ما هي الملكية السلبية؟
يحدث العجز في حقوق الملكية عندما تنخفض قيمة العقار عن الرصيد المستحق على الرهن العقاري المستخدم لشراء ذلك العقار. يتم حساب العجز في حقوق الملكية ببساطة عن طريق أخذ القيمة السوقية الحالية للعقار وطرح المبلغ المتبقي على الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- يحدث العجز في حقوق الملكية عندما تنخفض قيمة العقار عن الرصيد المستحق على الرهن العقاري المستخدم لشراء ذلك العقار.
- يُشار إلى السلبية في حقوق الملكية بشكل عام بمصطلح "تحت الماء".
- غالبًا ما ينتج عن السلبية في حقوق الملكية انفجار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد—أي شيء يؤدي إلى انخفاض قيم العقارات.
كيف تعمل حقوق الملكية السلبية
لفهم مفهوم الأسهم السلبية، سنبدأ بشرح الأسهم الإيجابية، والمعروفة أيضًا ببساطة باسم أسهم المنزل.
القيمة الصافية للمنزل هي قيمة حصة مالك المنزل في منزله. وهي تساوي القيمة الحالية للعقار في السوق مطروحًا منها أي رهون أو قيود مرتبطة بالعقار. تتغير هذه القيمة بمرور الوقت مع سداد دفعات الرهن العقاري وتأثير قوى السوق على القيمة الحالية لذلك العقار.
إذا تم شراء جزء أو كل المنزل باستخدام الرهن العقاري، فإن المؤسسة المقرضة لديها مصلحة في المنزل حتى يتم الوفاء بالتزام القرض. حقوق الملكية في المنزل هي الجزء من القيمة الحالية للمنزل الذي يمتلكه المالك بشكل كامل وواضح.
يمكن تجميع حقوق الملكية في المنزل إما من خلال دفعة مقدمة تُدفع أثناء الشراء الأولي للعقار أو من خلال دفعات الرهن العقاري، حيث يتم تخصيص جزء متفق عليه من تلك الدفعة لتقليل الرصيد الأساسي المستحق. يمكن للمالكين الاستفادة من زيادة قيمة العقار حيث يؤدي ذلك إلى زيادة قيمة حقوق الملكية الخاصة بهم.
عندما يحدث العكس - عندما تنخفض القيمة السوقية الحالية للمنزل إلى ما دون المبلغ الذي يدين به مالك العقار على الرهن العقاري - يتم تصنيف هذا المالك على أنه يمتلك حقوق ملكية سلبية في المنزل. يصبح بيع منزل ذو حقوق ملكية سلبية دينًا على البائع، حيث سيكون مسؤولًا أمام المؤسسة المالية المقرضة عن الفرق بين الرهن العقاري المرتبط وسعر بيع المنزل.
الآثار الاقتصادية لرأس المال السلبي
يمكن أن يحدث السالب في حقوق الملكية عندما يشتري مالك المنزل منزلاً باستخدام رهن عقاري قبل انهيار فقاعة الإسكان أو حدوث ركود أو كساد—أي شيء يؤدي إلى انخفاض قيم العقارات. على سبيل المثال، لنفترض أن المشتري قام بتمويل شراء منزل بقيمة 400,000 دولار برهن عقاري قدره 350,000 دولار. إذا انخفضت القيمة السوقية لذلك المنزل في العام التالي إلى 275,000 دولار، فإن المالك لديه سالب في حقوق الملكية في المنزل لأن الرهن العقاري المرتبط بالعقار يزيد بمقدار 75,000 دولار عن ما يمكن بيعه به في السوق الحالية.
في مصطلحات العقارات، إذا كان المبلغ المتبقي بالدولار على الرهن العقاري أكبر من قيمة المنزل، يُقال إن العقار والرهن العقاري وصاحب المنزل في حالة تحت الماء.
كانت الرهون العقارية تحت الماء مشكلة شائعة بين مالكي المنازل في ذروة الأزمة المالية لعام 2007-2008، والتي تضمنت، من بين أمور أخرى، انخفاضًا كبيرًا في أسعار المنازل. وكما أثبتت بداية الركود الكبير اللاحقة، فإن انتشار وباء الأسهم السلبية في سوق الإسكان يمكن أن يكون له تداعيات بعيدة المدى على الاقتصاد ككل. وجد مالكو المنازل الذين لديهم أسهم سلبية صعوبة أكبر في السعي بنشاط للعمل في مناطق أو ولايات أخرى بسبب الخسائر المحتملة الناتجة عن بيع منازلهم.
اعتبارات خاصة
لا ينبغي الخلط بين السلبية في حقوق الملكية وسحب حقوق الملكية من الرهن العقاري (MEW)، وهو سحب حقوق الملكية من المنزل من خلال قرض مقابل القيمة السوقية للعقار. يؤدي سحب حقوق الملكية من الرهن العقاري إلى تقليل القيمة الحقيقية للعقار بمقدار الالتزامات الجديدة ضده، ولكنه لا يعني أن المالك قد دخل في المنطقة السلبية من حيث حقوق الملكية.
كيف يمكنك تجنب حقوق الملكية السلبية؟
إذا كنت تشتري منزلاً، فاختر عقارًا يمكنك تحمله فعلاً وضع دفعة أولى أكبر. بمجرد أن تكون في المنزل، قم بإجراء تحسينات تضيف إلى قيمة منزلك.
ما هي تداعيات حقوق الملكية السلبية؟
يمكن أن يكون وجود حقوق ملكية سلبية على منزلك مصدرًا كبيرًا للضغوط المالية، مما قد يجعل من الصعب بيع منزلك أو الحصول على تمويل مستقبلي.
كيف يمكنني معرفة ما إذا كان لدي حقوق ملكية سلبية؟
ابدأ بمعرفة القيمة السوقية الحالية لمنزلك. ثم تحقق من كشف الرهن العقاري لمعرفة مقدار الرصيد الذي لا يزال عليك سداده. اطرح الرصيد من القيمة لتحديد مقدار حقوق الملكية التي لديك (سواء كانت إيجابية أو سلبية).
الخلاصة
إذا كنت تحت الماء مع رهنك العقاري، فهذا يعني عادةً أنك تمتلك حقوق ملكية سلبية. وهذا يعني أن قيمة العقار الخاص بك قد انخفضت مقارنة برصيد الرهن العقاري الخاص بك، وهو ما يمكن أن يحدث بعد انفجار فقاعة الإسكان أو حدوث ركود أو كساد اقتصادي. يمكن أن تجعل حقوق الملكية السلبية من الصعب بيع منزلك.