قرض مطابق: ما هو، وكيف يعمل، مقارنة بالقرض التقليدي

ما هو القرض المطابق؟

القرض المطابق هو رهن عقاري يلتزم بالحدود المالية التي تحددها وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) ومعايير التمويل الخاصة بـ فريدي ماك وفاني ماي. بالنسبة للمقترضين الذين يتمتعون بائتمان ممتاز، تعتبر القروض المطابقة مفيدة بسبب معدلات الفائدة المنخفضة.

النقاط الرئيسية

• القرض المطابق هو رهن عقاري بشروط وأحكام تتوافق مع معايير فاني ماي وفريدي ماك.
• لا يمكن أن تتجاوز القروض المطابقة حدًا معينًا من الدولارات، والذي يتغير سنويًا. في عام 2024، الحد هو 766,550 دولارًا لمعظم مناطق الولايات المتحدة، ولكنه أعلى في بعض المناطق الأكثر تكلفة.
• عادةً ما تقدم القروض المطابقة معدلات فائدة أقل من أنواع الرهون العقارية الأخرى.
• يفضل المقرضون إصدار القروض المطابقة لأنها يمكن تجميعها وبيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي.

كيف يعمل القرض المطابق

تُعتبر الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (FNMA، أو فاني ماي) ومؤسسة القرض العقاري الفيدرالية (FHLMC، أو فريدي ماك) كيانات مدعومة من الحكومة تُحفّز السوق لقروض المنازل. وقد أنشأت هذه الوكالات شبه الحكومية قواعد وإرشادات موحدة يجب أن تتوافق معها الرهون العقارية للعقارات ذات الوحدة الواحدة (المساكن العائلية الواحدة) لتكون مؤهلة للحصول على دعم الوكالات.

لا تقوم فاني ماي وفريدي ماك بإصدار الرهون العقارية بأنفسهما. بدلاً من ذلك، تقومان بتأمين الرهون العقارية التي يصدرها المقرضون، مثل البنوك، وتعملان كصانعي سوق ثانوي إذا رغب المقرضون في بيع تلك الرهون العقارية.

حدود القروض والقواعد

غالبًا ما يُستخدم مصطلح "المطابقة" لوصف مبلغ الرهن العقاري الذي يكون تحت حد معين من الدولارات، أو حد القرض، الذي تحدده FHFA كل عام.

لعام 2024، الحد الأساسي هو 766,550 دولار لمعظم مناطق الولايات المتحدة. في بعض الأسواق ذات التكلفة العالية، مثل سان فرانسيسكو ومدينة نيويورك، يكون الحد أعلى. السقف لعام 2024 لهذه المناطق هو 1,149,825 دولار، أو 150% من 766,550 دولار.

تحدد الأحكام القانونية الخاصة حدود قروض مختلفة لألاسكا وهاواي وغوام وجزر فيرجن الأمريكية، حيث يكون الحد الأساسي للقرض أيضًا 1,149,825 دولارًا للعقارات ذات الوحدة الواحدة في عام 2024.

بالإضافة إلى حجم القرض، هناك إرشادات أخرى يجب أن تلتزم بها القروض المطابقة، وتشمل نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، ونسبة الديون إلى الدخل، وتاريخ ودرجة الائتمان، ومتطلبات الوثائق.

مهم

تم تغيير الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل تلك التي تقل عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، قلت الرسوم، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.

مزايا القروض المطابقة

بالنسبة للمستهلكين، تعتبر القروض المطابقة مفيدة بسبب أسعار الفائدة المنخفضة. بالنسبة للمشترين لأول مرة الذين يحصلون على قروض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، على سبيل المثال، يمكن أن يكون الدفعة الأولى منخفضة تصل إلى 3.5%.

ومع ذلك، قد يُطلب من المشتري الذي يدفع دفعة أولى منخفضة شراء تأمين الرهن العقاري، حيث يختلف تكلفته وفقًا لشروط القرض الخاص بهم. على سبيل المثال، بالنسبة للقروض لمدة 30 عامًا التي تبلغ قيمتها 625,500 دولار أو أقل، مع نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 95%، تكون التكلفة حوالي 0.85% من مبلغ القرض سنويًا.

يفضل المقرضون أيضًا العمل مع القروض المتوافقة، والتي يمكن تجميعها بسرعة في حزم استثمارية وبيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي. هذه العملية تتيح للمؤسسات المالية تحرير قدرتها على إصدار المزيد من القروض، وهو الطريقة التي تحقق بها الأرباح.

القروض المطابقة مقابل القروض غير المطابقة

القروض العقارية التي تتجاوز الحد الأقصى للقرض المطابق تُصنّف كقروض غير مطابقة أو ضخمة. نظرًا لأن فاني ماي وفريدي ماك يشترون فقط القروض المطابقة لإعادة تعبئتها للسوق الثانوية، فإن الطلب على القروض غير المطابقة يكون أقل بكثير.

يمكن أن تختلف الشروط والأحكام الخاصة بالرهن العقاري غير المطابق بشكل كبير من مقرض إلى آخر. ومع ذلك، فإن معدّل الفائدة والدفعة المقدمة الدنيا عادة ما يكونان أعلى لأن هذه القروض تحمل مخاطر أكبر للمقرض. ليس فقط لأن هناك المزيد من المال المتورط، ولكن أيضًا لأن القرض لا يمكن أن يكون مضمونًا من قبل الكيانات المدعومة من الحكومة.

القروض المطابقة مقابل القروض التقليدية

غالبًا ما يتم الخلط بين القروض المطابقة والقروض أو الرهون العقارية التقليدية. على الرغم من أن النوعين يتداخلان، إلا أنهما ليسا نفس الشيء. الرهن العقاري التقليدي هو فئة أوسع بكثير. إنه أي قرض يُقدم من خلال مقرض خاص، على عكس وكالة حكومية مثل إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أو وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA)، أو مدعوم من فاني ماي أو فريدي ماك، وهو المكان الذي ينشأ فيه أي تداخل - وارتباك.

حجم القرض لا يؤثر على ما إذا كان الرهن العقاري تقليديًا. في الواقع، جميع القروض المطابقة هي تقليدية، ولكن ليس كل القروض التقليدية مؤهلة كقروض مطابقة.

لوائح FHFA

تتمتع وكالة التمويل الفيدرالية (FHFA) بسلطة تنظيمية للإشراف على ضمان أن تقوم شركتا فاني ماي وفريدي ماك بتنفيذ مهامهما وأهدافهما في تعزيز ملكية المنازل للأمريكيين ذوي الدخل المنخفض والطبقة المتوسطة.

تحت تفويض قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي (HERA) لعام 2008، يتم تعديل حد القرض المطابق سنويًا ليعكس التغيرات في متوسط سعر المنازل في الولايات المتحدة. يتم تحديد الحد السنوي من قبل الجهة التنظيمية الفيدرالية لفاني ماي وفريدي ماك، وهي FHFA، ويتم الإعلان عنه في نوفمبر للسنة التالية. تستخدم FHFA نسبة الزيادة/النقصان من أكتوبر إلى أكتوبر في متوسط سعر المنازل، كما هو موضح في تقرير مؤشر أسعار المنازل، لتعديل حد القرض المطابق للسنة التالية.

لأن وكالة التمويل الفيدرالية للإسكان (FHFA) تستخدم مؤشر أسعار المنازل لتحديد حدود القروض للعام التالي، فإن الزيادات السنوية في حدود القروض تكون تلقائية إلى حد كبير. في كل مرة ترتفع فيها أسعار المنازل، تقوم وكالة التمويل الفيدرالية للإسكان بزيادة حدود الرهن العقاري.

ما هي الوكالة التي تنظم قروض الرهن العقاري المطابقة؟

وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) هي وكالة حكومية أمريكية تنظم أسواق الرهن العقاري، بما في ذلك القواعد الخاصة بالقروض المطابقة.

ما هو مثال على قرض غير متوافق؟

القروض المدعومة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، وإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) هي خيارات قروض غير مطابقة.

لماذا يتم تحديد حدود القروض المطابقة الأساسية كل عام؟

يتطلب قانون استعادة الإسكان والاقتصاد (HERA) أن يتم تعديل حدود القروض المطابقة الأساسية كل عام لتعكس التغيير في متوسط سعر المنازل في الولايات المتحدة. كان HERA جزءًا من التشريعات الإصلاحية المالية التي أقرها الكونغرس استجابة لأزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2008.

الخلاصة

قرض الرهن العقاري المتوافق يلتزم بالحدود المالية التي تحددها وكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA) ومعايير التمويل الخاصة بـ Freddie Mac وFannie Mae. تمتلك هذه الوكالات قواعد موحدة يجب أن تتوافق معها الرهون العقارية للمساكن العائلية الفردية. الرهون العقارية التي تتجاوز حد القرض المتوافق تُصنف كرهون عقارية غير متوافقة أو ضخمة.