ما هو قرار الحجز والبيع؟
يشير مصطلح "قرار الحجز والبيع" إلى إعلان قانوني يتعلق بحجز ممتلكات المدين، والذي يتم بهدف تسديد ديونه المستحقة. عادةً ما تتضمن قرارات الحجز والبيع العقارات وقروض الرهن العقاري.
صادر عن المحكمة، يُعتبر مرسوم الحجز والبيع إعلانًا ينص على أن عقار المقترض سيتم بيعه لتسديد دين مستحق في حالة التخلف عن السداد. بعد بيع العقار، تُستخدم العائدات لسداد كل أو جزء من الدين. تُعتبر هذه الأوامر القضائية مطلوبة في العديد من الولايات قبل أن يتمكن المقرضون من متابعة أي إجراء حجز، على الرغم من أن بعض الولايات تسمح للمقرضين ببيع العقارات في أي وقت.
النقاط الرئيسية
- مرسوم الحجز هو أمر قضائي ينص على أن العقار سيدخل في عملية الحجز بسبب التخلف عن سداد الرهن العقاري.
- يدخل المقترضون مرحلة التعثر عندما يفشلون في سداد مدفوعات الرهن العقاري لفترة طويلة من الزمن.
- على الرغم من أن القرارات يجب أن تُتخذ وفقًا لجميع القوانين واللوائح المحلية، إلا أن بعض الولايات لا تتطلب ذلك، مما يسمح للمقرض بجعل المنزل متاحًا للبيع في أي وقت.
- بعض الولايات تسمح بحق الاسترداد، الذي يتيح لأصحاب المنازل دفع مبلغ محدد لاسترداد رهنهم العقاري والاحتفاظ بمنازلهم.
فهم مراسيم الحجز والبيع
شراء العقارات ليس رخيصًا، سواء كنت تشتري منزلك الخاص أو عقارًا للإيجار. لكي تتمكن من تحمل تكلفة عقار، يحتاج معظم المستهلكين إلى الحصول على رهن عقاري أو قرض سكني. بمجرد الموافقة على القرض وتقديمه، يكون مالك العقار مسؤولاً عن الحفاظ على دفع الدفعات الشهرية للرهن العقاري بانتظام.
عندما يحصل المقترض على رهن عقاري لشراء منزل، فإن العقار يعمل كـ ضمان للقرض. يمكن للمقرضين حجز العقارات بعد مرور 90 إلى 120 يومًا من التخلف عن السداد. يمكن للمقرض أن يتولى حيازة المنزل ويقوم بحجز العقار. ولكن قبل أن يحدث أي من هذا، قد يكون هناك حاجة إلى مرسوم بالحجز والبيع.
كما هو مذكور أعلاه، قد تتطلب القوانين واللوائح المحلية في بعض الولايات القضائية من المقرضين الحصول على أحكام بالحجز والبيع قبل أن يتمكنوا من المضي قدمًا في أي إجراء. هذا هو أمر قضائي يسمح للمقرض بالاستيلاء على العقار وبيعه واستخدام العائدات لسداد الدين المستحق. يمكن أيضًا استخدام الأموال المستلمة من البيع لتغطية الفواتير القانونية للمقرض.
عادةً ما يتم بيع المنازل المحجوزة في مزادات الشريف. تذهب عائدات البيع إلى المقرض العقاري لاسترداد تكلفة القرض.
اعتبارات خاصة
المقرضون يقدمون طلبات للحصول على قرارات حجز وبيع من أجل سداد أي دين مستحق يتعلق بالعقار المعني. على سبيل المثال، قد يسعى البنك للحصول على أمر قضائي عندما يتوقف المقترض عن دفع الرهن العقاري بعد أربعة أشهر.
لنقل إن الرصيد المتبقي على الرهن العقاري في ذلك الوقت هو 300,000 دولار. ماذا يحدث إذا لم يتمكن المقرض من استرداد المبلغ الإجمالي للقرض وحصل فقط على 250,000 دولار؟ بعد سداد القرض، قد يتمكن المقرض من ملاحقة المقترض للحصول على أي رصيد مستحق. في هذه الحالة، سيكون المبلغ المتبقي 50,000 دولار.
ضع في اعتبارك أن حبس الرهن يؤثر بشكل كبير على سجل الائتمان الخاص بك. يبقى حبس الرهن في سجل الائتمان لمدة سبع سنوات. وبالتالي، يمكن أن يمنعك من الحصول على ائتمان في المستقبل. حتى إذا كنت قادرًا على تجنب العملية، وتحديث قرضك، والبقاء في منزلك، فإن درجة الائتمان الخاصة بك ستتأثر سلبًا.
التمييز في الإسكان غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز من قبل أي شخص، بما في ذلك المقرض الخاص بك، بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
مرسوم الحجز والبيع مع حق الاسترداد
تسمح بعض الولايات للمقترضين بـ حق الاسترداد. يتيح هذا الحق لأصحاب المنازل الذين يواجهون حجزًا عقاريًا دفع مبلغ محدد للمقرض لاسترداد رهونهم العقارية والاحتفاظ بمنازلهم. يتيح الحق العادل في الاسترداد لأصحاب المنازل استرداد رهونهم العقارية عن طريق سداد كامل رصيد الرهن قبل بيع الحجز. قد يتمكن المقترض من القيام بذلك من خلال إعادة التمويل إذا تمكن من الحصول على رهن عقاري جديد.
تقدم بعض الولايات حق الفداء القانوني، الذي يسمح لأصحاب المنازل باسترداد رهونهم العقارية بعد بيع الرهن من خلال دفع سعر بيع المنزل، بالإضافة إلى أي فوائد ورسوم، للمشتري. وهذا يمكنهم أيضًا من استعادة حيازة منزلهم.
هناك العديد من البرامج التي تقدمها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) والتي تساعد أصحاب المنازل الذين يواجهون حجز الرهن. بعض هذه البرامج تشمل برامج لإعادة التمويل بمعدل فائدة أقل، مما يقلل بالتالي من دفعة الرهن العقاري الشهرية. برامج أخرى تساعد الأفراد الذين فقدوا وظائفهم وليس لديهم دخل لدفع رهونهم العقارية.
مع أي حق في الاسترداد، يجب على المقترض أن يتخذ إجراءً لاسترداد الرهن العقاري الخاص به خلال الفترة الزمنية المحددة بموجب القانون المحلي. ومن المستحسن دائمًا الاتصال بالبنك أولاً قبل أن تتأخر عدة دفعات للعثور على حل قبل إصدار قرار الحجز والبيع.
بدائل لقرار الحجز والبيع
بعض الولايات لا تتطلب حجزًا قضائيًا. في هذه الولايات، لا يُطلب من المقرضين الحصول على مرسوم حجز من خلال النظام القضائي. بدلاً من ذلك، يمكنهم تنبيه المقترض والجمهور بشأن الحجز بوسائل أخرى. قد تشمل هذه الوسائل:
- إشعار بالتخلف عن السداد يتبعه إشعار بالبيع
- إشعار بيع يحدد تاريخ المزاد
- نشر بسيط لإشعار بيع في صحيفة
في الولايات التي تعتمد على حبس الرهن غير القضائي، عادةً ما تتم عملية حبس الرهن بشكل أسرع مقارنةً بالولايات التي تتطلب مرسومًا قضائيًا لحبس الرهن.
كيف أوقف مرسوم حبس الرهن والبيع؟
إذا كنت لا ترغب في المرور بعملية مرسوم الحجز والبيع، تأكد من أنك مواكب لمدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك. قد لا يكون ذلك ممكنًا دائمًا بسبب الظروف الشخصية، أو المشاكل العائلية، أو فقدان الوظائف، أو المشاكل الاقتصادية. تأكد من التواصل مع المقرض الخاص بك لإبلاغهم بما يحدث. قد يكونون قادرين على المساعدة. ولكن إذا وصلت إلى النقطة التي تكون فيها مهددًا بالحجز، فقد تتمكن من إيقاف أمر المحكمة من التنفيذ من خلال تحديث حسابك. وهذا يعني إما دفع المتأخرات بالكامل أو سداد القرض بالكامل. حاول التواصل مع العائلة والأصدقاء للحصول على قرض أو إعادة التمويل، إذا كان ذلك ممكنًا.
كيف تعمل حبس الرهن؟
الرهن العقاري هو عملية قانونية تتضمن استعادة الملكية بعد أن يتخلف الدين المرتبط بها عن السداد. عادةً ما تحدث هذه العملية مع العقارات. عندما يشتري صاحب المنزل عقارًا، يتم استخدام المنزل كضمان للقرض. إذا توقف المقترض عن الدفع لأي سبب وتخلف عن السداد، يمكن للمقرض أن يستعيد المنزل عن طريق الرهن عليه وبيع العقار. يمكن بعد ذلك استخدام العائدات من البيع لسداد الرهن العقاري وأي ديون أخرى مرتبطة به والفواتير القانونية.
كيف يمكنني تجنب حبس الرهن؟
قد يبدو حبس الرهن وكأنه وضع لا يمكنك الخروج منه، ولكن هناك طرق لتجنبه. تسمح بعض الولايات القضائية للمقترضين بحق الاسترداد، مما يتيح لك إما البقاء في منازلكم أو بيعها. أو الأفضل من ذلك، تحدث إلى المقرض الخاص بك. انظر إذا كان بإمكانك ترتيب دفع أو الحصول على تأجيلات للدفع، مما يمكن أن يساعدك في البقاء في منزلك. قد يسمح لك بعض المقرضين ببيع منزلك واستخدام العائدات لسداد القرض الخاص بك.