية. يتيح DownREIT للمستثمر العقاري الدخول في مشروع مشترك مع صندوق استثمار عقاري (REIT). في DownREIT، يعتمد تبادل الوحدات بشكل أساسي على قيمة العقار في المشروع المشترك، مما يمكن أن يحقق عوائد أفضل لحامل وحدة المشروع المشترك.