ما هو تقديم حجز الرهن العقاري؟
يشير تقديم حجز الرهن إلى الإجراء القانوني الذي يقوم به مقرض الرهن العقاري عند رفع دعوى قضائية في المحكمة للحصول على الحق في بيع منزل المقترض المتعثر في مزاد. وبالتالي، فإنه يمثل بدء عملية الحجز الرسمية.
عندما يتخلف مالك المنزل عن سداد دفعات الرهن العقاري أو يفشل في الوفاء بشروط اتفاقية الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يفرض حقوقه من خلال عملية الحجز على العقار. عملية الحجز على العقار تنظمها قوانين الولاية، ويمكن أن تختلف حقوق والتزامات كل من المقترض والمقرض بشكل كبير من ولاية إلى أخرى.
النقاط الرئيسية
- يبدأ تقديم طلب الحجز العقاري العملية القانونية للحجز عندما يقدم مقرض الرهن العقاري الأوراق المناسبة إلى المحكمة.
- اعتمادًا على الولاية القضائية، قد تكون النتيجة إما إجراء حجز قضائي أو غير قضائي.
- في الولايات التي لا تتطلب إجراءات قضائية، قد تكون عملية التقديم الفعلية مختصرة أو غير ضرورية.
- البدائل لتقديم طلبات حبس الرهن تشمل تعديلات القروض، إعادة التمويل، اتفاقيات التأجيل، أو برامج المساعدة الحكومية.
- عندما تكون طلبات حبس الرهن في حالة توقف مؤقت أو معلقة، يتم تعليق الطلبات الجديدة، وتأخير الإجراءات، وقد يكون للتراكمات تأثيرات على السوق.
أنواع طلبات حبس الرهن
هناك نوعان رئيسيان من تقديم حجز الرهن العقاري:
- حبس الرهن غير القضائي، حيث لا يحتاج المقرض إلى الحصول على موافقة المحكمة.
يعتمد ما إذا كان مقرض الرهن العقاري الخاص بك سيضطر إلى تقديم حجز قضائي على قوانين ولايتك.
تقديم حجز قضائي
في الولايات التي تتبع نظام الحجز القضائي، هناك خطوات نموذجية يجب أن يتخذها مقرض الرهن العقاري قبل أن يتمكن من رفع دعوى حجز في المحكمة. على سبيل المثال، في ولاية نيويورك، يجب على البنك أولاً إرسال خطاب تسريع إلى المقترض المتأخر، يوضح فيه نيته في تسريع الرهن إذا لم يقم المقترض بتحديث قرضه بحلول تاريخ معين.
تسريع الرهن العقاري يعني مطالبة المقترض بدفع المبلغ الكامل المستحق دفعة واحدة. عادةً ما يتم إرسال خطاب التسريع بعد أن يفشل المقترض في سداد دفعة الرهن العقاري لمدة ثلاثة أشهر. بعد إرسال خطاب التسريع، يجب على مقرض الرهن العقاري في نيويورك أيضًا إرسال إشعار تقديم قبل الحجز لمدة 90 يومًا للمقترضين المتأخرين، والذي يجب أن يُعلم المقترضين بوجود خمس خدمات استشارية قانونية غير ربحية على الأقل في منطقة المقترض.
فقط بعد هذه الفترة التي تمتد لـ 90 يومًا يمكن للمقترض تقديم طلب حجز الرهن. في العديد من الولايات مثل نيويورك، يكون لدى المقترض المتأخر في السداد فترة زمنية، عادة ما تكون من 20 إلى 30 يومًا، لتقديم رد على شكوى مقرض الرهن العقاري. هذا الرد هو فرصة للمقترض لبيان ما إذا كان يعتقد أن شكوى الحجز قد تم تقديمها عن طريق الخطأ أو إذا كان لديه أي شكاوى أخرى بشأن سلوك مقدم خدمة الرهن العقاري.
تقديم حجز غير قضائي
أكثر من نصف الولايات الأمريكية—30 ولاية، بما في ذلك أريزونا، كاليفورنيا، جورجيا، وتكساس—تستخدم بشكل رئيسي حبس الرهن غير القضائي، والذي يُعرف أيضًا باسم سلطة البيع. هذا النوع من حبس الرهن لا يتطلب من المقرض تقديم دعوى قضائية رسمية—في الواقع، لا يمر عبر النظام القضائي على الإطلاق إلا إذا قام صاحب المنزل بمقاضاة المقرض لمحاولة إيقاف الإجراءات.
في حالة حبس الرهن غير القضائي، تمنح بند قوة البيع في عقد الرهن العقاري للمقرض الحق في الاستيلاء على العقار وبيعه إذا تخلف المقترض عن السداد. من خلال توقيع عقد الرهن العقاري، يوافق المقترض فعليًا على هذا الشرط.
بينما تمتلك كل ولاية تسمح بذلك قواعد مختلفة قليلاً عندما يتعلق الأمر بحبس الرهن غير القضائي، فإن العملية تشمل بشكل عام هذه الجوانب:
- تخلف المقترض عن سداد دفعات الرهن العقاري وفشل في سداد القرض.
- يقوم المُقرض بإعطاء إشعار بحجز الرهن العقاري.
- في النهاية، سيتم بيع المنزل في مزاد من قبل وصي طرف ثالث في عملية بيع الرهن العقاري.
بينما لا تتطلب حبس الرهن غير القضائي اتخاذ إجراءات قضائية، إلا أنها لا تزال تتطلب سلسلة من الخطوات المعتمدة من الدولة التي يجب على المقرضين اتباعها. عادةً، يجب أن يتلقى المقترضون تحذيرًا مكتوبًا مسبقًا، مثل خطاب خرق أو إشعار قبل الحجز، يعبر عن نية المقرض. تشمل الخطوات الأخرى:
إشعار بالتقصير، والذي يمنح فترة زمنية محددة لسداد المدفوعات المتأخرة وتحديث الرهن العقاري.
إشعار مشترك للبيع وحق التصحيح، والذي ينص على أنه ما لم يتم استلام جميع الدفعات المتأخرة بحلول الموعد النهائي المحدد، سيتم بيع المنزل في تاريخ آخر محدد.
إشعار بالبيع، وهو عبارة عن رسالة بسيطة توضح أن المقرض سيستحوذ على المنزل ويقوم ببيعه.
تتطلب بعض الولايات من المقرضين إعطاء إشعار عام بحجز الرهن والبيع، مثل نشره في صحيفة محلية.
تقديم حجز الرهن في الولايات غير القضائية
في العديد من الولايات التي تدعم قوانينها الحجز غير القضائي، قد لا يكون من الضروري في بعض الأحيان تقديم دعوى حجز فعلية. في هذه الولايات، يمكن للبنوك التخلي عن المراجعة القضائية للحجز إذا كانت قد أدرجت بند قوة البيع في اتفاقية الرهن العقاري.
في هذه الولايات، لا يُطلب من المقرضين الحصول على حكم حجز الرهن من خلال النظام القضائي. بدلاً من ذلك، يمكنهم تنبيه المقترض والجمهور بعملية الحجز من خلال وسائل أخرى. قد تشمل هذه الوسائل إشعار بالتقصير يتبعه إشعار بالبيع، أو حكم بالبيع يحدد تاريخ المزاد، أو ببساطة نشر إشعار بالبيع في صحيفة. في الولايات التي تعتمد على الحجز غير القضائي، تعمل عملية الحجز عادةً بشكل أسرع من الولايات التي تتطلب حكم حجز الرهن صادر عن المحكمة.
بدائل لإجراءات حبس الرهن
عندما يواجه مالك المنزل صعوبات مالية، هناك مجموعة متنوعة من الطرق لتجنب أي عواقب سلبية لطلبات حبس الرهن. يمكن للمقرض أو المقترض اختيار مجموعة متنوعة من الحلول الأخرى، مثل:
- تعديل القرض: يتضمن هذا الخيار التفاوض مع المقرض لتعديل شروط الرهن العقاري الحالي. قد تشمل التغييرات تخفيض سعر الفائدة، تمديد مدة القرض، أو إضافة الدفعات الفائتة إلى نهاية القرض.
- اتفاقية التسامح: في اتفاقية التسامح، يقوم المقرض بتعليق أو تقليل دفعات الرهن العقاري مؤقتًا لفترة محددة. يُستخدم هذا الخيار غالبًا خلال فترات الصعوبات المالية، مثل فقدان الوظيفة أو الحالات الطارئة الطبية.
- البيع على المكشوف: يتضمن البيع على المكشوف بيع العقار بأقل من الرصيد المتبقي للقرض العقاري بموافقة المقرض. يتيح هذا الخيار لأصحاب المنازل تجنب حبس الرهن والتخفيف من التأثير على تصنيفهم الائتماني، على الرغم من أنه يتطلب تعاون المقرض وقد يؤدي إلى تداعيات مالية.
- برامج الوساطة: تقدم بعض الولايات القضائية برامج وساطة في حالات حبس الرهن حيث يمكن لأصحاب المنازل والمقرضين المشاركة في مفاوضات ميسرة للعثور على حلول مفيدة للطرفين. يمكن للوساطة أن تساعد المقترضين والمقرضين في التوصل إلى اتفاقات وتجنب حبس الرهن المحتمل.
- برامج المساعدة الحكومية: تقدم المبادرات التي ترعاها الحكومة، مثل برنامج تعديل القروض المنزلية الميسرة (HAMP) أو صندوق أصعب الضربات (HHF)، موارد إضافية وخيارات مساعدة مالية لأصحاب المنازل الذين يواجهون حجز الرهن.
- الإفلاس: على الرغم من أنه يجب اعتباره كملاذ أخير، إلا أن تقديم طلب للإفلاس قد يوفر راحة مؤقتة من خلال وقف إجراءات حبس الرهن والسماح لأصحاب المنازل بإعادة تنظيم ديونهم. تختلف قوانين الإفلاس ومعايير الأهلية، لذا فإن استشارة محامٍ متخصص في الإفلاس أمر ضروري.
العوامل الاقتصادية المؤثرة على تقديم طلبات حبس الرهن
تتأثر طلبات حبس الرهن بعوامل اقتصادية مختلفة. في كثير من الحالات، يمكن أن تؤدي معدلات البطالة المرتفعة وعدم استقرار الدخل إلى تقديم طلبات حبس الرهن حيث يفقد الأفراد وظائفهم أو يواجهون انخفاضًا في الدخل. وبالمثل، تساهم التدهورات الاقتصادية والركود في زيادة طلبات حبس الرهن.
تؤثر ظروف سوق الإسكان بشكل كبير أيضًا على حالات حبس الرهن. عندما يحدث انخفاض في قيم العقارات، مما يترك أصحاب المنازل مع رأس مال سلبي، قد يصبح من الصعب إعادة تمويل أو بيع منازلهم. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يؤدي فائض في مخزون الإسكان المتاح إلى زيادة المنافسة، مما قد يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل وتفاقم مخاطر حبس الرهن.
تلعب معدلات الفائدة وقدرة تحمل الرهن العقاري دورًا حيويًا في تقديم طلبات حبس الرهن. قد يواجه أصحاب المنازل الذين لديهم رهون عقارية ذات معدلات فائدة قابلة للتعديل تحديات مع زيادة دفعات الرهن العقاري الشهرية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يساهم الوصول المحدود إلى الائتمان أو الاعتماد على الإقراض ذو المخاطر العالية في زيادة معدلات حبس الرهن، وغالبًا ما يكون لدى المقترضين ذو المخاطر العالية معدلات أعلى تؤدي إلى دفعات أعلى.
أخيرًا، يمكن أن تساعد التدخلات الحكومية وبرامج منع حبس الرهن في التخفيف من تأثير العوامل الاقتصادية على تقديم طلبات حبس الرهن. بالإضافة إلى ذلك، توفر مبادرات تعديل القروض وخيارات إعادة التمويل ووقف حبس الرهن المؤقت بعض الراحة المؤقتة. إذا تم إيقاف أو منع أي من هذه البرامج أو المبادرات، فقد تتأثر طلبات حبس الرهن بالتداعيات الاقتصادية.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
إجراءات حبس الرهن وفترات التوقف المؤقت
عندما تضع السياسة العامة وقفًا مؤقتًا على تقديم طلبات حبس الرهن، هناك عدة تأثيرات لاحقة. وقد شهدنا ذلك خلال أزمة كوفيد-19 عندما أصدرت وكالة التمويل العقاري الفيدرالية ثم مددت وقف حبس الرهن والإخلاء بسبب كوفيد-19. قد تشمل تداعيات وقف حبس الرهن، ولكنها ليست بالضرورة مقتصرة على:
- تعليق تقديم الطلبات الجديدة: خلال فترة وقف حبس الرهن، يتم عادةً تعليق أو حظر تقديم طلبات حبس الرهن الجديدة. هذا يعني أن المقرضين أو مقدمي الخدمات لا يمكنهم بدء إجراءات حبس الرهن الجديدة ضد المقترضين المتأخرين خلال فترة الوقف. ونتيجة لذلك، انخفض عدد طلبات حبس الرهن الجديدة المبلغ عنها خلال هذا الوقت بشكل كبير.
- الإجراءات المؤجلة: بالنسبة لحالات حبس الرهن التي تكون قيد التنفيذ بالفعل عند تنفيذ وقف مؤقت، قد تواجه الإجراءات تأخيرات. يمكن أن يكون هذا التأخير بسبب إغلاق المحاكم، أو القيود المفروضة على الإخلاءات، أو تعليق مزادات حبس الرهن. ونتيجة لذلك، يتم تمديد الجدول الزمني العام لإكمال إجراءات حبس الرهن، مما يؤدي فعليًا إلى إيقاف تقدم هذه الحالات.
- تخفيف مؤقت لأصحاب المنازل: توفر وقف حبس الرهن تخفيفًا مؤقتًا لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية. تعليق تقديم طلبات حبس الرهن يمنح أصحاب المنازل فترة راحة من التهديد الفوري بحبس الرهن.
- التراكم بعد وقف التنفيذ: قد تؤدي فترات وقف التنفيذ الممتدة أو رفع وقف التنفيذ إلى تراكم في حالات حبس الرهن. بمجرد رفع وقف التنفيذ، قد يحدث ارتفاع في تقديم طلبات حبس الرهن حيث يستأنف المقرضون بدء إجراءات جديدة ومعالجة الحالات المؤجلة.
- استقرار السوق: تهدف وقف حبس الرهن إلى استقرار سوق الإسكان من خلال منع الانخفاض الحاد في قيم العقارات وتقليل التأثير السلبي لعمليات حبس الرهن الواسعة الانتشار.
ما هي عواقب تقديم طلبات حبس الرهن على مالكي المنازل؟
يمكن أن يكون لتقديم طلبات حبس الرهن عواقب كبيرة على مالكي المنازل. قد يفقدون منازلهم، ويتضرر تصنيفهم الائتماني، ويواجهون الإخلاء، ويعانون من الضغط النفسي لفقدان مسكنهم الأساسي. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تجعل طلبات حبس الرهن من الصعب تأمين قروض مستقبلية أو العثور على خيارات سكن بديلة.
هل يمكن منع أو تأخير إجراءات حبس الرهن؟
يمكن في بعض الأحيان منع أو تأخير إجراءات حبس الرهن من خلال وسائل مختلفة. يمكن لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية استكشاف خيارات مثل تعديل القروض، إعادة التمويل، خطط السداد، أو اتفاقيات التأجيل مع المقرضين. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لأصحاب المنازل البحث عن المساعدة من البرامج الحكومية أو المنظمات غير الربحية التي تقدم المشورة والموارد لمنع حبس الرهن.
كيف تؤثر حالات حبس الرهن على سوق الإسكان؟
يمكن أن يكون لطلبات حبس الرهن تأثير كبير على سوق الإسكان. يمكن أن يؤدي عدد كبير من طلبات حبس الرهن إلى زيادة العرض من العقارات المتعثرة، مما قد يؤدي إلى انخفاض قيم العقارات في المنطقة المتأثرة.
هل يمكن إزالة سجلات حبس الرهن من التقارير الائتمانية؟
تظل سجلات حبس الرهن عادةً على تقارير الائتمان لعدة سنوات. تعتمد المدة الدقيقة على وكالة تقارير الائتمان والقوانين المحددة في كل ولاية قضائية. ومع ذلك، قد يتمكن بعض أصحاب المنازل من التفاوض مع مقرضيهم لإزالة أو تحديث المعلومات المتعلقة بحبس الرهن في تقارير الائتمان الخاصة بهم. يُنصح بالتشاور مع خبراء الائتمان أو المحترفين القانونيين لاستكشاف الخيارات المتاحة.
الخلاصة
يشير تقديم حجز الرهن إلى الحالة التي يقوم فيها مقرض الرهن العقاري برفع دعوى قضائية في المحكمة للحصول على الحق في بيع منزل المقترض المتعثر في مزاد علني. يتم تنظيم عملية حجز الرهن بواسطة قوانين الولاية، ويمكن أن تختلف حقوق والتزامات كل من المقترض والمقرض بشكل كبير من ولاية إلى أخرى.