ما هو تجمع القروض الضخمة؟
تُعتبر مجموعة "جامبو" نوعًا من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) التي تمر عبر Ginnie Mae II، وهي مدعومة بضمان من مجموعات متعددة المصدرين. تجمع هذه المجموعات قروض الرهن العقاري ذات الخصائص المتشابهة وتكون أكبر حجمًا من مجموعات المصدر الواحد. تكون الرهون العقارية الموجودة في مجموعات "جامبو" أكثر تنوعًا من الناحية الجغرافية مقارنة بتلك الموجودة في مجموعات المصدر الواحد.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "jumbo pool" نوعًا من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) التابعة لـ Ginnie Mae II، والتي تكون مضمونة بواسطة مجموعات متعددة المصدر.
- تجعل الصناديق الضخمة المدفوعات الأساسية والفوائد التي يتلقاها المستثمرون متوقعة وأقل تقلبًا، مما يجعلها شكلًا أكثر أمانًا من استثمار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
- بعض المخاطر الرئيسية التي تواجه تجمعات القروض الضخمة تشمل السداد المبكر للرهن العقاري (مثل سداد القروض المعاد تمويلها بأسعار فائدة أقل) والانكماش الطبيعي للدفعة الأساسية مع سداد القروض في تجمع القروض الضخمة.
- لا تقتصر برك الجامبو على منطقة جغرافية معينة.
فهم المجمعات الضخمة
تعتبر الصناديق الضخمة مجموعات من قروض الرهن العقاري من عدة مقرضين يتم تحويلها إلى أوراق مالية عن طريق بيع حصص من هذه الصناديق في السوق المفتوحة للمستثمرين. يحصل المستثمرون الذين يشترون هذه الأوراق المالية على مدفوعات إجمالية من رأس المال والفوائد من وكيل دفع مركزي، عادةً سنويًا أو كل ستة أشهر.
قد تختلف معدلات الفائدة على قروض الرهن العقاري الموجودة داخل مجموعات القروض الكبيرة ضمن نقطة مئوية واحدة. هذا التفاوت المحدود في الفائدة يجعل المدفوعات الأساسية والفائدة التي يتلقاها المستثمرون متوقعة وأقل تقلبًا. نظرًا لأن العديد من المُصدرين يدعمون هذه المجموعات، فإنها تُعتبر عادةً شكلاً أكثر أمانًا من استثمار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
إنشاء مجموعة Jumbo
يبدأ إنشاء مجموعة ضخمة عندما يتقدم مقرض معتمد بطلب للحصول على التزام من Ginnie Mae يضمن الأوراق المالية. يقوم المقرض بإصدار أو الحصول على قروض الرهن العقاري، وتجميعها في مجموعة رهن عقاري. خلال مرحلة الإنشاء، سيقوم المقرض بتجميع مجموعات من الرهون العقارية من مواقع جغرافية مختلفة، على عكس الطبيعة الأكثر تحديدًا بالموقع لمجموعات المصدر الواحد.
بمجرد الانتهاء من ذلك، يختار المقرض الجهة التي سيبيع لها الأوراق المالية، ويقدم الأوراق المطلوبة إلى Ginnie Mae لوكيل معالجة متخصص في التجميع. يقوم الوكيل، بعد الموافقة، بإعداد وتسليم الأوراق المالية إلى المستثمرين الذين يحددهم المقرض. يكون المقرض في النهاية مسؤولاً عن بيع الأوراق المالية وكذلك خدمة الرهون العقارية الأساسية.
فوائد المجمعات الضخمة
بشكل عام، تميل مجموعات القروض الكبيرة إلى تحمل مخاطر أقل من مجموعات الرهن العقاري التقليدية. في حين أن جميع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري تحمل بعض المخاطر، فإن تنويع المجموعة جغرافيًا يميل إلى التخفيف من العديد من الأسباب التي تجعل حاملي الديون يتخلفون عن سداد قروضهم.
إقليمياً، قد يتخلف حاملو الرهن العقاري عن السداد بسبب كارثة طبيعية في المنطقة أو إغلاق صناعات محلية. فقدان الوظيفة له احتمال إحصائي لأي حامل دين معين، ولكن الاقتصادات تميل إلى التفاوت إقليمياً، لذا فإن حالات التخلف عن السداد بسبب فقدان الوظيفة تتبع الانكماشات الاقتصادية المحلية. وبالتالي، فإن مجموعات القروض الكبيرة لديها مخاطر أقل مرتبطة بالظروف الاقتصادية المحلية مقارنة بمجموعات قروض الرهن العقاري من مقرض واحد.
تتكون الصناديق الضخمة، نظرًا لطبيعتها المتنوعة، من قروض تضمنها الحكومة على عدة مستويات مختلفة.
المخاطر المرتبطة بالمجمعات الضخمة
تشمل المخاطر المحتملة للمستثمرين السداد المبكر لواحد أو أكثر من قروض الرهن العقاري في المجموعة الكبيرة. قد يقوم حاملو الرهن العقاري بإجراء دفعات إضافية لسداد رهونهم العقارية مبكرًا أو بيع منازلهم وسداد المبلغ بالكامل دفعة واحدة. عندما تنخفض معدلات الفائدة، قد يقوم حاملو الرهن العقاري بإعادة تمويل قروضهم بمعدل أقل وسداد الرهن العقاري بالكامل للقيام بذلك.
خطر آخر يواجه المستثمرين في مجموعات القروض الضخمة هو الانكماش الطبيعي لمدفوعات رأس المال مع سداد القروض في هذه المجموعات. يؤدي هذا الانكماش في حجم رأس المال المستحق إلى تقليل حجم مدفوعات الفائدة المقابلة.
على سبيل المثال، إذا كان المبلغ الأساسي 10,000 دولار ومعدل الفائدة 6%، فإن الفائدة ستكون 600 دولار. إذا كان مبلغ الدفع أو الدفع المسبق على رأس مال المجموعة 100 دولار، فإن دفعة الفائدة التالية ستكون على المبلغ الأصغر (6% من 9,900 دولار = 594 دولار).
هذه المخاطر التي تواجه المستثمرين بسبب السداد المبكر للقرض وتقلص رأس المال ليست خاصة بالمجموعات الكبيرة وتؤثر على جميع المستثمرين في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
ما هو الفرق بين الرهن العقاري الضخم والرهن العقاري العادي؟
تختلف الرهون العقارية الجامبو والعادية أولاً من حيث العقار الذي يتم شراؤه. عادةً ما يُستخدم قرض الجامبو لشراء عقار باهظ الثمن، في حين أن الرهن العقاري التقليدي يكون أكثر شيوعًا للمشتري العادي الذي يشتري منزلًا بسعر أقل. تقع الرهون العقارية العادية ضمن قيود حجم القرض التي تفرضها وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA).
ما هي الأوراق المالية الممررة؟
الأوراق المالية الممررة هي مجموعة من الأوراق المالية ذات الدخل الثابت التي تدعمها حزمة من الأصول، وعادة ما تكون الرهون العقارية. كل ورقة مالية في المجموعة تمثل عددًا كبيرًا من الديون. يمكن أن تمثل هذه المجموعات مئات أو آلاف الديون مثل الرهون العقارية أو قروض السيارات.
ما هي الأنواع المختلفة للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟
هناك نوعان شائعان من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري: الأوراق المالية المارة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المعروفة باسم CMOs. الأوراق المالية المارة تُنظم كصناديق ائتمانية. يتم جمع مدفوعات الرهن العقاري وتمريرها إلى المستثمرين. أما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (CMOs) فهي تتكون من مجموعات من الأوراق المالية، تُعرف باسم الشرائح، والتي تُمنح تصنيفات ائتمانية محددة ومعدلات تُعاد إلى المستثمرين.
الخلاصة
تعتبر الصناديق الضخمة أوراق مالية كبيرة تمر عبرها ضمانات مكونة من صناديق متعددة المصدر. تميل هذه الصناديق إلى أن تكون أكثر أمانًا من صناديق المصدر الواحد لأنها تتكون من رهون عقارية أكثر تنوعًا وليست مرتبطة جغرافيًا. على الرغم من أنها معرضة لنفس المخاطر التي تواجهها صناديق المصدر الواحد، وهي مخاطر السداد المبكر وانكماش رأس المال، إلا أنها لا تزال تعتبر استثمارًا أقل تقلبًا.