ما هو سوق الرهن العقاري الثانوي؟
سوق الرهن العقاري الثانوي هو سوق يتم فيه شراء وبيع القروض العقارية وحقوق الخدمة بين المقرضين والمستثمرين. يتم بيع نسبة كبيرة من الرهون العقارية الجديدة التي يتم إصدارها من قبل المقرضين إلى هذا السوق الثانوي، حيث يتم تجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري وبيعها للمستثمرين مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق التحوط.
سوق الرهن العقاري الثانوي كبير للغاية وسائل، ويساعد في جعل الائتمان متاحًا بشكل متساوٍ لجميع المقترضين عبر المواقع الجغرافية.
النقاط الرئيسية
- سوق الرهن العقاري الثانوي هو سوق يتم فيه شراء وبيع قروض الرهن العقاري وحقوق الخدمة من قبل كيانات مختلفة.
- سوق الرهن العقاري الثانوي كبير للغاية وسائل، ويساعد في جعل الائتمان متاحًا بشكل متساوٍ لجميع المقترضين عبر المواقع الجغرافية.
كيف يعمل سوق الرهن العقاري الثانوي
يشارك العديد من اللاعبين في سوق الرهن العقاري الثانوي: منشئو الرهن العقاري، ومجمعو الرهن العقاري (المحولون إلى أوراق مالية)، والمستثمرون.
عندما يأخذ شخص قرضًا لشراء منزل، يتم الاكتتاب في القرض وتمويله وخدمته من قبل مؤسسة مالية، عادةً ما تكون بنكًا. تُعرف هذه البنوك باسم منشئي الرهن العقاري، حيث تستخدم أموالها الخاصة لتقديم القرض، لكنها لا تستطيع المخاطرة بنفاد الأموال في النهاية، لذلك غالبًا ما تبيع القرض في السوق الثانوية لتجديد أموالها المتاحة، حتى تتمكن من مواصلة تقديم التمويل لعملاء آخرين.
غالبًا ما يتم بيع القرض أو القروض إلى مجمعين كبار. يقوم المجمع بعد ذلك بتوزيع آلاف القروض المماثلة في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). بعد تشكيل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (وأحيانًا قبل تشكيلها، اعتمادًا على نوع الأوراق المالية)، يتم بيعها إلى تاجر أوراق مالية. يقوم هذا التاجر، الذي يكون غالبًا شركة وساطة في وول ستريت، بتعبئة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بطرق مختلفة وبيعها للمستثمرين، الذين غالبًا ما يبحثون عن أدوات ذات دخل. هؤلاء المستثمرون لا يحصلون على السيطرة على الرهون العقارية، لكنهم يتلقون دخل الفائدة من سداد المقترضين.
تاريخ السوق الثانوية للرهن العقاري
قبل إنشاء السوق الثانوية، كانت البنوك الكبيرة فقط هي التي تمتلك الأموال الضخمة اللازمة لتوفير التمويل طوال فترة القرض، والتي عادة ما تكون من 15 إلى 30 عامًا. بسبب هذا الوضع، كان من الصعب على المشترين المحتملين للمنازل العثور على مقرضي الرهن العقاري. ولأن المنافسة بين مقرضي الرهن العقاري كانت أقل، كانوا قادرين على فرض معدلات فائدة أعلى.
حل قانون الإسكان والتنمية الحضرية لعام 1968 هذه المشكلة من خلال إعادة تنظيم فاني ماي لتصبح شركة هادفة للربح مملوكة للمساهمين. تم تأسيس فريدي ماك في عام 1970 بموجب قانون التمويل المنزلي الطارئ لمساعدة المؤسسات الادخارية في إدارة مخاطر أسعار الفائدة.
يسمح سوق الرهن العقاري الثانوي لمصدري القروض بمواصلة تمويل المزيد من القروض. إذا لم يكن هذا السوق موجودًا، لكانت معدلات الرهن العقاري أعلى بكثير مما هي عليه الآن، ولما تمكن معظم الناس من تحمل تكلفة شراء منزل.
تعمل هذه المؤسسات التي ترعاها الحكومة كجهات تجميع، حيث تستطيع شراء الرهون العقارية من البنوك وإعادة بيعها لمستثمرين آخرين. وبدلاً من إعادة بيع القروض بشكل فردي، تم تجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، مما يعني أن قيمتها مؤمنة أو مدعومة بقيمة مجموعة القروض الأساسية.
اعتبارات خاصة
المنافسة والمخاطر دائمًا جزء من اللعبة عندما يقوم المستثمرون الخاصون بجلب قروض الرهن العقاري إلى السوق الثانوية للرهن العقاري، لأن المستثمرين الخاصين يبدأون في تحديد معدلات وفوائد الرهن العقاري. هذا يعني أنه إذا كان لديك درجة ائتمانية منخفضة وتسعى للحصول على قرض، فقد يتم اعتبارك مخاطرة، وبالتالي يمكنهم فرض معدلات وفوائد أعلى.
بعد أزمة الرهن العقاري الثانوي التي أدت إلى إعادة شراء الرهن العقاري، أصبح المستثمرون الأفراد غير راغبين في المخاطرة برأس مالهم في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات الفائدة المنخفضة. ثم اضطرت الحكومة الفيدرالية إلى التدخل لملء الفراغ في السوق الثانوية للرهن العقاري.
ما هو الغرض من سوق الرهن العقاري الثانوي؟
هذا السوق يوسع الفرص لأصحاب المنازل من خلال إنشاء تدفق ثابت من الأموال التي يمكن للمقرضين استخدامها لإنشاء المزيد من الرهون العقارية.
ما هو مثال على سوق الرهن العقاري الثانوي؟
إذا قمت بشراء منزل باستخدام رهن عقاري، قد يقوم المقرض الخاص بك - وكثير منهم يفعلون ذلك - ببيعه إلى السوق الثانوية لاستعادة رأس المال الذي أقرضوك إياه وتقليل مخاطر الإقراض. اعتمادًا على المشتري، يمكن الاحتفاظ بالرهن العقاري لتحصيل مدفوعاتك أو تحويله إلى أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري ليشتريها المستثمرون.
ما هو القرض العقاري الثانوي؟
القرض العقاري الثانوي هو قرض يتم بيعه في سوق الرهن العقاري الثانوي. تتيح ممارسة بيع الرهون العقارية للمقرضين الاستمرار في تقديم القروض والحفاظ على تكلفة الاقتراض منخفضة.
تصحيح—30 يونيو 2022: النسخة السابقة من هذه المقالة أخطأت في ذكر السنة التي تم فيها تأسيس فاني ماي وفريدي ماك.