تعريف
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمارات تشبه السندات. يتكون كل MBS من مجموعة من القروض العقارية والديون العقارية الأخرى التي تم شراؤها من البنوك التي أصدرتها.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)؟
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمارات تشبه السندات. كل ورقة مالية مدعومة بالرهن العقاري تمثل حصة في مجموعة من القروض العقارية والديون العقارية الأخرى التي تم شراؤها من البنوك أو الكيانات الحكومية التي أصدرتها. يتلقى المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري دفعات دورية تشبه دفعات كوبون السندات.
لقد تطور سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) بشكل كبير منذ الأزمة المالية بين عامي 2007 و2008، والتي كانت ناجمة بشكل كبير عن انهيار سوق الرهن العقاري الثانوي والشبكة المعقدة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والمشتقات ذات الصلة. اليوم، لا يزال سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري جزءًا رئيسيًا من النظام المالي العالمي، وإن كان مع وجود لوائح جديدة وزيادة التدقيق من قبل المستثمرين وصناع السياسات. من حيث القيمة الإجمالية، يتم إعادة تغليف أكثر من ثلاثة من كل خمسة رهون عقارية في الولايات المتحدة كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
مع عودة الاستثمارات في هذه المجالات إلى النمو بشكل مطرد، لتصل إلى أرقام لم نشهدها منذ الأزمة المالية، هل ينبغي أن يكون هناك قلق أكبر من أن الركود الاقتصادي القادم قد يتسبب في موجات من التخلف عن سداد الرهون العقارية التي يمكن أن تدمر الاقتصاد العالمي مرة أخرى؟ فيما يلي، سنأخذك عبر تفاصيل ما هي هذه الاستثمارات، ولماذا توجد، ومكانتها في أسواق العشرينات من القرن الحادي والعشرين. سنتركك بعد ذلك أكثر قدرة على تحديد ما إذا كان لها مكان في محفظتك الخاصة ومحفظة الأمة.
النقاط الرئيسية
- الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمارات تمثل مطالبات على الأموال الناتجة عن مجموعات من القروض العقارية.
- يتم إنشاء هذه الأوراق المالية عن طريق تجميع العديد من الرهون العقارية وبيع حصص من المجموعة الناتجة للمستثمرين. تُعرف هذه العملية بالتوريق.
- يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من قبل المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي، وفريدي ماك، وجيني ماي، وتعتبر ذات أعلى تصنيف ائتماني نظرًا لدعم الحكومة.
- يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير الحكومية (Non-agency MBS) من قبل كيانات خاصة وتحمل مخاطر أعلى وعوائد محتملة أعلى لأنها ليست مضمونة من الحكومة.
- يمكن أن توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) دخلاً منتظمًا من خلال مدفوعات الفائدة والأصل، وتنوع المحفظة، وعوائد محتملة أعلى من الأوراق المالية ذات الدخل الثابت الأخرى.
فهم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
تعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) نوعًا من الأوراق المالية المدعومة بالأصول، والتي تتشكل من خلال تجميع الرهون العقارية معًا. المستثمر الذي يشتري ورقة مالية مدعومة بالرهن العقاري يقوم بشكل أساسي بإقراض المال لمشتري المنازل. يمكن شراء وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من خلال وسيط. يختلف الحد الأدنى للاستثمار بين المصدرين.
كما أصبح واضحًا بشكل جلي في أزمة الرهن العقاري الثانوي من 2007 إلى 2008، كان السند المدعوم بالرهن العقاري (MBS) يعتمد في جودته على الرهون العقارية التي تدعمه. في العشرينيات من القرن الحادي والعشرين، معظم السندات المدعومة بالرهن العقاري (MBS) مدعومة من قبل الحكومة الأمريكية؛ وتُعرف هذه بالسندات المدعومة من الوكالات الحكومية.
لكي يتم بيعها في الأسواق اليوم، يجب أن يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من قبل GSE أو شركة مالية خاصة، ويجب أن تحصل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على واحدة من أعلى تصنيفين صادرين عن وكالة تصنيف ائتماني معتمدة. أما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير التابعة للوكالة، فيتم إصدارها من قبل مؤسسات مالية خاصة ولا تكون مضمونة. بدلاً من ذلك، يتم تجميع الأوراق المالية حسب الأقدمية وتباع للمستثمرين الذين لديهم شهية مختلفة للمخاطر.
لعبت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والمحملة بالقروض عالية المخاطر دورًا مركزيًا في الأزمة المالية التي بدأت في عام 2007 وأدت إلى محو تريليونات الدولارات من الثروة.
كيف تعمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
أفضل طريقة لفهم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي معرفة كيفية تكوينها في المقام الأول. دعونا نأخذك عبر الخطوات:
- الإصدار: تقدم مؤسسة مالية، مثل البنك، قروض الرهن العقاري للمشترين. تكون هذه القروض مضمونة بالعقارات التي يتم شراؤها.
- التجميع: يقوم البنك والمؤسسات الأخرى بتجميع العديد من هذه القروض العقارية. عادةً ما تكون القروض في المجموعة ذات خصائص متشابهة، مثل معدلات الفائدة وتواريخ الاستحقاق.
- التوريق: يتم بيع الرهون العقارية المجمعة إلى صندوق ائتمان، أو مؤسسة حكومية مثل فاني ماي أو فريدي ماك، أو وكالة حكومية مثل جيني ماي، أو مؤسسة مالية خاصة. يقوم الصندوق بعد ذلك بهيكلة هذه القروض إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS).
- الإصدار: يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وبيعها للمستثمرين. تكون هذه الأوراق المالية مدعومة بقروض الرهن العقاري الموجودة في المجموعة. في حالة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التابعة للوكالات، يتم ضمانها بشكل إضافي من قبل المؤسسة الحكومية أو الوكالة الحكومية، مما يوفر أمانًا إضافيًا للمستثمرين.
- الخدمة: يقوم مقدم خدمة الرهن العقاري بجمع الدفعات الشهرية للرهن العقاري من المقترضين وتوزيع هذه الدفعات على مستثمري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). كما يتولى مقدم الخدمة المهام الإدارية مثل إدارة حسابات الضمان والتعامل مع حالات التأخر في السداد.
- الاستثمار: يقوم المستثمرون بشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، مما يعني أنهم يقومون فعليًا بإقراض الأموال للمشترين في المجموعة. في المقابل، يتلقون مدفوعات دورية تشمل الفوائد وسداد رأس المال من الرهون العقارية الأساسية.
أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
هذه هي النوعان الأوسع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs): الأوراق المالية المارة (pass-throughs) والتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs). يوجد أدناه جدول يحتوي على أوصاف لأنواع رئيسية أخرى ضمن هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
- التمريرات: التمريرات هي هياكل تُنظم كصناديق ائتمانية يتم فيها جمع مدفوعات الرهن العقاري وتمريرها إلى المستثمرين. عادةً ما تكون لها آجال استحقاق محددة تتراوح بين خمس، 15، أو 30 سنة. قد تكون مدة حياة التمرير أقل من أجل الاستحقاق المحدد اعتمادًا على مدفوعات رأس المال على الرهون العقارية التي تشكل التمرير.
- الالتزامات المالية المضمونة بالرهن العقاري (CMOs): تتكون CMOs من عدة مجموعات من الأوراق المالية تُعرف بالشرائح أو tranches. تُمنح الشرائح تصنيفات ائتمانية تحدد المعدلات التي تُعاد إلى المستثمرين. يمكن أن تختلف ملفات المخاطر الائتمانية للشرائح داخل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) الرئيسية
أنواع/اختصارات MBS
الوصف
المُصدِر
الملف الشخصي للمخاطر
ملاءمة المستثمر
الأوراق المالية الممررة
مجموعة من الرهون العقارية حيث يتم تمرير مدفوعات الأصل والفائدة إلى المستثمرين بالتناسب.
المؤسسات الممولة من الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي وفريدي ماك
مخاطر أقل بسبب دعم GSE.
المستثمرون الذين يبحثون عن دخل ثابت ومخاطر معتدلة.
الالتزامات القابلة للرهن العقاري (CMOs)
نوع من التزامات الدين المضمونة (CDO) هو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) التي تُقسم إلى شرائح ذات آجال استحقاق وملفات مخاطر مختلفة، مما يوفر عوائد متوقعة متنوعة.
المؤسسات المالية الخاصة
مستويات مخاطر متفاوتة حسب الشريحة.
المستثمرون الذين لديهم تحمل مختلف للمخاطر وتفضيلات دخل متنوعة.
الوكالة للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
صادرة أو مضمونة من قبل المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل فاني ماي وفريدي ماك.
فاني ماي، فريدي ماك
مخاطر أقل بسبب الدعم الضمني من الحكومة.
المستثمرون الذين يبحثون عن استثمارات آمنة نسبيًا بعوائد معتدلة.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير الحكومية (Non-Agency MBS)
صادرة عن كيانات خاصة، وليست مدعومة بضمانات حكومية.
المؤسسات المالية الخاصة
مخاطر أعلى بسبب عدم وجود دعم حكومي.
المستثمرون الذين لديهم قدرة أعلى على تحمل المخاطر والذين يسعون لتحقيق عوائد محتملة أعلى.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS)
العقارات التجارية مثل مباني المكاتب، ومراكز التسوق، والفنادق تدعمها.
المؤسسات المالية الخاصة
مخاطر متوسطة إلى عالية تعتمد على أنواع العقارات والظروف الاقتصادية.
المستثمرون المؤسسيون والأفراد ذوو الثروات العالية الذين يسعون للحصول على تعرض للعقارات التجارية.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني (RMBS)
مدعومة بقروض الرهن العقاري السكني، عادةً للمنازل العائلية الواحدة أو الشقق السكنية.
المؤسسات المالية الخاصة أو GSEs
يختلف الخطر اعتمادًا على الرهون العقارية الأساسية والجهة المصدرة.
المستثمرون الذين يسعون للحصول على تعرض لسوق الإسكان السكني مع شهية مختلفة للمخاطر.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المجردة (Stripped Mortgage-Backed Securities - SMBS)
يقوم بفصل مدفوعات رأس المال والفوائد إلى أوراق مالية منفصلة.
البنوك الاستثمارية
مخاطر أعلى بسبب مخاطر السداد المسبق ومخاطر أسعار الفائدة.
المستثمرون المتمرسون الذين يفهمون تعقيدات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
تاريخ الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
تم تقديم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بعد صدور قانون الإسكان والتنمية الحضرية في عام 1968. أنشأ القانون الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومي، المعروفة باسم Ginnie Mae، والتي انفصلت عن Fannie Mae.
سمحت الكيان الجديد للبنوك ببيع الرهون العقارية الخاصة بها لأطراف ثالثة حتى يكون لديها المزيد من رأس المال للإقراض وإصدار قروض جديدة. وهذا بدوره جعل من الممكن للصناديق المؤسسية شراء وتجميع العديد من القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS).
قدمت Ginnie Mae أول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لسوق الإسكان بالتجزئة في عام 1970. وتم تقديم أول MBS خاص من قبل بنك أمريكا في عام 1977.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأزمة المالية من 2007 إلى 2008
لعبت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري دورًا مركزيًا في الأزمة المالية التي بدأت في عام 2007 واستمرت في القضاء على تريليونات الدولارات من الثروة، وإسقاط Lehman Brothers، وزعزعة الأسواق المالية العالمية.
بأثر رجعي، يبدو أنه كان من المحتم أن يؤدي الارتفاع السريع في أسعار المنازل والطلب المتزايد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) إلى تشجيع البنوك على تخفيض معايير الإقراض ودفع المستهلكين للدخول إلى السوق بأي ثمن.
الأزمة
كان ذلك بداية ظهور الرهن العقاري الثانوي المدعوم بالأوراق المالية. مع دعم فريدي ماك وفاني ماي لسوق الرهن العقاري، تدهورت جودة جميع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وأصبحت تقييماتها بلا معنى. ثم، في عام 2006، بلغت أسعار المنازل ذروتها.
بدأ المقترضون من الفئة الثانوية في التخلف عن السداد، وهو الفشل في سداد القرض. ونتيجة لذلك، بدأ سوق الإسكان في الانهيار المطول. بدأ المزيد من الناس في التخلي عن رهونهم العقارية لأن قيمة منازلهم أصبحت أقل من قروضهم. حتى الرهون العقارية التقليدية التي تدعم سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) شهدت انخفاضات حادة في القيمة. أدى الانهيار في السداد إلى أن العديد من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والالتزامات المدعومة بالأصول (CDOs) المستندة إلى مجموعات من الرهون العقارية أصبحت مبالغًا في تقدير قيمتها بشكل كبير.
تراكمت الخسائر مع محاولة المستثمرين المؤسسيين والبنوك الفاشلة في التخلص من استثماراتهم السيئة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). اشتدت القيود على الائتمان، مما جعل العديد من البنوك والمؤسسات المالية على حافة الإفلاس. تعطلت عمليات الإقراض إلى درجة أن الاقتصاد بأكمله كان معرضًا لخطر الانهيار.
الإنقاذ المالي
أقر الكونغرس الأمريكي خطة إنقاذ للنظام المالي بقيمة 700 مليار دولار لتخفيف أزمة الائتمان. كما قام الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بشراء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بقيمة 4.5 تريليون دولار على مدى عدة سنوات، بينما قام برنامج إغاثة الأصول المتعثرة (TARP) بضخ رأس المال مباشرة في البنوك.
بعض التدابير المتخذة في خطة الإنقاذ تضمنت ما يلي:
- ما يقرب من 250 مليار دولار لتحقيق الاستقرار في صناعة البنوك.
- 27 مليار دولار لاستقرار أسواق الائتمان
- 80 مليار دولار لدعم صناعة السيارات في الولايات المتحدة.
- حوالي 70 مليار دولار لإنقاذ عملاق التأمين American International Group.
- تم تخصيص 46 مليار دولار لمساعدة العائلات التي تعاني من صعوبات لتجنب حجز المنازل، وهو عندما يقوم المقرض العقاري أو البنك بالاستيلاء على منزل المقترض بسبب عدم سداد القرض.
في عام 2010، انتهى برنامج TARP. وفي نفس العام، تم تمرير قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك. وقد قلل قانون دود-فرانك المبلغ الأولي المصرح به لبرنامج TARP من 700 مليار دولار إلى 475 مليار دولار.
مزايا وعيوب الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري
المزايا
أسعار فائدة ثابتة ومدفوعات شهرية
تنويع أكبر مقارنة بالقروض الفردية
ارتباط منخفض نسبيًا مع السندات الشركات أو سوق الأسهم
عيوب
قد تتأثر العوائد بإعادة تمويل المقترضين أو سداد قروضهم مبكرًا.
إذا ارتفعت معدلات الفائدة، قد ينخفض سعر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
المزايا
عائد جذاب
بالنسبة للمستثمرين، تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ببعض المزايا مقارنة بالأوراق المالية الأخرى. فهي تدفع معدل فائدة ثابت يكون عادة أعلى من السندات الحكومية الأمريكية. بالإضافة إلى ذلك، فإنها تقدم عادةً دفعات شهرية، بينما تقدم السندات دفعة واحدة كبيرة عند الاستحقاق.
استثمار آمن
تُعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أيضًا ذات مخاطر منخفضة نسبيًا، نظرًا للدعم الحكومي لمعظمها. إذا كانت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مضمونة من قبل الحكومة الفيدرالية، فإن المستثمرين لا يتحملون تكاليف تعثر المقترض. بالإضافة إلى ذلك، فإنها توفر تنويعًا بعيدًا عن أسواق الأوراق المالية للشركات والحكومة.
عيوب
مخاطر السداد المسبق
يمكن أن تكون المدفوعات المسبقة إما طوعية، مثل عندما يقوم المقترضون بإعادة التمويل أو الانتقال، أو غير طوعية نتيجة للتعثرات. يُعتبر إعادة التمويل المصدر الأكثر أهمية للمدفوعات المسبقة، حيث يمكن للمقترضين سداد الرصيد المتبقي بالقيمة الاسمية دون عقوبة عندما تنخفض أسعار الفائدة في السوق. هذا يجعل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) أوراقًا مالية قابلة للاستدعاء، مما يحد من إمكانات ارتفاع أسعارها ويؤدي إلى تقعر سلبي. يمكن لمعدّل القسيمة المتوسط المرجح (WAC) تقدير خصائص المدفوعات المسبقة لمجموعة من الرهون العقارية الأساسية. سيتغير الـ WAC بشكل دوري مع سداد الرهون العقارية.
هذا يتعلق بمخاطر المدة، التي تنشأ من حساسية أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) للتغيرات في أسعار الفائدة. عادةً ما تكون للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري آجال استحقاق طويلة وتدفع كوبونات ثابتة، مما يؤدي إلى مدة عالية وحساسية كبيرة للأسعار تجاه تحركات أسعار الفائدة. ومع ذلك، على عكس الأوراق المالية التقليدية ذات الدخل الثابت، فإن مدة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ليست ثابتة بل تظل غير مؤكدة بسبب إمكانية قيام المقترضين بسداد قروضهم في أي وقت.
مخاطر سعر الفائدة
تعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) حساسة أيضًا للتغيرات في أسعار الفائدة على القروض والرهون العقارية. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن عددًا أقل من الأشخاص سيقومون بالحصول على رهون عقارية، مما يؤدي إلى تراجع سوق الإسكان.
مخاطر السيولة
تختلف السيولة بشكل كبير بين الأنواع المختلفة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، حيث تستفيد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التابعة للوكالات من السوق الآجل السائل للغاية المعروف باسم "to-be-announced" أو TBA، بالإضافة إلى القدرة على تنفيذ عمليات "الدولار رولز" للتمويل. في المقابل، تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات العلامة الخاصة بسيولة محدودة بشكل أكبر.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري اليوم
في الولايات المتحدة، يعتبر سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ضخماً، حيث يتجاوز حجم الأوراق المالية القائمة 11 تريليون دولار، ويصل حجم التداول اليومي إلى حوالي 300 مليار دولار في المتوسط، وفقاً لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك. وينقسم السوق إلى فئتين رئيسيتين: الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الصادرة عن الوكالات الحكومية، مثل الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالي (فاني ماي) ومؤسسة القرض العقاري الفيدرالي (فريدي ماك)، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري غير الصادرة عن الوكالات، والتي تصدرها المؤسسات المالية الخاصة.
تُعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) الخاصة بالوكالات أقل خطورة لأنها مدعومة بضمانات من فاني ماي وفريدي ماك، والتي تعد بدفع الأموال للمستثمرين حتى إذا تخلف أصحاب المنازل عن سداد قروضهم. هذا الضمان مدعوم في النهاية من قبل الحكومة الأمريكية، مما يجعل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بالوكالات جذابة للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد ثابتة ومستقرة. في مايو 2024، بلغ متوسط حجم التداول اليومي للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بالوكالات 292.9 مليار دولار، بزيادة قدرها 19.4% مقارنة بمايو 2023.
MBS غير الحكومية، في المقابل، لا تتمتع بضمانات حكومية صريحة وعادة ما تحمل مخاطر ائتمانية أعلى. يواجه المستثمرون في MBS غير الحكومية خسائر محتملة إذا تخلف أصحاب المنازل عن سداد قروضهم العقارية. غالبًا ما يكون لدى MBS غير الحكومية عوائد أعلى من MBS الحكومية لتعويض هذا الخطر المتزايد. في مايو 2024، كان متوسط حجم التداول اليومي لـ MBS غير الحكومية حوالي 1.62 مليار دولار، بزيادة قدرها 6.8% مقارنة بمايو 2023، ولكنه لا يزال جزءًا صغيرًا جدًا من MBS الحكومية.
يمكن عزو نمو سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) إلى زيادة الطلب على هذه الأوراق المالية، والتوسع الاقتصادي العالمي، والجهود المستمرة لتحفيز النمو الاقتصادي من خلال السياسة النقدية. هذه ليست الأصول الوحيدة التي يعمل الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي على إزالتها من ميزانيته. ومع ذلك، يواجه السوق أيضًا تحديات مثل مخاطر أسعار الفائدة.
عندما تنخفض الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني، تميل الرهون العقارية السكنية إلى الارتفاع. والعكس صحيح أيضًا.
أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ترتبط عكسيًا بأسعار الفائدة، مما يعني أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الحالية تصبح أقل قيمة عندما ترتفع الأسعار. أيضًا، عندما يقوم أصحاب المنازل بإعادة تمويل قروضهم العقارية بأسعار أقل، فإنهم يسددون قروضهم الحالية مبكرًا، مما يمكن أن يقلل التدفقات النقدية التي يتوقع المستثمرون تلقيها من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. كما يمكن أن تؤدي التدهورات الاقتصادية إلى زيادة حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري، مما يؤدي إلى خسائر للمستثمرين في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
على الرغم من هذه التحديات، يظل سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) نشطًا للغاية، مع سيولة ضخمة. لقد قام الاحتياطي الفيدرالي، الذي اشترى كميات كبيرة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري خلال الأزمة المالية وبعدها، ببيع ممتلكاته ببطء. ونتيجة لذلك، تحول السوق من حيازات البنوك التقليدية والاحتياطي الفيدرالي إلى مديري الأموال والمستثمرين المؤسسيين الآخرين. يعود هذا التغيير جزئيًا إلى اللوائح الجديدة وبرنامج التشديد الكمي للاحتياطي الفيدرالي.
فروق أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) - وهي الفرق بين أسعار الفائدة التي يجب على البائعين دفعها للمستثمرين وعوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات - زادت لتصل إلى ما يقرب من ضعف مستوياتها قبل الجائحة في الفترة من 2022 إلى 2023. ومع ذلك، في منتصف العقد 2020، بدأت هذه الفروق في التضييق. وهذا يعني أن المستثمرين أرادوا تعويضًا أقل لتحملهم هذه الأوراق المالية، مما يشير إلى مزيد من الثقة في جودة هذه الأوراق المالية. ومع ذلك، كان هناك أيضًا عرض محدود أكثر من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة.
ما هي العلاقة بين الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) والبنك؟
بشكل أساسي، يقوم السند المدعوم بالرهن العقاري بتحويل البنك إلى وسيط بين مشتري المنازل وصناعة الاستثمار. يمكن للبنك منح الرهون العقارية لعملائه ثم بيعها بخصم ليتم تضمينها في السند المدعوم بالرهن العقاري (MBS).
يسجل البنك عملية البيع كإضافة في ميزانيته العمومية ولا يخسر شيئًا إذا تخلف المشتري عن السداد في وقت لاحق. تعمل هذه العملية بشكل جيد لجميع الأطراف المعنية طالما أن الجميع يقومون بما يجب عليهم القيام به: يلتزم البنك بمعايير معقولة لمنح الرهون العقارية؛ يستمر صاحب المنزل في الدفع في الوقت المحدد؛ وتقوم وكالات التصنيف الائتماني التي تراجع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) بأداء واجبها بدقة.
ما هي الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS)؟
الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) هي نوع من الاستثمارات المالية التي تكون مضمونة بواسطة مجموعة من الأصول الأساسية - عادةً تلك التي تولد تدفقًا نقديًا من الديون، مثل القروض أو عقود الإيجار أو أرصدة بطاقات الائتمان أو الذمم المدينة. تأخذ شكل سند أو ورقة مالية، وتدفع دخلاً بمعدل ثابت لفترة زمنية محددة حتى تاريخ الاستحقاق.
بالنسبة للمستثمرين الباحثين عن الدخل، يمكن أن تكون الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABSs) بديلاً للأدوات الدين الأخرى، مثل السندات الشركات أو صناديق السندات. تتيح الأوراق المالية المدعومة بالأصول للمصدرين جمع الأموال التي يمكن استخدامها للإقراض أو لأغراض استثمارية أخرى.
ما هو الدور الذي يلعبه مقدمو خدمات الرهن العقاري في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)؟
يلعب مقدمو خدمات الرهن العقاري دورًا رئيسيًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) من خلال إدارة الإدارة اليومية لقروض الرهن العقاري داخل المجموعة. هم مسؤولون عن جمع المدفوعات الشهرية للرهن العقاري من المقترضين، وإدارة حسابات الضمان، والتعامل مع حالات التأخر في السداد، وضمان حصول المستثمرين على مدفوعاتهم المجدولة.
الخلاصة
تُعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) استثمارًا، وهي في الأساس حصة في سلة كبيرة من الرهون العقارية. ومع قيام كل صاحب منزل بسداد قروضه، توفر دفعات القروض تدفقًا ثابتًا من الدخل للمستثمرين الذين يمتلكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
كان النمو في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وخاصة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التابعة للوكالات، كبيرًا. ومع ذلك، من المهم مراقبة المخاطر والاختلالات التي قد تؤدي إلى عدم استقرار السوق. ومع تطور السوق، يجب على المشاركين البقاء على اطلاع بأحدث الاتجاهات والمخاطر والآفاق لاتخاذ قرارات استثمارية سليمة.