هدية الأسهم هي بيع مسكن لأحد أفراد العائلة أو لشخص تربط البائع به علاقة وثيقة. يكون السعر أقل من القيمة السوقية، كما يحددها تقييم احترافي. الفرق بين السعر الفعلي للبيع والقيمة السوقية للمنزل هو هدية الأسهم. معظم المقرضين يسمحون باستخدام الأسهم كدفعة مقدمة.
النقاط الرئيسية
- هدية الأسهم تتضمن بيع مسكن بسعر أقل من قيمته السوقية دون تبادل الأموال.
- عادةً ما تتضمن هدية الأسهم أفراد العائلة أو أشخاصًا قريبين من بعضهم البعض، مثل الوالدين الذين يبيعون منزلهم لطفلهم.
- معظم المقرضين يسمحون بأن تُحتسب الهدية كجزء من الدفعة الأولى لشراء المنزل.
- يجب توثيق هدايا الأسهم بشكل صحيح من خلال خطاب هدية الأسهم، ويجب أن يكون المشتري مؤهلاً للحصول على رهن عقاري.
- عادةً ما يكون للهدايا من الأسهم آثار ضريبية على المانح والمستلم.
كيف تعمل هدية الأسهم
القيمة الصافية للمنزل هي قيمة العقار مطروحًا منها أي ديون مستحقة مضمونة بذلك المنزل. تقديم هدية من القيمة الصافية يعني إعطاء شخص ما قيمة في منزل. عادةً ما يبيع مالك المنزل لشخص آخر بسعر أقل من سعره الحقيقي في السوق. يُعتبر النقل هدية بسبب الفرق في القيمة، حتى لو لم تكن هناك مدفوعات من طرف إلى آخر.
على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك منزلاً بقيمة 300,000 دولار وقمت ببيعه لأحد أفراد العائلة مقابل 200,000 دولار، فقد حصلوا على هدية من الأسهم بقيمة 100,000 دولار. يمكن أن تحدث هدية الأسهم إذا تم منح المنزل بدون تعويض أو إذا تم تقديم خصم على قيمته.
الهدايا الشائعة للأسهم تكون بين الآباء الذين يبيعون منزلهم وطفلهم. ومع ذلك، يمكن أن تشمل هذه الهدايا أفرادًا آخرين من العائلة، مثل الأجداد، والعمات والأعمام، والأقارب، والأشقاء، أو طفل يقدم هدية لوالديه. يسمح معظم المقرضين بأن تُحسب الهدية كجزء من الدفعة المقدمة على المنزل. ويمكن أن يكون السكن الذي يتم تغييره إما سكنًا رئيسيًا أو منزلًا ثانيًا.
تساعد هدايا الأسهم المشتري في تقليل أو إلغاء متطلبات الدفعة المقدمة، مما يجعل من السهل الحصول على رهن عقاري.
بعض المتطلبات للتأهل للحصول على قرض الرهن العقاري
يجب على المشترين أن يكونوا مؤهلين للحصول على رهن عقاري حتى مع وجود هدية من الأسهم. هذا يعني أنهم سيحتاجون إلى تلبية متطلبات المقرض فيما يتعلق بدرجات الائتمان والدخل. كما سيحتاجون إلى الحصول على الوثائق اللازمة للموافقة على الرهن العقاري:
- على الأقل سنة واحدة من الإقرارات الضريبية
- نماذج W-2 المحدثة
- كشوفات الحساب البنكية الأخيرة
- كشوفات حساب الاستثمار
يحتاج البائعون أيضًا إلى التفكير فيما يتخلون عنه عند تقديم هدية من الأسهم. قد يكونون يساعدون أحد الأقارب في شراء منزل قد لا يتمكن من شرائه بطريقة أخرى. ومع ذلك، قد يفقد البائع فرصة لتحقيق ربح كبير من بيع المنزل.
مزايا وعيوب هدية الأسهم
المزايا
الفائدة الأكثر وضوحًا من استخدام هدية الأسهم هي أن المشتري لا يحتاج إلى تأمين دفعة مقدمة. وذلك لأن هدية الأسهم يمكن استخدامها كدفعة مقدمة. هذا يوفر على المستلم الوقت والمال، خاصةً بالنظر إلى أن الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقرض الرهن العقاري FHA هو 3.5%. إليك قائمة إضافية بفوائد هدية الأسهم:
تجنب السوق وتقلباته: في سوق متقلب أو سوق ذو معدلات فائدة مرتفعة، يمكن أن تجعل هدية بيع الأسهم شراء المنزل أسرع وأكثر تأكيدًا. كما أن المستلم سيكون على دراية أكبر بأي مشاكل قد تظهر في المنزل لاحقًا.
التخطيط العقاري: بالنسبة لأصحاب المنازل الأكبر سنًا، يمكن أن يكون منح الأسهم جزءًا من استراتيجية التخطيط العقاري الخاصة بهم من خلال توزيع الأصول قبل الوفاة وتبسيط تسوية التركة لاحقًا.
يبقي المنزل داخل العائلة: بالنسبة للكثيرين، يعتبر الاحتفاظ بالعقار داخل العائلة جزءًا من تمرير الإرث. يمكن أن تجعل هدية الأسهم هذا الأمر ممكنًا عندما يكون الشراء الكامل عبئًا ماليًا على الجيل القادم. كما يمكن أن يكون وصية ذات قيمة كبيرة قد لا يتمكن البائع من تحقيقها بوسائل أخرى.
انخفاض تكاليف الإغلاق: نظرًا لانخفاض سعر الشراء، يجب أن تنخفض تكاليف الإغلاق، التي تعتمد جزئيًا على سعر البيع.
سعر شراء مخفض: نعم، هذا واضح إلى حد ما، ولكنه يمكن أن يجعل امتلاك المنزل أكثر سهولة، خاصة لأفراد العائلة الذين قد لا يستطيعون تحمل تكلفة العقار بغير ذلك.
الفوائد الضريبية: بالنسبة للبائع، يمكن تطبيق هدية الأسهم على الاستثناء السنوي من ضريبة الهدايا أو الإعفاء من ضريبة الهدايا مدى الحياة، مما قد يقلل من فاتورة الضرائب للبائع.
عيوب
هناك عيوب للهدايا من الأسهم:
- تكاليف الإغلاق لا تزال مطلوبة: لا يمكن للأفراد تجنب تكاليف الإغلاق عند نقل ملكية العقار.
- ضريبة الهدايا: قد يؤدي تقديم هدية من الأسهم إلى تفعيل ضريبة الهدايا، لذا يجب على البائع اتباع إرشادات مصلحة الضرائب الأمريكية المتعلقة بالهدايا. في عام 2024، يمكن للزوجين تقديم ما يصل إلى 36,000 دولار، وللشخص الواحد ما يصل إلى 18,000 دولار للفرد سنويًا دون أن يخضع لضريبة الهدايا. يجب على الشخص الذي ينقل الملكية تقديم إقرار ضريبة الهدايا.
- السوق المحلي: قد تؤثر هدية الأسهم على سوق العقارات المحلي من خلال تسجيل بيع عقار بأقل من قيمته السوقية. إذا تم بيع منزل بسعر أقل بكثير من المنازل الأخرى ذات الميزات المماثلة، فقد يؤثر ذلك سلبًا على مبيعات المنازل الأخرى في نفس نقطة السعر أو المنطقة.
الإيجابيات
دفعة مقدمة أقل أو بدون دفعة مقدمة للمشتري
لا حاجة لتبادل النقود بين المانح والمستلم.
لا توجد عمولات لوكلاء العقارات
السلبيات
لا يتجنب تكاليف الإغلاق
قد يؤدي إلى فرض ضريبة هدية على المانح
قد يتم تحقيق المزيد من مكاسب رأس المال في المستقبل بسبب التأثير على أساس تكلفة العقار.
قد يؤثر انخفاض القيمة على سوق العقارات المحلي.
متطلبات هدية الأسهم
يتطلب هدية الأسهم خطاب هدية الأسهم، وهو خطاب يوضح تفاصيل البيع، موقّع من البائع والمشتري. يجب أن يذكر الخطاب من يقدم الهدية، وقيمة هدية الأسهم، والعقار المعني. كما يجب أن يشهد بأن هذه هدية بالفعل وليست قرضًا.
فيما يلي عناصر أخرى يجب تضمينها في الرسالة:
- يجب على البائع الحصول على تقييم رسمي ومدفوع للمنزل.
- يجب أن تتضمن التقييمات القيمة المقدرة للإقامة.
- يجب أن توضح الأوراق الفرق بين القيمة المقدرة وسعر البيع كهدية.
عند الإغلاق، سيتم إرسال رسالة ثانية تشير إلى هدية الأسهم. يعود الأمر للشخص الذي يقدم الهدية ليقرر مقدار الأسهم التي سيقدمها. على سبيل المثال، افترض أنك تبيع منزلك لأحد أبنائك البالغين. تم تقييم المنزل بمبلغ 400,000 دولار، لكنك توافق على بيعه بمبلغ 200,000 دولار، مما يمنحهم هدية أسهم بقيمة 200,000 دولار. هذا السعر يعود لك.
مثال على هدية الأسهم
عادةً ما يعتبر المقرض الهدايا من الأسهم كجزء من الدفعة المقدمة المطلوبة للتأهل للحصول على رهن عقاري. على سبيل المثال، لنفترض أن البنك يتطلب دفعة مقدمة بنسبة 20%، وهو المعيار إذا كنت ترغب في تجنب تأمين الرهن العقاري. إذا كانت هدية الأسهم المقدمة من البائع تساوي 10% من قيمة المنزل، فإن المشتري يحتاج الآن فقط إلى دفع دفعة مقدمة بنسبة 10% من سعر العقار.
إليك سيناريو أكثر تفصيلاً لتوضيح هذه النقاط:
افترض أنك تريد شراء منزل من أحد أفراد العائلة. القيمة السوقية العادلة للمنزل هي 600,000 دولار، مما يعني أن الدفعة المقدمة بنسبة 20% هي 120,000 دولار. إذا قام فرد العائلة ببيع المنزل لك مقابل 550,000 دولار، مما يمنحك هدية من الأسهم بقيمة 50,000 دولار، فستحتاج فقط إلى 70,000 دولار (حوالي 11.7%) لتغطية الدفعة المقدمة بنسبة 20%.
يعتمد المبلغ المطلوب للدفع المقدم على نوع الرهن العقاري. على سبيل المثال، في حالة قرض FHA، يُسمح بهدية من الأسهم من أحد أفراد العائلة لتغطية الحد الأدنى للدفع المقدم بنسبة 3.5%، طالما أن المنزل هو السكن الرئيسي.
ما الفرق بين هدية الأسهم والهدية النقدية لشراء منزل؟
هدية الأسهم تتضمن نقل جزء من قيمة المنزل كهدية، بينما الهدية النقدية هي تحويل مباشر للأموال. كلاهما يمكن أن يساعد شخصًا عزيزًا في شراء منزل، لكن هدية الأسهم تكون محددة بمعاملات العقارات، مما يلغي الحاجة إلى تحويل نقدي للدفعة المقدمة أو التعامل مع طرف ثالث في بيع العقار.
هل يمكن استخدام هدية الأسهم في التخطيط العقاري؟
نعم، يمكن أن يكون هدية الأسهم جزءًا من التخطيط العقاري. يسمح لأصحاب المنازل بنقل الممتلكات إلى أفراد العائلة أو الأحباء الآخرين أثناء حياتهم، مما قد يقلل من ضرائب التركة المستقبلية. يمكن أن يساعد ذلك في ضمان بقاء الممتلكات داخل العائلة.
كيف يؤثر هدية الأسهم على البائع؟
قد يكون للهدايا من الأسهم آثار ضريبية على البائع، وذلك يعتمد على حجم الهدية. قد يضطر البائع إلى دفع ضريبة هدية ما لم تكن هدية الأسهم أقل من الاستثناء السنوي. بالنسبة لعام 2024، يبلغ هذا الاستثناء 18,000 دولار للأفراد العزاب و36,000 دولار للأزواج المتزوجين.
هل للهبة العقارية آثار ضريبية؟
نعم، بالنسبة للمانح، يمكن أن يكون له تداعيات ضريبية. يمكن أن يُحسب مقدار الأسهم الممنوحة ضد الاستثناء السنوي لضريبة الهدايا أو الإعفاء من ضريبة الهدايا مدى الحياة للمانح. هدية الأسهم ليست خاضعة للضريبة مباشرة للمستلم، ولكن قد تؤدي إلى ضرائب أرباح رأس المال أعلى في وقت لاحق. وذلك لأن هدية الأسهم تقلل من الأساس الضريبي للمشتري، مما يزيد من احتمالية تحقيقهم للربح (سعر البيع المستقبلي ناقص الأساس الضريبي) إذا قاموا ببيع العقار. يجب على جميع الأطراف في هدية الأسهم استشارة متخصص ضريبي لفهم أي التزامات ضريبية محتملة.
الخلاصة
هدية الأسهم هي وسيلة للبائع لمساعدة المشترين، عادةً من أفراد العائلة، على شراء منزل. لا يقوم البائع بإعطاء المشترين المال كما يفعل عند تقديم نقد لدفع دفعة أولى. بدلاً من ذلك، يوافقون على بيع منزلهم بأقل من القيمة السوقية. هذا يمنح المشتري وصولاً فورياً إلى مزيد من الأسهم مما دفعوا مقابله.