ما هو العنصر المشترك المحدود؟
يشير مصطلح العنصر المشترك المحدود إلى جانب من جوانب وحدة أو مجمع الشقق السكنية الذي يُعتبر ملكية للمجتمع أو جمعية مالكي المنازل (HOA) بدلاً من أن يكون ملكًا للمستأجر. يمكن العثور على العناصر المشتركة المحدودة داخل أو خارج الوحدات الفردية للشقق. وعلى الرغم من اعتبارها مشتركة، إلا أن استخدامها يقتصر على شاغل الوحدة. تشمل الأمثلة الشرفات، والمساحات الخارجية (المشتركة) مثل الأفنية والتراسات، ومواقف السيارات والمرائب.
فهم العناصر المشتركة المحدودة
يتم تعريف العناصر المشتركة المحدودة على أنها أي جوانب من مجمع شقق مشترك تكون جزءًا من وحدة، ولكن لا تُعتبر ملكية حصرية للمالك أو المستأجر. قد تشمل العناصر المشتركة المحدودة أشياء متصلة مباشرة بالشقق الفردية مثل الأبواب الخارجية، النوافذ، والشرفات. كما قد تشمل المرافق التي تخدم جميع سكان المجتمع بشكل متساوٍ مثل الممرات، المرائب، المصاعد، النوادي، حمامات السباحة، وأماكن رسو القوارب. في الأساس، على الرغم من أن هذه الميزات قد تُستخدم من قبل المالكين والمقيمين الأفراد، إلا أنها في النهاية مملوكة للمجتمع ككل.
توضح وثائق الإعلان ما الذي يُصنّف كعناصر مشتركة محدودة.
يتم توفير وثائق الإعلان لمالكي الوحدات عند شراء شقة. تحدد هذه الوثائق الجوانب والمرافق التي تعتبر عناصر مشتركة محدودة، كما توضح الأجزاء من العقار التي تعود ملكيتها لمالك الشقة. كما يحدد الإعلان مسؤوليات مالك الوحدة فيما يتعلق بصيانة وإصلاح واستبدال العناصر المشتركة المحدودة.
عادةً ما تظل صيانة العناصر المشتركة المحدودة من مسؤولية جمعية مالكي المنازل (HOA) ما لم يُنص على خلاف ذلك في الإعلان. يتم دفع الكثير من هذه التكاليف من خلال جمع رسوم الشقق السكنية الشهرية من مالكي الوحدات. في الحالات التي لا يحدد فيها الإعلان المسؤولية، يُفترض عمومًا أن مسؤولية صيانة هذه العناصر تبقى مع جمعية المجتمع. كما هو الحال في جميع هذه الحالات، من المهم الحصول على نصيحة من سلطة قانونية عند وجود أي شك.
النقاط الرئيسية
- العناصر المشتركة المحدودة هي أجزاء من الشقة التي تُخصص للوحدات الفردية، ولكن تُعتبر ملكية جماعية بدلاً من أن تكون ملكية للمستأجر.
- تشمل أمثلة العناصر المشتركة المحدودة النوافذ، والشرفات، والممرات، والمصاعد، والنوادي، وحمامات السباحة.
- قد تختلف القوانين التي تحكم العناصر المشتركة المحدودة من ولاية إلى أخرى.
اعتبارات خاصة
القوانين واللوائح التي تحكم الشقق السكنية والمجتمعات المخططة بشكل مشابه، بما في ذلك الطرق التي تنظم العناصر المشتركة، تختلف من ولاية إلى أخرى. على الرغم من أن العديد من الولايات قد اعتمدت تشريعات مشابهة، إلا أن هناك بعض الولايات القضائية التي لا تسمح بتطبيق مثل هذه التشريعات.
تم إنشاء قانون الشقق الموحدة (UCA) في عام 1980 لإنشاء وإدارة جمعيات الشقق السكنية. وقد قامت أربعة عشر ولاية بتمرير هذا القانون ليصبح قانونًا، بما في ذلك ألاباما، أريزونا، كنتاكي، مين، مينيسوتا، ميزوري، نبراسكا، نيو مكسيكو، بنسلفانيا، رود آيلاند، تكساس، فيرجينيا، واشنطن، وويست فيرجينيا.
تم إنشاء قانون الملكية المشتركة الموحد (UCIOA) في عام 1982 كمجموعة من اللوائح على مستوى الولاية لإدارة الشقق السكنية والمجتمعات المخططة والعقارات التعاونية. قامت خمس ولايات بتطبيق هذه اللوائح في عام 1982، بما في ذلك ألاسكا وكولورادو ومينيسوتا ونيفادا وويست فرجينيا. تم اعتماد تعديلات على قانون UCIOA من قبل كونيتيكت وديلاوير وفيرمونت وواشنطن في السنوات اللاحقة.
أصدرت ولاية بنسلفانيا قانون المجتمعات المخططة الموحدة (UPCA)، الذي ينظم إنشاء وإدارة المجتمعات المخططة. كما أصدرت ولاية فيرجينيا قانون التعاونيات العقارية كرفيق لقانون UCA من أجل تنظيم إنشاء وتمويل وإدارة التعاونيات العقارية.
العناصر المشتركة المحدودة مقابل العناصر المشتركة
على الرغم من أنه يمكن استخدامها من قبل الأشخاص الذين يعيشون في المجمع، إلا أن المرافق التي لا توجد في الوحدات الفردية تُسمى العناصر المشتركة. تظل هذه العناصر تحت المسؤولية الكاملة لشركة الشقق السكنية أو جمعية مالكي المنازل (HOA)، سواء كان ذلك في إصلاحها أو صيانتها أو استبدالها بالكامل. تشمل أمثلة العناصر المشتركة الأنابيب، الأنظمة الكهربائية، أنظمة التدفئة والتكييف، الممرات، أنظمة الأمان، الإضاءة في الممرات المشتركة، الردهات، مناطق القمامة وإعادة التدوير، وغيرها.