الرهن العقاري ذو النمو في الأسهم: ما هو وكيف يعمل

ما هو الرهن العقاري ذو النمو في الأسهم (GEM)؟

الرهن العقاري ذو النمو في الأسهم (GEM) هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت حيث تزداد الدفعات الشهرية بمرور الوقت وفقًا لجدول محدد، بدلاً من أن تبقى ثابتة ومتساوية طوال مدة القرض. لا يتغير سعر الفائدة على القرض، ولا يحدث أي استهلاك سلبي. بدلاً من ذلك، تكون الدفعة الأولى دفعة مستهلكة بالكامل، ومع زيادة مبلغ الدفعة بمرور الوقت، يتم تطبيق المبلغ الإضافي الذي يتجاوز ما سيكون دفعة مستهلكة بالكامل مباشرة على رأس المال المتبقي للرهن العقاري، مما يقصر مدة القرض ويزيد من توفير الفائدة الإجمالي.

النقاط الرئيسية

• الرهن العقاري ذو النمو في الأسهم (GEM) هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت حيث يتم جدولة دفعات رأس المال الإضافية مسبقًا وتزداد بمرور الوقت، وغالبًا بنسبة 5% سنويًا.
• تتيح الدفعات الإضافية سداد الرهن العقاري بشكل أسرع ومع إجمالي مدفوعات فائدة أقل.
• تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قروض GEM للمقترضين الذين لديهم إمكانات عالية لنمو الدخل والتي يمكن أن تغطي المدفوعات المتزايدة تدريجياً، حيث ستقوم إدارة الإسكان الفيدرالية بتأمين المقرض ضد الخسائر.

كيف تعمل الرهون العقارية ذات النمو في الأسهم

الرهن العقاري ذو النمو المتزايد يسمح للمقترض بتسريع سداد الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة عن طريق جدولة دفعات إضافية على رأس المال تزداد بمرور الوقت. بالإضافة إلى سداد القرض مبكرًا، يساعد الرهن العقاري ذو النمو المتزايد في بناء حقوق الملكية في المنزل بشكل أسرع، والتي يمكن للمقترض الاستفادة منها إذا لزم الأمر. عادةً ما ترتفع الدفعات للرهن العقاري ذو النمو المتزايد سنويًا، بزيادة تصل إلى 5% سنويًا.

هناك تحذير واحد لهذا النوع من التمويل. نظرًا لأن مبالغ الدفعات تزداد سنويًا، يجب أن تزداد رواتب أصحاب المنازل (أو قدرتهم على الدفع) أيضًا لتتناسب مع الدفعات الأكبر.

لا ينبغي الخلط بين الرهن العقاري ذو النمو المتزايد والرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة. الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة، الذي يمكن الاطلاع عليه من خلال الرابط، يحتوي أيضًا على معدل فائدة ثابت ومدفوعات تزداد في فترات محددة. ومع ذلك، فإن الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة يحتوي أيضًا على إطفاء سلبي. بمعنى آخر، على عكس الرهن العقاري ذو النمو المتزايد، فإن المدفوعات الأولية في الرهن العقاري ذو الدفعات المتدرجة تُحدد أقل مما ستكون عليه دفعة إطفاء كاملة (في الواقع، تُحدد أقل مما ستكون عليه دفعة فائدة فقط). هذا يخلق إطفاءً سلبياً، وليس توفيراً في الفائدة.

اعتبارات أخرى للأسواق الناشئة (GEMs)

يمكن أن يكون التقديم للحصول على رهن عقاري بنمو الأسهم مشابهًا للتقديم لأنواع أخرى من الرهون العقارية، مع متطلبات ائتمانية مماثلة. قد تكون هناك خيارات لدفعات مقدمة أقل مرتبطة بهذا النوع من الرهن العقاري. بعض المقرضين الذين يقدمون رهونًا عقارية بنمو الأسهم يستهدفون المشترين لأول مرة للمنازل الذين قد لا يكونون قادرين على تحمل تكاليف الشراء المبدئية.

علاوة على ذلك، تُقدَّم هذه القروض للمقترضين الذين قد لا يكونون مؤهلين للحصول على الرهون العقارية التقليدية. تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية برنامج رهن عقاري بنمو متزايد خصيصًا لهذا الغرض. تتيح إرشادات إدارة الإسكان الفيدرالية الرهون العقارية بنمو متزايد للمقترضين ذوي الدخل المحدود، ولكن الذين لديهم أيضًا توقعات معقولة بزيادة دخلهم.

عندما يتم تأمين مثل هذه الرهون العقارية من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، يحصل المقرضون على حماية في حالة تخلف المقترض عن السداد. يمكن أن يغطي تأمين إدارة الإسكان الفيدرالية للرهون العقارية ذات النمو في الأسهم عمليات الشراء الجديدة، وإعادة التمويل، وترميم العقارات. يمكن أن يكون التمويل أيضًا للوحدات في الشقق السكنية أو الأسهم في الإسكان التعاوني.