ما هو مؤشر أسعار المنازل (HPI)؟
مؤشر أسعار المنازل (HPI) هو مقياس واسع لحركة أسعار العقارات السكنية في الولايات المتحدة. يتم نشر وتحديث مؤشر أسعار المنازل من قبل وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA). بالإضافة إلى كونه مؤشرًا لاتجاهات أسعار المنازل، يعمل مؤشر أسعار المنازل أيضًا كأداة تحليلية لتقدير التغيرات في معدلات التخلف عن سداد الرهن العقاري، والمدفوعات المسبقة، وقدرة تحمل تكاليف السكن.
النقاط الرئيسية
- يعد مؤشر أسعار المنازل مقياسًا واسعًا لحركة أسعار المنازل الفردية في الولايات المتحدة.
- يتم نشره من قبل وكالة التمويل العقاري الفيدرالية باستخدام بيانات شهرية وربع سنوية مقدمة من فاني ماي وفريدي ماك.
- يُعتبر مؤشر أسعار المنازل (HPI) واحدًا من العديد من المؤشرات الاقتصادية التي يستخدمها المستثمرون لمتابعة الاتجاهات الاقتصادية الأوسع والتغيرات المحتملة في سوق الأسهم.
فهم مؤشر أسعار المنازل (HPI)
يتم تجميع مؤشر أسعار المنازل (HPI) بواسطة وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA). يتم تجميع البيانات من قبل FHFA باستخدام المعلومات المقدمة من الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالي، والمعروفة عادةً باسم فاني ماي، ومؤسسة القرض العقاري الفيدرالية، والمعروفة عادةً باسم فريدي ماك.
يعتمد مؤشر أسعار المنازل (HPI) على المعاملات التي تشمل الرهون العقارية التقليدية والرهون العقارية المطابقة على العقارات ذات الأسرة الواحدة. وهو مؤشر مبيعات متكررة مرجح، يقيس التغيرات في الأسعار المتوسطة في المبيعات المتكررة أو إعادة التمويل على نفس العقارات.
يتم نشر تقرير مؤشر أسعار المنازل (HPI) كل ربع سنة بالإضافة إلى تقرير شهري. يتم تجميع البيانات من خلال مراجعة الرهون العقارية التي تم شراؤها أو تحويلها إلى أوراق مالية بواسطة فاني ماي وفريدي ماك.
كيف يتم استخدام مؤشر أسعار المنازل (HPI)
مؤشر أسعار المنازل (HPI) هو واحد من العديد من المؤشرات الاقتصادية التي يستخدمها المستثمرون لمتابعة الاتجاهات الاقتصادية الأوسع والتغيرات المحتملة في سوق الأسهم.
يمكن أن يكون لارتفاع وانخفاض أسعار المنازل تأثيرات كبيرة على الاقتصاد. عادةً ما تؤدي زيادة الأسعار إلى خلق المزيد من الوظائف، وتعزيز الثقة، وتحفيز زيادة الإنفاق الاستهلاكي. وهذا يمهد الطريق لزيادة الطلب الكلي، مما يعزز الناتج المحلي الإجمالي (GDP) والنمو الاقتصادي بشكل عام.
عندما تنخفض الأسعار، يميل العكس إلى الحدوث. تتآكل ثقة المستهلك، وتقوم الشركات التي تستفيد من الطلب على العقارات بتسريح الموظفين. يمكن أن يؤدي ذلك أحيانًا إلى ركود اقتصادي.
مؤشر أسعار المنازل (HPI) مقابل مؤشرات أسعار المنازل S&P CoreLogic Case-Shiller
مؤشر أسعار المنازل (HPI) هو واحد من العديد من المؤشرات التي تتبع أسعار المنازل. بعض البدائل الأكثر شهرة هي مؤشرات أسعار المنازل S&P CoreLogic Case-Shiller.
تستخدم هذه المؤشرات بيانات وتقنيات قياس مختلفة، وبالتالي تنتج نتائج متباينة. على سبيل المثال، يزن مؤشر HPI جميع المنازل بالتساوي، بينما تكون مؤشرات S&P CoreLogic Case-Shiller موزونة بالقيمة.
بينما تستخدم مؤشرات Case-Shiller أسعار الشراء فقط، فإن مؤشر HPI لجميع المعاملات يشمل أيضًا تقييمات إعادة التمويل. كما يوفر مؤشر HPI تغطية أوسع. ارتفع مؤشر CoreLogic S&P Case-Shiller في الولايات المتحدة بنسبة 1.2% بين مارس 2024 وأبريل 2024. وزاد بنسبة 6.3% على أساس سنوي بين أبريل 2023 وأبريل 2024.
فاني ماي وفريدي ماك
كما هو مذكور أعلاه، يقيس مؤشر أسعار المنازل (HPI) التغيرات في متوسط أسعار المنازل التي يتم بيعها أو إعادة تمويلها من خلال النظر في الرهون العقارية التي تم شراؤها أو تأمينها من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. وهذا يعني أن القروض والرهون العقارية من مصادر أخرى، مثل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية وإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، لا تظهر في بياناته.
فاني ماي
فاني ماي هي مؤسسة مدعومة من الحكومة (GSE) وهي مدرجة في السوق العامة ولكنها تعمل بموجب ميثاق صادر عن الكونغرس. هدف الشركة هو الحفاظ على سيولة أسواق الرهن العقاري. تقوم بذلك عن طريق شراء وضمان الرهون العقارية من المقرضين الفعليين، مثل الاتحادات الائتمانية والبنوك المحلية والوطنية—فاني ماي لا يمكنها إصدار القروض مباشرة.
تعمل FNMA على توسيع سيولة أسواق الرهن العقاري وتسهيل تملك المنازل للأمريكيين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط والمعتدل من خلال إنشاء سوق ثانوية. تم إنشاء فاني ماي في عام 1938 خلال فترة الكساد الكبير كجزء من الصفقة الجديدة.
فريدي ماك
مثل فاني ماي، فإن فريدي ماك أو FHLMC هو أيضًا مؤسسة مالية مدعومة من الحكومة (GSE). تقوم بشراء وضمان وتوريق الرهون العقارية لتشكيل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). ثم تصدر أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) سائلة تحمل عادةً تصنيفًا ائتمانيًا قريبًا من سندات الخزانة الأمريكية.
نظرًا لارتباطه بالحكومة الأمريكية، يمكن لفريدي ماك اقتراض الأموال بأسعار فائدة تكون عادةً أقل من تلك المتاحة للمؤسسات المالية الأخرى.
كيف تحدد ما إذا كان سعر المنزل مناسبًا؟
لتحديد ما إذا كان سعر المنزل جيدًا، يمكنك التحقق من أسعار البيع للعقارات التي تم بيعها مؤخرًا في الحي، ومقارنة السعر مع العقارات الأخرى المعروضة للبيع في السوق، والتحدث مع وكيل عقاري، والنظر في قيمة التقدير.
هل يجب أن أقدم السعر الكامل المطلوب عند شراء منزل؟
معرفة ما إذا كان يجب عليك تقديم السعر الكامل المطلوب لشراء منزل يعتمد على عدة عوامل. أحد العوامل الرئيسية هو ما إذا كان العقار المعروض للبيع يقع في سوق المشترين أو سوق البائعين. إذا كان في سوق البائعين، قد تضطر إلى تقديم السعر الكامل المطلوب أو أكثر، بينما في سوق المشترين، قد تتمكن من تقديم سعر أقل. إذا كنت بحاجة إلى تقديم السعر الكامل المطلوب أو أكثر، يُوصى عمومًا بتقديم زيادة تتراوح بين 1% إلى 3%.
ما الذي يؤدي إلى انخفاض قيمة المنزل؟
هناك العديد من العوامل التي تؤدي إلى انخفاض قيمة المنزل، مثل أي مشاريع بناء جديدة مخطط لها في المنطقة والتي قد تُعتبر غير مرغوب فيها، مثل إنشاء طريق سريع. كما أن حالات حبس الرهن في الحي تؤدي إلى انخفاض الأسعار، بالإضافة إلى زيادة احتمالية حدوث الكوارث الطبيعية في المنطقة أو تأثير أكبر بسبب تغير المناخ. حتى ارتفاع معدلات الفائدة يمكن أن يؤدي إلى انخفاض قيمة المنزل، حيث أن زيادة معدلات الرهن العقاري تجعل المنازل أكثر تكلفة، مما يقلل من الطلب.
الخلاصة
يقيس مؤشر أسعار المنازل حركة أسعار المنازل العائلية الواحدة في الولايات المتحدة. يتم الإبلاغ عنه شهريًا ويقيس التغيير من الشهر السابق وعلى أساس سنوي. يُعتبر مؤشرًا اقتصاديًا مهمًا، حيث يسلط الضوء على حالة الاقتصاد وقدرة الأفراد على تحمل تكاليف السكن.