ما هو حق البيع؟
البيع بالقوة هو بند مكتوب في سند الرهن العقاري يخول المرتهن بيع العقار في حالة التخلف عن السداد من أجل سداد دين الرهن العقاري. يُسمح بالبيع بالقوة في العديد من الولايات كجزء من حقوق المقرض في السعي إلى حجز الرهن.
النقاط الرئيسية
- قوة البيع هي بند في الرهن العقاري يسمح للمقرض بحجز وبيع العقار المتعثر من أجل استرداد باقي القرض.
- هذه الفقرة، التي تعتبر قانونية في العديد من الولايات الأمريكية، تسمح بعملية حجز عقاري تتجاوز المحاكم لتحقيق نتائج أسرع.
- إذا كان الرهن العقاري يحتوي أيضًا على حق الاسترداد، يمكن للمقترض الذي تخلف عن السداد استعادة ممتلكاته عن طريق دفع جميع الفوائد والمبلغ الأساسي المستحق بالإضافة إلى جميع تكاليف الحجز، أو سعر بيع الحجز بالإضافة إلى الرسوم.
فهم سلطة البيع
تفعيل بند قوة البيع يستدعي حق الحجز، الذي يصف قدرة المقرض على الاستيلاء على الممتلكات من خلال عملية قانونية تُسمى الحجز. قد يستخدم المقرضون حقهم في الحجز عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد دفعات الرهن العقاري. ستوضح شروط الرهن العقاري الظروف التي يحق فيها للمقرض تنفيذ الحجز. كما تنظم القوانين الوطنية وقوانين الولايات حق الحجز.
يمكن أن تضع الرهون العقارية التي تتضمن بند قوة البيع المقترض في موقف يواجه فيه عملية حجز سريعة إذا تخلف عن السداد. قد يتمكن المقترض من إجبار مراجعة قضائية لعملية الحجز التي سُمحت بموجب قوة البيع. عادةً ما يحتاجون إلى رفع دعوى قضائية لإحضار القضية إلى المحكمة.
تُعرف عمليات حبس الرهن بقوة البيع أيضًا باسم حبس الرهن غير القضائي.
البيع بالقوة مقابل الرهن القضائي
أكثر من نصف الولايات تسمح ببنود قوة البيع، والتي تتيح حجز الرهن دون مراجعة قضائية. يجب على المقرض اتباع إرشادات وإجراءات محددة لاتخاذ الإجراءات اللازمة. بعد أن يتخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري، يجب على المقرض عادةً إعطاء إشعار بعملية الحجز الوشيكة. يمكن أن يكون ذلك في شكل رسالة إلى المقترض بالإضافة إلى إشعار عام بأن العقار سيكون معروضًا للبيع. قد يحتاج المقرض إلى استخدام طرف ثالث لإجراء عملية بيع الحجز. قد يتلقى المقترض تحذيرًا بسيطًا بعد التخلف عن السداد بأن بند قوة البيع قد تم تنفيذه وأن العقار سيتم بيعه.
قد يتم منع المُقرض الذي يستخدم بند سلطة البيع لحجز العقار من السعي للحصول على حكم نقص ضد المقترض. عندما يتم بيع العقار من خلال مزاد حجز، من الممكن أن تحقق عملية البيع عائدات تزيد عن الدين المستحق على العقار. يجب تعويض المُقرض وأي حاملي حقوق امتياز أولاً. إذا تبقى أي أموال بعد تسوية جميع الديون، فإن الفائض سيذهب إلى المقترض.
الحجز القضائي يشير إلى إجراءات الحجز على عقار حيث يفتقر الرهن العقاري إلى بند قوة البيع، وبالتالي يتم عبر المحاكم. ومع ذلك، فإن الحجز القضائي هو عملية طويلة، يمكن أن تستغرق عدة أشهر إلى سنوات لإكمالها.
اعتبارات خاصة
في بعض الولايات، يحق للمقترضين استعادة الممتلكات المحجوزة إذا تم استيفاء شروط معينة. يُطلق على هذا الحق اسم حق الاسترداد ويمنح مالكي العقارات الذين يسددون الضرائب المتأخرة أو الرهونات على ممتلكاتهم القدرة على منع الحجز أو بيع ممتلكاتهم في المزاد، وأحيانًا حتى بعد حدوث المزاد أو البيع.