ما هو تسرب الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو قرض تقدمه مؤسسة مالية للمقترض لشراء منزل. يساعد منشئ الرهن العقاري في العثور على المقترضين المحتملين للرهن العقاري للمؤسسات المالية. يشير مصطلح "تساقط الرهن العقاري" إلى النسبة المئوية للقروض في خط إنتاج منشئ الرهن العقاري التي تفشل في الإغلاق.
رقم تساقط الرهن العقاري هو مؤشر مهم لقدرة المنشئ على العثور على مقترضين جدد محتملين يبحثون عن شراء منزل. يحتاج منشئ الرهن العقاري إلى تتبع وتوقع خط الأنابيب للرهن العقاري الجديد. معدل تساقط الرهن العقاري مفيد لأنه يظهر النسبة المئوية من خط الأنابيب التي قد لا تُغلق.
النقاط الرئيسية
- يشير مصطلح "التسرب في الرهن العقاري" إلى النسبة المئوية للقروض في خط إنتاج مُصدر الرهن العقاري التي تفشل في الإغلاق.
- قد يحدث فشل في الرهن العقاري لأسباب عديدة، بما في ذلك عدم قدرة المقترض على بيع منزله.
- يُعتبر رقم تعثّر الرهن العقاري مؤشرًا هامًا على كفاءة المُصدر.
- يتوقع منشئو الرهن العقاري خط أنابيب الرهون العقارية الجديدة الخاصة بهم.
- يُظهر معدل التسرب النسبة المئوية من العمليات المحتملة التي قد لا تُغلق.
كيف يعمل تساقط الرهن العقاري
يمكن أن يكون منشئو الرهن العقاري وسطاء رهن عقاري فرديين، أو شركات رهن عقاري، أو مصرفيين للرهن العقاري. يساعدون المقترض المحتمل في العثور على رهن عقاري والحصول عليه. قد لا يكون منشئو الرهن العقاري هم المقرضين، ولكن جزءًا من دورهم هو جمع المقترض المحتمل مع المقرض المحتمل.
ومع ذلك، فإن بعض المؤسسات المالية لديها منشئو الرهن العقاري والمقرضون في أقسام أو إدارات منفصلة. قد يقوم منشئو الرهن بالبحث عن قروض جديدة، والتي يتم تمريرها بعد ذلك إلى المقرضين، الذين يقومون بحساب التفاصيل المالية للقرض، وجمع المعلومات المالية للمقترض، وإتمام القرض مع العميل.
يتم حساب تسرب الرهن العقاري بناءً على عدد القروض التي يقوم المقرض بتثبيت سعر الفائدة لها للمقترض. بمجرد تثبيت السعر، يصبح هذا المقترض في خط سير المقرض. ومع ذلك، فإن العديد من القروض التي يثبتها المقترضون لا تنتهي بالإغلاق. يمكن للمقرضين دراسة البيانات التاريخية حول معدلات تسرب الرهن العقاري في ظل ظروف سوقية مختلفة للتنبؤ بشكل أكثر دقة بمعدل تسرب الرهن العقاري المحتمل. يمكن أن تتغير توقعات تسرب الرهن العقاري مع تحسن أو تدهور الظروف الاقتصادية. يمكن أن يساعد تعديل استراتيجيتهم للتحوط حول مخاطر التسرب المحسوبة في تقليل مخاطر الخسارة للمقرض وزيادة الربح.
تؤثر التغيرات في معدلات الفائدة أيضًا على معدل التخلي عن الرهن العقاري، حيث إن انخفاض المعدلات يميل إلى تحفيز شراء المنازل، بينما تؤدي المعدلات الأعلى إلى انخفاض الطلب على الرهون العقارية.
لماذا يحدث فشل الرهن العقاري؟
قد يحدث تعثر الرهن العقاري لعدة أسباب، مثل عدم قدرة البائع على بيع منزله رغم اعتقاده بأنه سيباع بمبلغ X من المال.
قد تحدد شروط القرض أيضًا أن المقترض يمكنه التراجع عن القرض حتى بعد أن يقوم المقرض بتثبيت سعر الفائدة. وبالتالي، إذا انخفضت أسعار الفائدة قبل إتمام القرض، قد يختار المقترض التراجع عن القرض لصالح البحث عن قرض بسعر فائدة أقل. ومع ذلك، إذا ارتفعت أسعار الفائدة قبل إتمام القرض، فمن المرجح أن يلتزم المقترض بالمقرض طالما تم الموافقة عليه.
السقوط الحاد مقابل السقوط الناعم
عندما يحدث تراجع حاد، قد يقوم المقترض بإلغاء طلب القرض. يمكن أن يكون ذلك بسبب فشل في الاكتتاب للقرض أو عندما يتخلى المقترض عن طلبه ويحاول مع مقرض آخر، قد يقدم له شروط قرض أفضل. وفقًا لشركة Mortgage Capital Trading (MCT)، وهي شركة استشارية في أسواق رأس المال، "لحساب التراجع الحاد، يجب إيجاد الفرق بين إجمالي حجم القروض المقفلة وإجمالي حجم القروض الممولة في خط أنابيب الرهن العقاري الخاص بك. لا يحدث هذا الحساب في نفس الوقت، بل يتم على مدار الوقت مع جمع المزيد من بيانات القروض."
يحدث الانسحاب الناعم عندما يتم تغيير شروط القرض، وتؤثر هذه التغييرات سلبًا على قدرة المقرض على الحفاظ على القرض. غالبًا ما يحدث الانسحاب الناعم عند حدوث إعادة تفاوض على معدلات الفائدة. عندما يقوم المقرض بحساب الانسحاب الناعم، فإنه عادة ما يقوم بذلك "على أساس كل حالة على حدة، حيث يساوي نسبة الضرر الإجمالي للربحية نسبة التأثير على إجمالي تنفيذ ذلك القرض"، وفقًا لأبحاث MCT.
اعتبارات خاصة
بالطبع، يمكن أن تتغير معدلات الفائدة قبل إغلاق القرض. ونتيجة لذلك، سيقوم المقرض بـ التحوط ضد أي تحرك سلبي في معدلات الفائدة عن طريق حجز معاملة تعويضية تفيد المقرض إذا ارتفعت معدلات الفائدة قبل إغلاق القرض.
يبقى التحوط قائمًا حتى يتم إغلاق الرهن العقاري، والذي قد يكون بعد 20 إلى 45 يومًا من تقديم طلب القرض. بمجرد إغلاق الرهن العقاري، يمكن للمقرض الاحتفاظ بالقرض في سجلاته والحصول على مدفوعات الأصل والفائدة من المقترض، أو يمكن للمقرض بيع القرض إلى مؤسسة مالية أخرى في سوق الرهن العقاري الثانوي.
مثال على فشل الرهن العقاري
على سبيل المثال، قد يسعى المقترض للحصول على رهن عقاري لشراء شقة، معتقدًا أنه سيبيع قريبًا منزلًا يمتلكه بالفعل. سيمكنهم بيع ذلك المنزل من التأهل للحصول على القرض. ومع ذلك، إذا لم يتم بيع المنزل في غضون فترة زمنية معينة، فقد لا يتمكنون من الحصول على الرهن العقاري لأن دخلهم وأصولهم لن تكون كافية لتغطية الدفعات الشهرية. أصبح هذا السيناريو شائعًا جدًا في أعقاب الأزمة المالية لعام 2008.
ما هو خطر السقوط؟
يحدث خطر الانهيار عندما يتم إعداد شروط قرض الرهن العقاري بالتزامن مع بيع العقار. عندما يتم إعداد قروض الرهن العقاري ولكن لم يتم الانتهاء من البيع، يكون خطر الانهيار هو الخطر الذي قد يتعثر فيه البيع ولن يتم إصدار القرض، حتى وإن كان في خط سير الرهن العقاري.
ما هو تأجيل سداد الرهن العقاري؟
تأجيل الرهن العقاري هو نوع من الإعفاء المؤقت من القرض يحدث عندما يسمح المقرض للمقترض بتخطي الدفعات الشهرية أو دفع مبالغ أقل لفترة زمنية محددة بسبب صعوبات مالية.
ما هو مخاطر السداد المسبق؟
مخاطر السداد المسبق هي المخاطر التي تنشأ عندما يقوم المقترض بسداد القرض العقاري بالكامل قبل موعده المحدد. هذا يؤثر سلبًا على المقرضين لأنهم عندما يسدد المقترض القرض قبل انتهاء مدة القرض الكاملة (مثل قرض ثابت لمدة 15 أو 30 عامًا)، لن يحصلوا على دفعات الفائدة الطويلة التي كانوا يتوقعونها. عندما يسدد المقترض قرضه العقاري مبكرًا، يمكن أن يوفر له ذلك آلاف الدولارات من الفوائد، وهو أمر جيد بالنسبة له ولكنه ليس جيدًا للمقرض. لهذا السبب، يفرض العديد من المقرضين على المقترضين دفع رسوم جزائية إذا قاموا بسداد قرضهم العقاري قبل الموعد المحدد.
ما هو القرض المحوط؟
لا يوجد منتج يسمى القرض المحوط. التحوط هو استراتيجية لإدارة المخاطر تُستخدم للتغلب على الخسائر المحتملة في الاستثمار. على سبيل المثال، قد يقوم مقرض الرهن العقاري بالتحوط ضد تغيير في أسعار الفائدة، والذي قد يؤثر على القرض. في هذه الحالة، سيقوم المقرض بالتحوط من خلال وضع معاملة تعويضية حتى يتم إغلاق الرهن العقاري.
ما هو معدل السحب؟
معدّل سحب الرهن العقاري يسمح لمصدر القروض بمراجعة عملية الرهن العقاري الخاصة بهم، ومن خلال ذلك، يمكنهم تعلم كيفية تحسينها لعملائهم. يقوم معدّل السحب بتقييم عدة مجالات: ملفات العملاء، مستوى خدمة العملاء في شركتهم، معدلات الفائدة لدى المنافسين، والجودة العامة للقروض المقدمة. للحصول على معدّل السحب، يجب على المقرضين تقسيم عدد القروض المعتمدة على عدد الطلبات المقدمة خلال نفس الفترة الزمنية.
الخلاصة
نسبة الرهون العقارية في خط إنتاج المُصدر التي تفشل في الإغلاق تُسمى "التسرب في الرهن العقاري". هناك العديد من الأسباب التي قد تؤدي إلى فشل إغلاق الرهن العقاري، ولكن هذا الرقم لا يزال يُستخدم لقياس نجاح مُصدر الرهن العقاري. على سبيل المثال، يمكن اعتبار مُصدر الرهن العقاري الذي لديه معدل تسرب مرتفع غير فعال.