ما هي العقارات الاستثمارية؟
العقار الاستثماري هو عقار عقاري يتم شراؤه بنية تحقيق عائد على الاستثمار إما من خلال دخل الإيجار، أو إعادة بيع العقار في المستقبل، أو كليهما. يمكن أن يحتفظ بالعقار مستثمر فردي، أو مجموعة من المستثمرين، أو شركة.
يمكن أن يكون العقار الاستثماري مشروعًا طويل الأجل أو استثمارًا قصير الأجل. في الحالة الأخيرة، غالبًا ما يشارك المستثمرون في التقليب، حيث يتم شراء العقارات وتجديدها أو ترميمها وبيعها بربح خلال فترة زمنية قصيرة.
يمكن أيضًا استخدام مصطلح "العقارات الاستثمارية" لوصف أصول أخرى يشتريها المستثمر بهدف زيادة قيمتها في المستقبل مثل الفن، الأوراق المالية، الأراضي، أو المقتنيات الأخرى.
النقاط الرئيسية
- يتم شراء عقار استثماري بنية تحقيق عائد من خلال دخل الإيجار، أو إعادة بيع العقار في المستقبل، أو كليهما.
- يمكن أن تمثل العقارات فرصة استثمارية قصيرة أو طويلة الأجل.
- العقارات الاستثمارية ليست مساكن رئيسية أو منازل ثانية، مما يجعل من الصعب على المستثمرين الحصول على التمويل.
- يجب الإبلاغ عن بيع عقار استثماري، وقد يؤدي ذلك إلى تحقيق أرباح رأسمالية، مما يمكن أن يكون له آثار ضريبية على المستثمرين.
فهم العقارات الاستثمارية
العقارات الاستثمارية هي تلك التي لا تُستخدم كمسكن رئيسي. فهي تولد نوعًا من الدخل مثل الأرباح الموزعة أو الفوائد أو الإيجارات أو حتى الإتاوات، والتي تقع خارج نطاق العمل المعتاد لمالك العقار. والطريقة التي يتم بها استخدام العقار الاستثماري لها تأثير كبير على قيمته.
العقارات الاستثمارية تولد دخلاً وليست مساكن رئيسية.
يقوم المستثمرون أحيانًا بإجراء دراسات لتحديد أفضل وأكثر استخدام مربح للعقار. يُشار إلى هذا غالبًا بأعلى وأفضل استخدام للعقار. على سبيل المثال، إذا كان العقار الاستثماري مُخصصًا للاستخدام التجاري والسكني معًا، يقوم المستثمر بموازنة الإيجابيات والسلبيات لكليهما حتى يتوصل إلى معرفة أيهما لديه أعلى معدل عائد محتمل. ثم يقومون باستخدام العقار بهذه الطريقة.
غالبًا ما يُشار إلى العقار الاستثماري على أنه منزل ثانٍ. لكن الاثنين لا يعنيان بالضرورة نفس الشيء. على سبيل المثال، قد تشتري عائلة كوخًا أو عقارًا لقضاء العطلات لاستخدامه بأنفسهم، أو قد يشتري شخص لديه منزل رئيسي في المدينة عقارًا ثانيًا في الريف أو في ولاية أخرى كملاذ لعطلات نهاية الأسبوع. في هذه الحالات، يكون العقار الثاني للاستخدام الشخصي وليس كعقار دخلي.
أنواع العقارات الاستثمارية
سكني
تُعتبر المنازل المؤجرة وسيلة شائعة للمستثمرين لزيادة دخلهم. يمكن للمستثمر الذي يشتري عقارًا سكنيًا ويؤجره للمستأجرين أن يجمع الإيجارات الشهرية. يمكن أن تكون هذه المنازل عبارة عن منازل لعائلة واحدة، أو شقق سكنية، أو شقق في مبانٍ متعددة الطوابق، أو منازل متلاصقة، أو أنواع أخرى من الهياكل السكنية.
تجاري
لا يجب أن تكون العقارات المدرة للدخل دائمًا سكنية. بعض المستثمرين—وخاصة الشركات—يشترون عقارات تجارية تُستخدم خصيصًا لأغراض الأعمال. قد تكون تكاليف الصيانة والتحسينات لهذه العقارات أعلى، ولكن يمكن تعويض هذه التكاليف بعوائد أكبر. وذلك لأن عقود الإيجار لهذه العقارات غالبًا ما تتطلب إيجارات أعلى. قد تكون هذه المباني عبارة عن مباني شقق مملوكة تجاريًا أو مواقع متاجر تجزئة.
متعدد الاستخدامات
يمكن استخدام العقارات متعددة الاستخدامات لأغراض تجارية وسكنية في نفس الوقت. على سبيل المثال، قد يحتوي المبنى على واجهة متجر للبيع بالتجزئة في الطابق الرئيسي مثل متجر صغير أو بار أو مطعم، بينما يحتوي الجزء العلوي من الهيكل على وحدات سكنية.
تمويل العقارات الاستثمارية
بينما يتمتع المقترضون الذين يحصلون على قرض لشراء مسكنهم الأساسي بمجموعة متنوعة من خيارات التمويل بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، قروض إدارة المحاربين القدامى (VA)، والقروض التقليدية، قد يكون من الأكثر تحديًا الحصول على تمويل لعقار استثماري.
لا تقدم شركات التأمين تأمين الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية، ونتيجة لذلك، يحتاج المقترضون إلى دفع مقدم بنسبة لا تقل عن 20% للحصول على تمويل بنكي للعقارات الاستثمارية.
تصر البنوك أيضًا على وجود درجات ائتمان جيدة ونسب قرض إلى قيمة منخفضة نسبيًا قبل الموافقة على منح قرض عقاري لمستثمر في العقارات. كما يتطلب بعض المقرضين من المقترض أن يكون لديه مدخرات كافية لتغطية نفقات لا تقل عن ستة أشهر على العقار الاستثماري، مما يضمن أن يتم الحفاظ على القرض العقاري والالتزامات الأخرى محدثة.
الآثار الضريبية
إذا قام مستثمر بجمع الإيجار من عقار استثماري، فإن خدمة الإيرادات الداخلية (IRS) تتطلب منه الإبلاغ عن الإيجار كدخل، ولكن الوكالة تسمح له أيضًا بطرح النفقات ذات الصلة من هذا المبلغ. على سبيل المثال، إذا جمع مالك العقار 100,000 دولار كإيجار على مدار العام ولكنه دفع 20,000 دولار في الإصلاحات وصيانة الحديقة والنفقات ذات الصلة، فإنه يبلغ عن الفرق البالغ 80,000 دولار كدخل من العمل الحر.
إذا قام شخص ببيع عقار استثماري بأكثر من سعر الشراء الأصلي، فإنه يحقق مكسبًا رأسماليًا capital gain، والذي يجب الإبلاغ عنه إلى مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS). بالنسبة لعامي 2021 و2022، فإن معدلات ضريبة المكاسب الرأسمالية تكون إما 0%، 15%، أو 20% لمعظم الأصول التي يتم الاحتفاظ بها لأكثر من عام.
على النقيض من ذلك، إذا قام دافع الضرائب ببيع محل إقامته الرئيسي، فإنه يتعين عليه فقط الإبلاغ عن ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع المنزل التي تتجاوز 250,000 دولار إذا كان يقدم الإقرار بشكل فردي و500,000 دولار إذا كان متزوجًا ويقدم الإقرار بشكل مشترك. الربح الرأسمالي على عقار استثماري هو سعر بيعه مطروحًا منه سعر شرائه مطروحًا منه أي تحسينات رئيسية.
لتوضيح ذلك، تخيل أن مستثمرًا يشتري عقارًا بمبلغ 100,000 دولار وينفق 20,000 دولار على تركيب أنابيب جديدة. بعد بضع سنوات، يبيع العقار بمبلغ 200,000 دولار. بعد خصم استثماره الأولي وإصلاحات رأس المال، يكون ربحه 80,000 دولار.