ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (Option ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (option ARM) هو نوع من الرهن العقاري القابل للتعديل حيث يكون لدى المقترض عدة خيارات بشأن نوع الدفعة التي يتم تقديمها للمقرض. بالإضافة إلى إمكانية اختيار دفع الفائدة والأصل بمبالغ مشابهة لتلك المدفوعة في الرهون العقارية التقليدية، توفر الرهون العقارية القابلة للتعديل خيارات دفع بديلة حيث يمكن للمقترض دفع مبالغ أقل بكثير عن طريق دفع الفائدة فقط أو الحد الأدنى من الدفعات.
يُعرف خيار الرهن العقاري القابل للتعديل أيضًا باسم الرهن العقاري القابل للتعديل ذو الدفع المرن.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر خيار القرض العقاري ذو السعر القابل للتعديل (Option ARM) نوعًا من القروض العقارية ذات السعر المتغير الذي يتيح للمقترض اختيار خيارات دفع مختلفة كل شهر.
- عادةً ما تكون هذه الخيارات عبارة عن دفعة لمدة 30 عامًا مع سداد كامل، أو دفعة لمدة 15 عامًا مع سداد كامل، أو دفعة فائدة فقط، أو ما يُسمى بالدفعة الدنيا التي لا تغطي الفائدة الشهرية.
- لتجنب زيادة كبيرة في مقدار الدين المستحق، يجب على المقترض اختيار هيكل السداد بعناية الذي يرغب في اعتماده مع خيار القرض القابل للتعديل (Option ARM).
فهم خيارات الرهن العقاري القابل للتعديل (Option ARMs)
نظرًا لأن العديد من قروض الرهن العقاري ذات معدل الفائدة القابل للتعديل (option ARMs) تقدم معدل فائدة تمهيدي منخفض، يقوم العديد من المقترضين بإعادة تمويل رهنهم العقاري الحالي دون علمهم على أمل تقليل الدفعات. لسوء الحظ، بمجرد انتهاء صلاحية هذه المعدلات التمهيدية قصيرة الأجل، تعود معدلات الفائدة إلى تلك المشابهة للرهن العقاري التقليدي.
علاوة على ذلك، بالنسبة لأولئك المقترضين غير المحظوظين الذين اختاروا أخذ خيار الحد الأدنى من الدفعات ARM، سيجدون أن المبلغ الأساسي المستحق على رهنهم العقاري قد زاد بالفعل. وذلك لأن قيمة الحد الأدنى من الدفعات لم تغطِ بالكامل فائدة الرهن العقاري. وبالتالي، تتم إضافة الفائدة غير المغطاة إلى المبلغ الأساسي للرهن العقاري.
كانت قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل (Option ARMs) شائعة قبل أزمة الرهن العقاري الثانوي في عامي 2007-2008، عندما ارتفعت أسعار المنازل بسرعة. كانت هذه القروض تتميز بمعدل فائدة تمهيدي منخفض جدًا، عادةً واحد بالمئة، مما جعل الكثير من الناس يعتقدون أنهم يستطيعون تحمل تكلفة منزل أكبر مما قد يشير إليه دخلهم. لكن معدل الفائدة التمهيدي كان لمدة شهر واحد فقط. ثم يتم إعادة ضبط معدل الفائدة إلى مؤشر مثل مؤشر تكلفة الادخار من Wells (COSI) بالإضافة إلى هامش، مما يؤدي غالبًا إلى "صدمة الدفع". منذ لوائح عام 2014، أصبحت قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل أقل شيوعًا.
طرق سداد قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل (Option ARMs)
في سيناريو شائع، قد يسمح المقرض للمقترض الذي لديه خيار ARM بأن يقرر كل شهر نوع الدفعة التي يرغب في القيام بها. يمكن أن تشمل هذه الخيارات القيام بدفعة الحد الأدنى، أو دفع الفائدة فقط، أو القيام بدفعة مستهلكة بالكامل على رهن عقاري لمدة 15 عامًا، أو القيام بدفعة مستهلكة على رهن عقاري لمدة 30 عامًا.
قام مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بإلغاء قروض الرهن العقاري ذات الخيارات (Option ARMs) بشكل فعال في عام 2014 من خلال معايير الرهن العقاري المؤهل الجديد (QM).
بينما توفر الخيارات المتاحة مع الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) مزيدًا من المرونة في الدفعات، يمكن أن يجد المقترض نفسه بسهولة مثقلًا بديون طويلة الأجل أكثر مما بدأ به. كما هو الحال مع الرهون العقارية الأخرى ذات السعر القابل للتعديل، هناك احتمال لتغير أسعار الفائدة بشكل كبير وسريع بناءً على السوق.
قد يكون خيار الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) جذابًا للأسر التي يمكن أن يتقلب دخلها، مثل المهنيين الذين يعملون على أساس العمولة أو العقد أو كمستقلين. إذا لم يحصلوا على الكثير من العمل، يمكنهم اختيار دفع الحد الأدنى على الرهن العقاري. على الرغم من أن هذا قد يسمح لهم بالاحتفاظ بمزيد من المال في متناول اليد، إلا أن الحد الأدنى للمبلغ يمكن أن يزيد سنويًا. علاوة على ذلك، قد يتم إعادة تحديد الحد الأدنى للدفع على فترات خمس أو عشر سنوات ليصبح دفعة كاملة الاستهلاك.
قد يتغاضى المقترضون عن هذه التحذيرات، مما قد يتركهم غير مستعدين لارتفاع التكاليف المحتملة وزيادة الرصيد الأساسي. إذا استمر المقترض في دفع الحد الأدنى فقط من الدفعات ونما الرصيد غير المدفوع ليتجاوز القيمة الأصلية للرهن العقاري، لنقل بنسبة 110% أو أكثر، فقد يتم إعادة ضبط الرهن العقاري تلقائيًا.
تم الإشارة إلى قروض الرهن العقاري ذات الخيارات القابلة للتعديل (Option ARMs) كمساهمين في أزمة الإسكان التي تطورت بعد أن سعى المقترضون للحصول على مثل هذا التمويل لشراء منازل لم يتمكنوا من تحمل تكاليف سدادها. في تلك الحالات، كان المقترضون يدفعون فقط الحد الأدنى المستحق كل شهر باستخدام خيار ARM، ثم وجدوا أنفسهم في النهاية غير قادرين على دفع تكاليف منازلهم أو أن الرهن العقاري قد نما بشكل كبير بينما انخفضت قيمة بيع المنزل.