ما هو الدخل الإجمالي الفعّال؟
الدخل الإجمالي الفعّال (EGI) هو إجمالي الدخل الإيجاري المحتمل بالإضافة إلى الدخل الآخر مطروحًا منه تكاليف الشغور والائتمان لعقار الإيجار.
يمكن حساب الدخل الإجمالي الفعلي (EGI) من خلال أخذ الدخل الإجمالي المحتمل من العقار الاستثماري، وإضافة أشكال أخرى من الدخل التي يولدها هذا العقار، ثم طرح خسائر الشغور والتحصيل.
فهم الدخل الإجمالي الفعّال (EGI)
إجمالي الدخل الفعلي (EGI) هو متغير رئيسي في تحديد قيمة العقار المؤجر والتدفق النقدي الإيجابي الحقيقي الذي يمكن أن يولده العقار. التدفق النقدي للإيجار ليس عملية حسابية بسيطة، بل يشمل جميع أشكال الدخل التي يولدها العقار مطروحًا منها التكاليف الواقعية المرتبطة بدخل الإيجار. إذا نظرنا إلى متغيرات صيغة إجمالي الدخل الفعلي، يمكننا أن نرى كيف يتجلى دخل الإيجار في العالم الحقيقي.
النقاط الرئيسية
- يتم حساب الدخل الإجمالي الفعّال عن طريق إضافة الدخل الإجمالي المحتمل من الإيجار إلى الدخل الآخر وطرح تكاليف الشغور والائتمان لعقار الإيجار.
- يُعتبر الدخل الإجمالي الفعلي (EGI) عنصرًا أساسيًا في تحديد قيمة العقار المؤجر والتدفق النقدي الإيجابي الحقيقي الذي يمكن أن ينتجه.
- الدخل الإجمالي المحتمل من الإيجار هو المبلغ الافتراضي الذي قد يحصل عليه المستثمر دون النظر في المواقف السلبية المرتبطة بالعقارات المؤجرة.
- بعض الأمثلة الشائعة الأخرى للدخل الناتج من العقارات المؤجرة تشمل وحدات التخزين، ورسوم الحيوانات الأليفة، وتصاريح وقوف السيارات الشهرية، وآلات البيع الموجودة في الموقع.
شرح معادلة EGI
إجمالي الدخل المحتمل من الإيجار
الدخل الإجمالي المحتمل من الإيجار هو المبلغ الافتراضي الذي سيحصل عليه المستثمر دون أي من العوائق الشائعة في عالم الإيجار الحقيقي. يفترض أن عقارك المؤجر سيكون مؤجراً كل يوم من أيام السنة وأن المستأجرين سيدفعون الإيجار المتفق عليه كما هو موثق في عقد الإيجار. على سبيل المثال، إذا كان الإيجار المتفق عليه هو 2,000 دولار شهرياً، فإن الدخل الإجمالي المحتمل من الإيجار سيكون 24,000 دولار.
دخل آخر يتم توليده من العقار المؤجر
ما الذي يشكل "دخلًا آخر" يتم توليده من العقارات المؤجرة؟ إليك بعض من أكثر مصادر التدفق النقدي شيوعًا التي لا تأتي مباشرة من مدفوعات الإيجار:
- آلات غسيل تعمل بالعملات المعدنية في الموقع
- آلات البيع في الموقع
- تصاريح وقوف السيارات الشهرية
- وحدات التخزين
- رسوم الحيوانات الأليفة
- رسوم التأخير
تكاليف الشواغر
في الحياة الواقعية، لن يتم تأجير الوحدة دائمًا طوال العام. تكاليف الشغور هي الفترات بين المستأجرين حيث لا يتلقى المالك إيجارًا بسبب وجود "شغور". تكاليف الشغور هي توقعات للمدة التي يعتقد المالك أن وحدته ستكون بدون مستأجر. إذا كان المالك قد أدار عقارات استثمارية لفترة من الوقت، فقد يتم تقدير هذه التكلفة بناءً على خبرته الإدارية أو بيانات الصناعة.
تكاليف الائتمان
ستحدث تكاليف الائتمان عندما تكون وحدة الإيجار مشغولة ولا يتلقى المالك دفعة الإيجار المتفق عليها. قد يكون السبب أن المستأجر لم يدفع الإيجار أو لم يدفعه بالكامل. وكما هو الحال مع تكاليف الشغور، سيكون هذا المبلغ تقديرًا قد يستند إلى بيانات تاريخية.
لماذا EGI مهم؟
إجمالي الدخل الفعلي (EGI) هو أمر ضروري للمستثمر العقاري لأنه في نهاية المطاف يحتاج إلى التأكد من أن العقار الذي يفكر في شرائه يولد تدفقًا نقديًا إيجابيًا كافيًا لتغطية النفقات التشغيلية الشهرية بالإضافة إلى أي رهون أو التزامات قد يكون قد تحملها لشراء العقار.