ما هو الرهن العقاري الغريب؟
الرهن العقاري الغريب هو نوع من قروض المنازل التي تقدم دفعات شهرية أقل في السنوات الأولى، ولكنه يمكن أن يكون محفوفًا بالمخاطر بسبب شروطه التي غالبًا ما تكون صعبة الفهم ودفعاته المستقبلية الأعلى. يستخدم الناس أحيانًا الرهون العقارية الغريبة لشراء منازل أغلى مما يمكنهم تحمله في الظروف العادية.
قد يقوم مالكو المنازل أيضًا بإعادة تمويل قروضهم إلى رهون عقارية غريبة لخفض مدفوعاتهم الشهرية. وتُعرف أيضًا بالرهون العقارية غير التقليدية، حيث كانت الرهون العقارية الغريبة أكثر شيوعًا في الماضي لكنها تشكل الآن جزءًا صغيرًا فقط من سوق الرهن العقاري اليوم.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الغريب هو نوع من قروض المنازل التي تقدم دفعات شهرية أقل في السنوات الأولى، ولكنه يعتبر عالي المخاطر بسبب الدفعات المستقبلية الأعلى التي قد تكون غير قابلة للتحمل.
- هناك عدة أنواع من الرهون العقارية الغريبة، بما في ذلك الرهون العقارية ذات الفائدة فقط، والرهون العقارية بخيارات الدفع، والرهون العقارية البالونية.
- بعد أزمة الإسكان في عام 2008، أصبحت الرهون العقارية الغريبة تخضع لتنظيم أكثر صرامة. كما أنها فقدت شعبيتها عندما وصلت معدلات الفائدة على الرهون العقارية العادية إلى مستويات منخفضة تاريخياً.
فهم الرهون العقارية الغريبة
جزء كبير من تكلفة الرهن العقاري هو الفائدة التي تدفعها على مدى عمر القرض. لذلك، يبحث المقترضون دائمًا عن أدنى معدل ممكن. في بيئات أسعار الفائدة المرتفعة، قد يكون ذلك صعبًا. في مثل هذه الحالات، يمكن للمقترضين اللجوء إلى الرهون العقارية التي ليست الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا القياسي؛ تلك التي تقدم معدلات أقل.
تتكون الرهون العقارية الغريبة من أنواع مختلفة من الرهون العقارية التي تقدم في البداية معدل فائدة منخفض، ولكن هذا المعدل المنخفض يأتي مع شرط: معدلات فائدة أعلى في المستقبل. قد يكون هذا مفيدًا لبعض المقترضين، خاصةً أولئك الذين لا يرون أنفسهم يعيشون في المنزل لفترة طويلة.
ومع ذلك، يمكن أن يسبب أيضًا صدمة الدفع لأولئك الذين لم يتوقعوا مثل هذه المدفوعات العالية للرهن العقاري بمجرد أن يبدأ السعر الأعلى في التطبيق.
أنواع الرهون العقارية الغريبة
تأتي الرهون العقارية الغريبة في عدة أنواع، جميعها توفر دفعات أولية أقل من الرهون العقارية العادية ولكن مع مخاطر أكبر على المقترض. وتشمل:
الرهن العقاري ذو الفائدة فقط
الرهن العقاري ذو الفائدة فقط هو نوع من الرهون العقارية الغريبة. بدلاً من أن يقوم المقترض بدفع كل من الفائدة وجزء من رأس المال كل شهر، كما هو الحال مع الرهون العقارية التقليدية، فإنها تتطلب دفع الفائدة فقط خلال السنوات الأولى. وهذا يسمح بدفع شهري أقل في البداية.
عادةً ما تكون هذه الرهون العقارية ذات معدلات فائدة متغيرة، لذا يمكن أن ترتفع الدفعة الشهرية الأولية إذا زادت معدلات الفائدة. كما يمكن أن ترتفع بشكل كبير عندما تنتهي فترة الفائدة فقط ويجب على المقترض أن يبدأ في سداد المبلغ الأصلي. ونتيجة لذلك، قد تصبح الدفعات الشهرية للمقترض غير ميسورة.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيارات الدفع (ARMs)
نوع آخر من الرهون العقارية الغريبة هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيار الدفع، المعروف أيضًا باسم option ARM. مع هذا النوع من القروض، يمكن لمالك المنزل اختيار مبلغ مختلف للدفع كل شهر - الدفع الكامل العادي، أو دفع الفائدة فقط، أو دفع مبلغ أقل حتى من الفائدة المستحقة.
نظريًا، يمكن أن يكون هذا النوع من القروض جيدًا لشخص يتقلب دخله بشكل كبير من شهر لآخر. الخطر هو أن أي فائدة لا يدفعونها تُضاف ببساطة إلى المبلغ الأساسي الذي يدينون به، مما يؤدي في النهاية إلى دفع فائدة على الفائدة.
الرهن العقاري بالون
يبدأ الرهن العقاري البالوني بدفعات شهرية منخفضة أو حتى بدون دفعات شهرية، ولكن في نقطة معينة متفق عليها، يجب على المقترض أن يقوم بدفع مبلغ كبير دفعة واحدة للمقرض. عادةً ما يأتي الدفع البالوني في نهاية الرهن العقاري ويسدد أي دين متبقٍ بالكامل. الخطر هنا، بالطبع، هو أنه عندما يحين موعد الدفع البالوني، قد لا يتمكن صاحب المنزل من توفير المبلغ النقدي المطلوب.
مزايا وعيوب الرهون العقارية الغريبة
الميزة في الرهن العقاري الغريب هي أنه يمكن أن يسمح للمقترض بشراء منزل لا يمكنهم تحمله باستخدام رهن عقاري تقليدي.
المقايضة هنا هي أنهم يتحملون قدرًا كبيرًا من المخاطر مقابل تلك الدفعات الشهرية المنخفضة. مع أي من الرهن العقاري الذي يعتمد فقط على الفائدة أو خيار الدفع، ستزداد دفعاتهم الشهرية في مرحلة ما، وربما بشكل كبير، وتصبح غير قابلة للتحمل.
مع الرهن العقاري البالوني، سيحتاجون إلى توفير مبلغ كبير من النقد عندما يحين موعد سداد الدفعة البالونية.
إذا سارت الأمور على ما يرام، فقد تسير كل الأمور بشكل جيد. ومع ذلك، فإن فقدان الوظيفة، أو حالة طوارئ مالية غير متوقعة، أو انخفاض في أسعار المنازل قد يجعل من المستحيل على المقترض الوفاء بالتزاماته.
في هذه الحالة، يمكن للمقرض أن يقوم بعملية الحجز على العقار، وقد يفقد المقترض منزله. حدث هذا السيناريو بشكل منتظم خلال أزمة الإسكان في عام 2008.
في أعقاب أزمة الإسكان، أصبحت بعض أنواع الرهون العقارية الغريبة غير قانونية. بينما فقدت أنواع أخرى شعبيتها ببساطة مع انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى مستويات تاريخية منخفضة، مما جعل القروض الغريبة أقل تنافسية. ولكن لا يزال البعض منها متاحًا وقد يشهد انتعاشًا في سوق الإسكان في المستقبل.
ما الذي يُعتبر رهنًا عقاريًا غير تقليدي؟
الرهن العقاري غير التقليدي هو نوع من القروض المصممة لمساعدة الأفراد ذوي الدخل المنخفض أو أولئك الذين تم رفضهم للحصول على رهون عقارية عادية، على شراء منزل. عادةً ما تتطلب القروض غير التقليدية رسومًا أعلى ولكنها تأتي مع دفعات مقدمة ومعدلات فائدة أقل. يجب أن تكون مؤهلاً للحصول على مثل هذه القروض، بما في ذلك قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA).
ما هو النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري؟
النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري هو القرض التقليدي. هذا هو الرهن العقاري الذي لا تدعمه جهة حكومية ولكنه يصدر عن طريق المقرضين الخاصين، مثل البنوك. تأتي الرهون العقارية التقليدية في نوعين: ثابت ومتغير. الرهن العقاري ذو السعر الثابت الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري لمدة 30 عامًا مع معدل فائدة ثابت طوال فترة الـ 30 عامًا. أما الرهون العقارية ذات السعر المتغير فلديها معدلات فائدة تتغير على مدار فترة القرض.
ما هي مخاطر القروض ذات سعر الفائدة المتغير؟
الخطر الرئيسي للقرض ذو الفائدة المتغيرة هو أن الفائدة الجديدة المفروضة قد تكون أعلى، مما يجعل القرض أكثر تكلفة. سيؤدي ذلك إلى زيادة الدفعة الشهرية للمقترض وقد تكون مرتفعة جدًا بحيث لا يستطيع المقترض الاستمرار في السداد.
الخلاصة
في حين أنه قد يكون من الرائع الحصول على معدل فائدة منخفض على الرهن العقاري، تأكد من فهمك الكامل لشروط وهيكل القرض الخاص بك. لا ترغب في أن تجد نفسك في موقف تستمتع فيه بالتوفير لفترة من الوقت ثم لا تستطيع بعد ذلك تحمل تكاليف الرهن العقاري الخاص بك، مما يؤدي إلى اضطرارك لبيع منزلك، أو الأسوأ من ذلك، الوقوع في حجز الرهن.