ما هو صدمة الدفع؟
يشير مصطلح "صدمة الدفع" إلى زيادة كبيرة في ديون والتزامات الفرد التي قد تؤدي إلى تعثره في الوفاء بالتزاماته المالية. ببساطة، تحدث صدمة الدفع عندما يصبح الشخص، بشكل مفاجئ، ملزمًا بدفع مبالغ شهرية أكبر مما يستطيع تحمله من دخله.
يُستخدم هذا المفهوم بشكل شائع لتوضيح مقدار الزيادة التي يجب على المقترض دفعها للمقرض عند الحصول على رهن عقاري. يُعتبر صدمة الدفع أيضًا الخطر المرتبط ببعض منتجات الرهن العقاري ذات السعر المتغير أو السعر التمهيدي، بما في ذلك الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل مع خيارات الدفع (ARMs) والقروض التي تعتمد فقط على الفائدة مع دفعة بالون.
النقاط الرئيسية
- يحدث صدمة الدفع عندما تزيد تكاليف أو ديون المقترض إلى ما يتجاوز قدرته على السداد خلال فترة زمنية قصيرة نسبيًا.
- قد ينشأ هذا الخطر عندما تتغير الحالة المالية لشخص ما، أو عندما تتغير معدلات الفائدة، أو عندما يزيد الفرد من عبء ديونه—مثل الانتقال من الإيجار إلى امتلاك منزل.
- يُعتبر صدمة الدفع عادةً مرتبطة ببعض منتجات الرهن العقاري أو الائتمان التي تنتقل من معدل تمهيدي منخفض إلى معدل أعلى.
- تستخدم المؤسسات المالية الحسابات لتحديد عتبة صدمة الدفع للفرد ولتحديد من ستعرض عليه التمويل.
فهم صدمة الدفع
يمكن أن ينتج عن صدمة الدفع العديد من العوامل المختلفة. قد تكون ناجمة عن تغييرات في الوضع المالي للفرد، مثل انخفاض الدخل أو البطالة، أو تغييرات في معدلات الفائدة وهياكل الدفع، أو عندما يقوم الفرد بإجراء تغييرات في هيكل ديونه، مثل الانتقال من الإيجار إلى امتلاك منزل.
غالبًا ما يقوم المقرضون بحساب الصدمة المالية التي من المحتمل أن يواجهها المقترضون عند الحصول على رهن عقاري لأول مرة أو إعادة التمويل. يقيسون قدرة المستهلك على سداد الديون باستخدام حسابات مختلفة، بما في ذلك قاعدة 28/36، التي تنص على أنه يجب على الأسرة ألا تنفق أكثر من 28% من دخلها الشهري الإجمالي على نفقات السكن، وألا تزيد عن 36% على خدمة الديون، بما في ذلك السكن والديون الأخرى مثل قروض السيارات.
تُعتبر تغييرات معدلات الفائدة واحدة من الأسباب الرئيسية لصدمة الدفع. غالبًا ما يواجه المقترضون العقاريون، وخاصة أولئك الذين لديهم رهون عقارية ذات معدلات فائدة قابلة للتعديل (ARMs)، السيناريوهات التالية التي قد تؤدي إلى هذا الخطر:
- انتهاء فترة سعر الفائدة الأولي أو المؤقت.
- نهاية فترة سعر الفائدة الثابتة
- نهاية فترة السداد التي تعتمد فقط على الفائدة
يُجذب المستهلكون عادةً إلى الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) بسبب الدفعات الشهرية الأولية المنخفضة نسبيًا. قد يعتقدون أن الرهن العقاري سيظل في متناولهم. ومع ذلك، يمكن أن تأتي هذه الهياكل الدفعية بنتائج عكسية إذا تجاوزت الزيادة في الدفعات المجدولة المبلغ الذي يمكن للمقترض تحمله كل شهر.
القروض ذات السعر الثابت تمنع زيادة مجدولة في الدفعات أو معدلات الفائدة، وبالتالي لا تحمل خطر صدمة الدفع.
اعتبارات خاصة
تستخدم المؤسسات المالية الحسابات لتحديد عتبة صدمة الدفع للفرد ولتحديد من ستقدم لهم التمويل. تعتمد عتبة صدمة الدفع على فكرة أن المقترض، الذي يدفع بالفعل دفعات شهرية كبيرة للسكن، يمكنه التعامل مع دفعة أكبر حتى.
قد يكون المقترض ضحية لصدمة الدفع والتخلف عن سداد القرض إذا كان لديه حاليًا دفعة سكنية متواضعة وكانت الالتزامات الشهرية الجديدة أعلى بكثير. على سبيل المثال، شخص يدفع 1200 دولار شهريًا للإيجار قد يواجه صدمة دفع بقيمة 400 دولار أو بنسبة 133% على نفقات السكن وحدها إذا حصل على رهن عقاري يتطلب منه دفع 1600 دولار شهريًا.
يقوم البنوك أو مقرضو الرهن العقاري بإنشاء صيغهم الخاصة لتحديد ما إذا كانت نسبة مدفوعات القروض العقارية الحالية إلى المدفوعات المقترحة منخفضة بما يكفي لمنع صدمة الدفع. قد تكون دفعة السكن الحالية إما قرضًا عقاريًا أو نفقات إيجار. كما تُعتبر درجات الائتمان وتدفق النقد عوامل رئيسية تؤخذ في الاعتبار عند حساب الحد المسموح به لصدمة الدفع.
لا يعني هذا الحساب أن المقترض الذي لديه دفعة سكنية حالية منخفضة لن يكون قادرًا على التأهل للحصول على رهن عقاري. بدلاً من ذلك، يُستخدم الحساب لتوجيه المقترض نحو نوع القرض الصحيح لمنع صدمة الدفع. تميل هذه القروض إلى أن تكون أكثر تقليدية ومحافظة، مثل الرهون العقارية ذات السعر الثابت وARMs مع حدود مدى الحياة.
ما هو نوع الرهن العقاري الذي من المحتمل أن يسبب صدمة في الدفعات؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) هو الأكثر احتمالاً للتسبب في صدمة الدفع لأن سعر الفائدة على الرهن يمكن أن يرتفع بسرعة. على سبيل المثال، لنفترض أنك حصلت على رهن عقاري وتدفع عليه سعر فائدة بنسبة 3%. بعد عامين، سيتم تعديل سعر الفائدة الخاص بك إلى سعر جديد بناءً على بيئة أسعار الفائدة، والتي أصبحت الآن أعلى. يتم تحديد سعر الفائدة الجديد الخاص بك عند 5%، مما سيزيد من دفعاتك الشهرية. قد يكون هذا الارتفاع صعبًا على بعض المقترضين دفعه.
كم مقدار الرهن العقاري الآمن؟
يعتمد مقدار الرهن العقاري الآمن على مجموعة متنوعة من العوامل، ولكنه يُعتبر عمومًا 28% أو أقل من إجمالي دخلك. سيشمل مقدار الرهن العقاري مدفوعات الأصل والفائدة بالإضافة إلى الضرائب والتأمين.
ما هي قاعدة الخمس سنوات لـ NACA؟
قاعدة الخمس سنوات من مؤسسة مساعدة الأحياء الأمريكية (NACA) تسمح لأعضاء NACA الذين يشترون منزلاً باستخدام رهن NACA بشراء منزل جديد بعد مرور خمس سنوات.
الخلاصة
إدارة الشؤون المالية الشخصية يمكن أن تكون صعبة. قد تفقد وظيفتك أو يتم تخفيض أجرك، مما يجعل ما كان في السابق ميسور التكلفة الآن غير ميسور. بالإضافة إلى ذلك، قد تجعل الظروف غير المتوقعة، مثل الفواتير الطبية الطارئة، الوفاء بالالتزامات المالية الأخرى أمرًا صعبًا.
قد يبدو الرهن العقاري كدفعة شهرية ثابتة، ولكن إذا حدث أي من الأمور المذكورة أعلاه، فقد يصبح من الصعب الوفاء بالتزامات القرض. إذا كان لديك رهن عقاري بمعدل فائدة متغير وتغيرت بيئة أسعار الفائدة ضدك، على سبيل المثال، قد ترتفع دفعات الرهن العقاري الشهرية بشكل كبير.
عند الحصول على رهن عقاري، تأكد من فهمك للشروط وما قد تعنيه النتائج السلبية المحتملة بالنسبة لك، وما إذا كنت ستتمكن من الوفاء بها. إذا كنت تواجه صعوبة، تواصل مع المقرض الخاص بك لترى ما إذا كان يمكن إيجاد حل قبل أن تتراكم الدفعات الفائتة.