ما هو معدل الشغور؟
معدّل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار للإيجار، مثل فندق أو مجمع شقق، التي تكون شاغرة أو غير مشغولة في وقت معين.
معدّل الشغور هو عكس معدّل الإشغال، وهو النسبة المئوية للوحدات في عقار للإيجار التي تكون مشغولة. تشير معدّلات الشغور العالية إلى أن العقار لا يتم تأجيره بشكل جيد، بينما يمكن أن تشير معدّلات الشغور المنخفضة إلى قوة مبيعات الإيجار.
بالإضافة إلى استخدامها في تحليل العقارات، يمكن أيضًا تطبيق معدلات الشغور على قطاع التوظيف.
فهم معدلات الشغور
معدلات الشغور هي عامل حاسم للغاية لأصحاب العقارات لأنها تخبرهم بكيفية أداء مبانيهم مقارنة بمعدل الشغور في المنطقة. كما تعتبر هذه المعدلات مؤشرات اقتصادية لأنها ترسم صورة عن الظروف العامة للسوق.
في العقارات، غالبًا ما يمثل معدّل الشغور الوحدات التي تكون شاغرة وجاهزة للإيجار، والوحدات التي تم إيقافها عند خروج المستأجر، والوحدات التي لا يمكن تأجيرها حاليًا لأنها بحاجة إلى إصلاحات أو تجديدات. تُعتبر معدّلات الشغور المنخفضة إيجابية لأنها تعني عمومًا أن الناس يرغبون في العيش في منطقة أو مبنى معين، بينما تعني المعدّلات الأعلى العكس.
معدلات الشغور المنخفضة تعني أن هناك وحدات مشغولة أكثر، بينما تشير معدلات الشغور العالية إلى أن الناس لا يرغبون في العيش في مبنى أو منطقة معينة.
يتم حساب المعدل عن طريق أخذ عدد الوحدات الشاغرة، وضرب هذا العدد في 100، ثم قسمة النتيجة على العدد الإجمالي للوحدات. يجب أن يكون مجموع معدل الشغور ومعدل الإشغال 100%. لذا، إذا كان هناك مبنى سكني يحتوي على 300 وحدة، و30 وحدة منها غير مشغولة، فهذا يعني أن معدل الشغور هو 10%.
لكي يتم استخدام معدلات الشغور بشكل فعال، يجب استخدامها لمقارنة عقار بآخر مشابه. ليس من العدل مقارنة مبنى مكاتب تجاري بمجمع شقق مكون من ثلاثة طوابق. وبالمثل، قد تكون هناك عوامل مختلفة تؤثر على معدلات الشغور في بلدة صغيرة مقارنة بمدينة كبيرة، لذا قد لا تكون هاتان المنطقتان مناسبتين للمقارنة معًا.
تحليل معدّل شغور العقارات
يمكن لمالك العقار استخدام معدلات الشغور كمقياس تحليلي. يمكن أن توفر التغييرات في نسبة الوحدات الشاغرة مقابل الوحدات المشغولة، ومدة بقاء الوحدات المشغولة نشطة، أو الظروف الإيجارية الأخرى، توجيهًا حول مدى تنافسية العقار الذي يمتلكه المالك. إذا قام مالك العقار بفرض رسوم أعلى أو أقل بكثير من بقية السوق الإيجاري، فقد ينعكس ذلك في معدلات الشغور الإجمالية. كما يمكن أن توفر معلومات حول تأثيرات تغييرات الأسعار أو الإعلانات على إشغال الوحدات.
في حين تُستخدم معدلات الشغور عادةً لتقييم أداء عقار فردي، مثل فندق يراقب معدل الشغور الليلي، تُستخدم معدلات الشغور الإجمالية أيضًا كمؤشرات اقتصادية لصحة سوق العقارات بشكل عام. تعتمد العديد من الشركات التي تخدم قطاع العقارات التجارية على قياس قوة الصناعة بشكل عام باستخدام مقاييس مثل معدلات الشغور، معدلات الإيجار، ونشاط البناء.
في مايو 2019، أفادت شركة العقارات جونز لانغ لاسال أن سوق العقارات في الولايات المتحدة استمر في الحفاظ على اتجاهاته المستقرة من عام 2018، مع معدلات شغور قريبة من أدنى مستوياتها التاريخية. وفقًا للتقرير، بلغت معدلات شغور السوق المكتبية حوالي 5% في الربع الأول من العام. في العام السابق، توقعت الشركة طفرة في التطوير تتجاوز مكاسب الإشغال على الرغم من الطلب القوي بشكل عام في سوق المكاتب الوطنية. من بين أكبر المناطق الحضرية في البلاد، تباهت سوق المكاتب في سان فرانسيسكو بأدنى معدل شغور في عام 2018، وفقًا للبيانات، حيث بلغ فقط 8.1%. بينما سجلت مقاطعة ويستشستر في نيويورك أعلى معدل شغور بنسبة 24.9%.
النقاط الرئيسية
- معدل الشغور هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة في عقار للإيجار التي تكون شاغرة أو غير مشغولة في وقت معين.
- قد تكون معدلات الشغور نتيجة لوحدات غير مشغولة جاهزة للإيجار أو وحدات غير قابلة للإيجار حاليًا بسبب الإهمال.
- يمكن للمستثمرين استخدام معدلات الشغور لتحديد قيمة استثمار محتمل من خلال مقارنتها بالعقارات المماثلة.
- يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بجمع بيانات الشغور السكني كل ربع سنة.
بيانات الشواغر السكنية
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي بتجميع بيانات الشغور السكني في تقرير ربع سنوي يوفر ثلاثة أرقام رئيسية: معدّل الشغور للإيجارات، معدّل الشغور للملاك، ومعدّل ملكية المنازل. في أبريل 2019، أفاد المكتب بأن معدلات الشغور الوطنية بلغت 7% للإيجارات، بينما كانت معدلات الشغور للملاك عند 1.4% للربع الأول من العام.
لقد ظلت كلتا النسبتين مستقرتين إلى حد ما في السنوات الأخيرة بعد انخفاضهما من أعلى مستويات تاريخية تم الوصول إليها خلال أزمة الإسكان في الولايات المتحدة، عندما بلغت نسبة الشواغر في الإيجارات ذروتها عند 11.1% في عام 2009 وبلغت نسبة الشواغر في المنازل المملوكة ذروتها عند 2.9% في عام 2008.
يقوم مكتب الإحصاء الأمريكي أيضًا بجمع البيانات للتقرير الفصلي المتعلق بأسعار الإيجار ومعلومات العقارات. تمامًا مثل البيانات الخاصة بأسواق العقارات التجارية، يمكن استخدام هذه المعلومات - بالتزامن مع معلومات أخرى - للمساعدة في تحديد صحة سوق العقارات السكنية في الاقتصاد من خلال فحص التغيرات في عدد الوحدات المتاحة ومتوسط أسعار الوحدات المتاحة أو المشغولة.
المستثمرون ومعدلات الشغور
كما هو مذكور أعلاه، تلعب معدلات الشغور دورًا كبيرًا في الأعمال التجارية ويمكن أن تساعد المستثمرين في تحديد ما إذا كانوا يقومون بخطوة جيدة من خلال وضع أموالهم في صفقات عقارية معينة.
على سبيل المثال، قد يرغب شخص يفكر في مجمع شقق كبير كاستثمار في النظر إلى معدل الشغور في المبنى قبل توقيع العقد. من خلال مقارنة معدل الشغور في ذلك المبنى مع العقارات المماثلة الأخرى في المنطقة، يمكن للمستثمر تحديد أدائه واتخاذ قرار بشأن ما إذا كان يستحق الشراء.
معدلات الشواغر في التوظيف
في مجال التوظيف، ينطبق معدل الشواغر على عدد الوظائف الشاغرة التي تمتلكها الشركة حاليًا مقارنةً بإجمالي عدد الوظائف المتاحة في جميع أنحاء الشركة. بعبارة أخرى، يمكن لمعدل الشواغر المتعلق بالتوظيف أن يشير إلى نسبة الوظائف التي خصصتها الشركة لأداء مهام معينة والتي لا يوجد حاليًا موظف يشغلها.
عند ربطها بمقاييس التوظيف الأخرى، مثل معدّل دوران رأس المال (Turnover) أو طول مدة خدمة الموظف، يمكن أن توفر نسبة الشواغر مؤشرات حول مدى نجاح الشركة في الإعلان عن الوظائف الشاغرة وملئها والاحتفاظ بالموظفين الحاليين.