ما هو الرهن؟
يحدث الرهن عندما يتم استخدام أصل كضمان لتأمين قرض. لا يتخلى مالك الأصل عن الملكية أو الحيازة أو حقوق الملكية، مثل الدخل الناتج عن الأصل. ومع ذلك، يمكن للمقرض الاستيلاء على الأصل إذا لم يتم الوفاء بشروط الاتفاقية. يختلف الرهن عن الرهن العقاري أو الامتياز أو التنازل.
النقاط الرئيسية
- يحدث الرهن عندما يتم استخدام أصل كضمان لتأمين قرض. لا يتخلى مالك الأصل عن الملكية أو الحيازة أو حقوق الملكية، مثل الدخل الناتج عن الأصل.
- يحدث الرهن عادةً في قروض الرهن العقاري، حيث يكون المنزل بمثابة ضمان، ولكن لا يحق للبنك المطالبة بأي تدفقات نقدية أو دخل ناتج عنه إلا إذا تخلف المقترض عن السداد.
- يُعتبر الإقراض بالهامش في حسابات الوساطة شكلاً شائعًا آخر من أشكال الرهن الموجود في تداول الأوراق المالية والاستثمار.
الرهن العقاري في الرهونات
الرهن يحدث بشكل شائع في قروض الرهن العقاري. الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تكون مضمونة بعقار أساسي. فالمقترض يمتلك المنزل تقنيًا، ولكن نظرًا لأن المنزل مرهون كضمان، فإن المقرض العقاري لديه الحق في الاستيلاء على المنزل إذا لم يتمكن المقترض من الوفاء بشروط السداد في اتفاقية القرض — وهو ما حدث خلال أزمة حبس الرهن.
القروض السيارات تكون مضمونة بالمركبة الأساسية. من ناحية أخرى، القروض غير المضمونة لا تعمل مع الرهن لأنّه لا يوجد ضمان يمكن المطالبة به في حالة التخلف عن السداد. حيث يوفر الرهن الأمان للمقرض بسبب الضمان الذي يقدمه المقترض، يكون من الأسهل الحصول على قرض، وقد يقدم المقرض معدل فائدة أقل مقارنة بالقرض غير المضمون.
مهم
لا يمكن للمقرضين المطالبة بضمانات للقروض غير المضمونة في حالة التخلف عن السداد، ولكن يمكنهم متابعة إجراءات أخرى لتحصيل الديون، بما في ذلك رفع دعوى قضائية من قبل الدائن.
الرهن في الاستثمار
الإقراض بالهامش في حسابات الوساطة هو شكل شائع آخر من أشكال الرهن. عندما يتداول المستثمر على الهامش، فإنه يقترض المال من الوساطة للقيام بذلك. يمكن أن يسمح لهم ذلك باستخدام أرصدة حساباتهم الحالية لتحقيق استثمارات أكبر وربما تحقيق أرباح أكبر عند بيع الأوراق المالية.
يمكن أن يكون هذا النوع من الرهن محفوفًا بالمخاطر. عندما يختار المستثمرون الشراء بالهامش أو البيع على المكشوف، فإنهم يوافقون على أنه يمكن بيع تلك الأوراق المالية إذا لزم الأمر في حالة وجود نداء هامش. يمتلك المستثمر الأوراق المالية في حسابه، ولكن يمكن للوسيط بيعها إذا أصدر نداء هامش لا يستطيع المستثمر تلبيته لتغطية خسائر المستثمر.
يمكن أن يكون هذا مكلفًا للمستثمر لأنه يضخم الخسائر إلى ما يتجاوز الاستثمار الأولي. لهذا السبب، من الضروري فهم كيفية عمل التداول بالهامش وما يمكن أن يعنيه الرهن بالنسبة لك شخصيًا.
أمثلة على اتفاقية الرهن الحيازي
الرهن العقاري في العقارات غالبًا ما يرتبط بقروض الرهن العقاري. على سبيل المثال، قد يتم رهن عقار للإيجار كضمان مقابل رهن عقاري صادر عن بنك. بينما يبقى العقار كضمان، لا يحق للبنك المطالبة بدخل الإيجار؛ ومع ذلك، إذا تخلف المالك عن سداد القرض، قد يقوم البنك بالاستيلاء على العقار من خلال بدء إجراءات حجز الرهن.
استخدام الرهن في اتفاقيات العقارات يمكن أن يوفر بعض الطمأنينة للمقرضين الذين قد يرغبون في تقليل المخاطر عند إقراض الأموال. إذا لم يقم المقترض بالدفع لأي سبب، يمكن للبنك أن يسترد بعض خسائره إذا قام بحجز وبيع العقار لاحقًا. بهذا المعنى، يساعد الرهن في استقرار صناعة الإقراض العقاري.
يمكن أن تعمل الرهن أيضًا لصالح المقترضين. من خلال الدخول في هذا النوع من الاتفاقيات، قد يجد المقترضون أنه من الأسهل الحصول على قروض عقارية مع دفعة مقدمة أصغر أو متطلبات درجة ائتمان أقل. قد يكونون أيضًا قادرين على التأهل للحصول على معدلات فائدة أكثر ملاءمة لأن المقرض يتحمل مخاطر أقل.
الرهن العقاري في العقارات التجارية
الرهن العقاري في العقارات التجارية هو نفسه في إقراض العقارات السكنية. يقوم المقترض بتقديم ضمان لتأمين القرض. لذلك، مرة أخرى، يقوم المستثمر الذي يقترض لشراء عقار للإيجار، مثل مبنى شقق أو دوبلكس، باستخدام العقار كضمان للقرض.
قروض البناء في العقارات التجارية تعمل بشكل مختلف قليلاً. نظرًا لأن العقار الذي يمكن أن يكون بمثابة ضمان لم يتم بناؤه بعد، سيحتاج المقترض إلى تقديم عقار آخر كضمان بديل. ومع ذلك، ينطبق نفس القاعدة فيما يتعلق بالتخلف عن السداد. إذا فشل المقترض في سداد القرض، يمكن للمقرض المطالبة بملكية الضمان.
ما هو إعادة الرهن؟
عندما تستخدم البنوك والوسطاء الضمانات المرهونة كضمان لدعم معاملاتهم وتداولاتهم الخاصة بموافقة العميل من أجل تأمين تكلفة اقتراض أقل أو خصم على الرسوم، يُطلق على ذلك اسم إعادة الرهن. على سبيل المثال، قد يستخدم المقرض مبنى شقق مقدم كضمان لقرض عقاري تجاري كضمان لقرض جديد. هذا الدين الذي تم إنشاؤه حديثًا يُعتبر الآن مشتقًا ماليًا.
تقوم هيئة الأوراق المالية والبورصات بتنظيم إعادة الرهن. يجب على البنوك والمقرضين الحصول على إذن من مالك الممتلكات أو الأصول للقيام بذلك.
كيف يختلف الرهن عن الرهن العقاري؟
الرهن هو تعهد بأصل كضمان لقرض، دون نقل ملكية العقار إلى المقرض. في حالة الرهن العقاري، يتم استخدام العقار الذي تم شراؤه لتأمين القرض، لكن المقرض يحتفظ بالملكية.
هل التنازل هو نفسه الرهن؟
التنازل هو ترتيب يتضمن عقودًا يقوم فيها طرف بنقل الحقوق والمسؤوليات المحددة في اتفاقية إلى طرف آخر. الرهن يسمح للمقترض بالاحتفاظ بملكية العقار بينما يستخدمه كضمان لقرض.
ما هو الفرق بين الرهن (Hypothecation) والامتياز (Lien)؟
مع الرهن، يمكن للمقترض الاحتفاظ بالممتلكات المستخدمة كضمان للقرض. يوافق المقترض على سداد القرض بشرط أنه إذا لم يفعل، يمكن للمقرض المطالبة بالممتلكات. ومع ذلك، يتطلب الامتياز من مالك العقار تسوية الديون المستحقة قبل أن يتم إعادة تمويل أو بيع العقار الأساسي.
ما هو مثال على الرهن؟
مثال على الرهن هو مستثمر يأخذ قرض رهن عقاري لشراء عقار استثماري. يعمل العقار كضمان للقرض. في هذه الأثناء، يجمع المستثمر الدخل الناتج من الإيجار. ومع ذلك، إذا تخلف المستثمر عن السداد، يمكن للمقرض بدء إجراءات الحجز لاستعادة ملكية العقار.
الخلاصة
غالبًا ما يُستخدم الرهن في معاملات الإقراض العقاري، حيث يُستخدم العقار كضمان للقرض. ومع ذلك، يمكن استخدامه أيضًا في أنواع أخرى من حالات القروض، مثل الاستثمار. إذا كنت تدخل في اتفاقية قرض تتضمن الرهن، فمن المهم أن تفهم العواقب المحتملة إذا فشلت في الوفاء بالتزاماتك المالية تجاه المقرض.