ما هو التمويل من المالك؟
التمويل من المالك هو صفقة يقوم فيها بائع العقار بتمويل الشراء مباشرة مع الشخص أو الكيان الذي يشتريه، سواء بشكل كامل أو جزئي. يمكن أن يكون هذا النوع من الترتيبات مفيدًا لكل من البائعين والمشترين لأنه يلغي تكاليف الوسيط البنكي. ومع ذلك، يمكن أن يخلق التمويل من المالك مخاطر ومسؤوليات أكبر بكثير للمالك.
النقاط الرئيسية
- يُشار أحيانًا إلى التمويل من المالك باسم "التمويل الإبداعي" أو "التمويل من البائع".
- عادةً ما يتم الكشف عن هذا النوع من التمويل في إعلانات العقارات عندما يكون تمويل المالك خيارًا متاحًا.
- يتطلب التمويل من المالك أن يتحمل البائع مخاطر التخلف عن السداد من قبل المشتري، ولكن غالبًا ما يكون الملاك أكثر استعدادًا للتفاوض مقارنة بالمقرضين التقليديين.
- يمكن أن يوفر التمويل من المالك دخلاً إضافيًا للبائع على شكل فوائد.
- في بعض الأحيان، يُعرف أن التمويل من المالك يساعد في بيع العقار بشكل أسرع في سوق المشترين.
فهم التمويل من المالك
قد يكون المشتري مهتمًا جدًا بشراء عقار، لكن البائع لن يتزحزح عن سعر الطلب البالغ 350,000 دولار. المشتري مستعد لدفع هذا المبلغ ويمكنه دفع 20% كدفعة مقدمة—70,000 دولار حصل عليها من بيع منزله السابق. سيتعين عليه تمويل 280,000 دولار، لكنه يمكنه الحصول فقط على موافقة للحصول على رهن تقليدي بمبلغ 250,000 دولار.
قد يوافق البائع على إقراضهم مبلغ 30,000 دولار لتغطية الفرق، أو قد يوافق على تمويل المبلغ الكامل البالغ 280,000 دولار. في كلتا الحالتين، سيدفع المشتري للبائع شهريًا، المبلغ الأساسي بالإضافة إلى الفائدة على القرض. هذه القروض شائعة إلى حد ما عندما يكون المشتري والبائع من العائلة أو الأصدقاء أو مرتبطين بطريقة أخرى خارج الصفقة.
في العديد من الحالات، يكون التمويل من المالك لفترة قصيرة فقط حتى يتمكن المشتري من إعادة التمويل لدفع المالك بالكامل.
حالات التمويل من المالك
غالبًا ما تكون هناك مجموعة من الحالات المحددة التي تؤدي إلى اتفاق المشتري والبائع على تمويل المالك. قد تشمل هذه الحالات، ولكنها ليست محدودة، الحالات التالية.
- المشتري لديه ائتمان ضعيف. قد يُعتبر المشتري المحتمل مقترضًا عالي المخاطر وقد لا يكون مؤهلاً للحصول على رهن عقاري تقليدي إذا كان لديه درجة ائتمان ضعيفة أو تاريخ من المشاكل المالية.
- المشتري لديه موارد محدودة للدفع المقدم. للموافقة على الرهن العقاري، يحتاج العديد من المقرضين إلى دفعة مقدمة معقولة لتقليل مقدار الدين والحماية من تقلبات قيم العقارات. ليس كل مشتري لديه القدرة على دفع مبلغ كبير مقدمًا.
- كلا الطرفين يرغبان في التحرك بسرعة. نظرًا للوثائق الشاملة وإجراءات الاكتتاب والتقييم المطلوبة لعمليات الرهن العقاري التقليدية، يمكن أن تكون القروض التقليدية مستهلكة للوقت مقارنةً بتمويل المالك.
- العقار لديه سعر بيع مرتفع. قد لا يتمكن المشترون من الحصول على تمويل تقليدي بسبب التكلفة العالية للعقار. على الرغم من أن البعض قد يجادل بأن هذا يعني أن العقار قد يكون غير مستحسن من الناحية المالية، إلا أن المشتري المحتمل يمكنه ببساطة البحث عن أشكال أخرى لاقتراض الأموال.
- قد تكون هناك فوائد ضريبية. يمكن لكل من المشترين والبائعين الاستفادة من المزايا الضريبية. قد تتوفر للمشترين خصومات على فوائد الرهن العقاري، مما يمكن أن يقلل من دخلهم الخاضع للضريبة من خلال خصومات ضريبية محددة. من ناحية أخرى، إذا تم تنظيم الصفقة كبيع بالتقسيط، مما يوزع العبء الضريبي على فترة الدفع، فقد يستفيد البائعون من تأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية.
- العقار فريد من نوعه. قد تتمتع بعض العقارات بخصائص خاصة أو تكون موجودة في مواقع نائية، مما يجعل من الصعب تمويلها من خلال المقرضين التقليديين. نظرًا لأن المقرضين قد يقيمون العقار على أنه محفوف بالمخاطر للغاية لتمويله، قد يختار المشتري التمويل من المالك.
- المشتري يريد شروطًا مختلفة. يتيح التمويل من المالك تخصيص شروط الاتفاقية بشكل أكبر. بناءً على متطلباتهم وتفضيلاتهم الفريدة، يمكن للبائعين والمشترين التفاوض بشأن معدلات الفائدة وخطط الدفع وشروط أخرى. قد لا يكون هذا المستوى من المرونة ممكنًا مع المقرضين التقليديين للرهن العقاري.
مزايا وعيوب التمويل من المالك (للمشترين)
إيجابيات التمويل من المالك (للمشترين)
تقدم التمويلات من المالك عدة مزايا مقارنة بالمقرضين التقليديين. قد يجد المقترضون أنه من الأسهل التأهل والحصول على الموافقة الكاملة. نظرًا لوجود قيود أقل صرامة في عملية الاكتتاب، قد يجد المقترضون أنهم قادرون على دفع مبلغ أقل كمقدم. وبسبب قلة الصرامة في التمويل من المالك مقارنة بالإقراض المؤسسي، قد يجد المقترضون أن لديهم مرونة أكبر في الشروط عند اختيار التمويل من المالك.
نظرًا لأن المقرضين قد يكونون مترددين في تمويل أنواع معينة من العقارات الأكثر خطورة، قد يكون التمويل من المالك هو الخيار الوحيد الذي يمتلكه المشتري لتأمين رأس المال للشراء. غالبًا ما يكون لدى المقرضين التقليديين متطلبات صارمة بشأن درجة الائتمان، والتي قد تدقق في التاريخ المالي للمشتري، ونسبة الدين إلى الدخل (debt-to-income ratio)، واستقرار الوظيفة. قد لا يأخذ التمويل من المالك هذه العوامل في الاعتبار.
سلبيات التمويل من المالك (للمشترين)
التمويل من قبل المالك ينطوي على مخاطر أكبر للبائعين مقارنة بالمقرضين التقليديين. وهذا يعني أن المشترين غالبًا ما يضطرون لدفع معدلات فائدة أعلى وإجراء دفعات قرض أعلى على مدى فترة القرض. على الرغم من أنه قد تكون هناك بعض الرسوم الأولية التي لا يحتاج المقترض لدفعها، إلا أنه قد يظل بحاجة لدفع المزيد مع مرور الوقت.
قد تتضمن بعض اتفاقيات التمويل من المالك دفعات بالون، والتي قد تكون تحديًا للمشترين لإدارتها وقد تؤدي إلى ضغوط مالية أو تعثر. تحدد دفعات البالون دفعات دورية أكبر لمرة واحدة، مما يساعد على تقليل المخاطر على جانب البائع. هذه الأنواع من الدفعات ليست شائعة كما هو الحال مع الرهون العقارية التقليدية.
التخلف عن السداد في تمويل المالك يمكن أن يؤدي إلى فقدان الملكية وإلحاق الضرر بالتصنيف الائتماني للمشتري. بالإضافة إلى ذلك، قد يواجه تمويل المشتري ظروف سوق غير مؤكدة، مثل حقوق الملكية السلبية. قد تحدث حقوق الملكية السلبية عندما تكون قيمة العقار أقل من الرصيد المتبقي للقرض، مما يجعل من الصعب البيع أو إعادة التمويل بشروط مفضلة.
الإيجابيات والسلبيات، التمويل من المالك (للمشترين)
الإيجابيات
قد يكون من الأسهل التأهل لها مقارنة بالقروض التقليدية.
قد تكون عمليات الموافقة على القروض أسرع
قد يكون متطلب الدفعة المقدمة أصغر
المزيد من المرونة في التفاوض على شروط القرض
سلبيات
قد يترتب عليه معدل فائدة أعلى مقارنة بالقروض التقليدية.
قد تتضمن بند دفع بالون، مما يتطلب رأس مال كبير في وقت واحد.
غالبًا ما يكون لديه حماية قانونية محدودة مقارنة بأنواع القروض الأخرى.
مزايا وعيوب التمويل من المالك (للبائعين)
إيجابيات التمويل من المالك (للبائعين)
تقديم تمويل المالك يمكن أن يفتح مجالًا أوسع من المشترين. قد يتم استبعاد بعض المرشحين بشكل طبيعي لأنهم لا يستطيعون الحصول على قرض تقليدي. ومع ذلك، قد يكونون لا يزالون قادرين على تقديم عرض تنافسي والقيام بجميع الدفعات المناسبة في المستقبل.
يمكن أن يكون التمويل من المالك مفيدًا بشكل خاص في أسواق العقارات البطيئة أو العقارات الفريدة، حيث يجذب المزيد من المشترين. في هذه الحالات، قد يتمكن البائعون من الحصول على سعر بيع أعلى لعقاراتهم من خلال توفير خيار التمويل، مما يجعل العقار أكثر سهولة. كبائعين، يمكنهم تلقي دفعات منتظمة من رأس المال والفائدة من المشتري. هذا يخلق تدفقًا دخلًا ثابتًا ويمكن التنبؤ به، ويمكن أن يكون مفيدًا للبائعين الذين يسعون للحصول على تدفق نقدي موثوق.
يمكن أن يسرّع التمويل من المالك عملية البيع، مما يلغي الحاجة إلى أن يمر المشتري بعملية الموافقة على الرهن العقاري الطويلة، وهو أمر مفيد بشكل خاص في أسواق العقارات التنافسية. قد يساعد هذا المشترين في إتمام الصفقة على العقار بشكل أسرع، مما يزيل العقار من السوق في وقت أقرب مما لو توقفت الصفقة بسبب التمويل التقليدي.
سلبيات التمويل من قبل المالك (للبائعين)
يواجه البائعون الذين يمولون مبيعات العقارات مخاطر مختلفة لن يواجهوها إذا استخدم المشتري التمويل التقليدي. قد يتخلف المشتري عن السداد، مما يؤدي إلى تأخير الدفعات ويعرض البائع لخطر عدم الحصول على جميع الدفعات المتفق عليها في عملية البيع.
إذا تخلف المشتري عن سداد القرض، قد يحتاج البائع إلى المرور بعملية حبس الرهن لاستعادة الملكية. يمكن أن تكون هذه العملية مستهلكة للوقت، ومرهقة عاطفيًا، ومكلفة. على الرغم من أن البائع قد يحقق المزيد من المال مع مرور الوقت، إلا أنه قد يكون هناك تكاليف غير مالية يجب أخذها في الاعتبار أيضًا.
يعني جدول الدفع الممتد في تمويل المالك أن البائعين يتلقون سعر الشراء على مدى فترة زمنية بدلاً من استلامه كمبلغ إجمالي دفعة واحدة. هذا يحد من قدرتهم على استخدام الأموال لأغراض أو استثمارات أخرى. في بعض النواحي، يؤدي ذلك إلى تآكل القوة الشرائية لديهم، حيث أن المال اليوم يميل إلى أن يكون أكثر قيمة من المال الذي يتم استلامه في المستقبل (لنفس المبلغ).
الإيجابيات والسلبيات، التمويل من قبل المالك (للبائعين)
الإيجابيات
قد يؤدي إلى زيادة عدد المشترين المحتملين
قد يؤدي إلى أسعار أعلى بسبب وجود مجموعة أوسع من المشترين
تدفق دخل ثابت من رأس المال والفائدة
قد تكون عملية البيع أسرع بسبب تسريع عمليات الإغلاق.
سلبيات
خطر تخلف المشتري عن السداد
لا يوجد نقد مقدمًا للعقار
قد يؤدي إلى عملية حجز العقار إذا توقف المشتري عن سداد الدفعات.
متطلبات التمويل من المالك
يجب تسهيل صفقة التمويل من المالك من خلال سند إذني. يوضح السند الإذني شروط الترتيب، بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر، معدل الفائدة، وجدول السداد، وعواقب التخلف عن السداد. كما يحتفظ الملاك عادةً بلقب الملكية حتى يتم سداد جميع الدفعات لحماية أنفسهم من التخلف عن السداد.
يمكن إدارة بعض المعاملات التي يقوم بها الشخص بنفسه بشكل كامل من قبل المالك، ولكن يُنصح عادةً بالحصول على مساعدة من محامٍ لضمان تغطية جميع الجوانب. يمكن أن يكون دفع تكلفة البحث عن العنوان مفيدًا أيضًا للتأكد من أن المالك/البائع في وضع يسمح له ببيع العقار وأنه يمكنه في النهاية تحرير العنوان مقابل تمويل جزء من الصفقة أو كلها.
هل يمكن استخدام التمويل من المالك للعقارات التجارية؟
نعم، يمكن استخدام التمويل من المالك للعقارات التجارية أيضًا. فهو يقدم فوائد مشابهة لكل من المشترين والبائعين في سوق العقارات التجارية.
هل هناك آثار ضريبية للتمويل من قبل المالك؟
يجب على كل من المشترين والبائعين أن يكونوا على دراية بالتداعيات الضريبية للتمويل من قبل المالك. قد يحتاج البائعون إلى الإبلاغ عن دخل الفائدة، بينما قد يكون المشترون مؤهلين للحصول على بعض الخصومات الضريبية المتعلقة بفائدة الرهن العقاري. إذا كنت تفكر في الدخول في اتفاقية تمويل من قبل المالك، استشر مستشارك الضريبي.
هل يمكن أن يتضمن التمويل من المالك دفعة مقدمة؟
نعم، غالبًا ما يتضمن التمويل من المالك دفعة مقدمة، يتم التفاوض عليها عادة بين المشتري والبائع. تساعد الدفعة المقدمة في تقليل المبلغ الممول وتوفر ضمانًا للبائع.
هل يمكن نقل التمويل المقدم من المالك إلى طرف ثالث؟
في بعض الحالات، يمكن تحويل التمويل من المالك إلى طرف ثالث، وذلك وفقًا لشروط الاتفاقية الأصلية وموافقة البائع.
الخلاصة
التمويل من المالك هو ترتيب عقاري حيث يقوم بائع العقار بدور المقرض، ويقدم تمويلاً مباشراً للمشتري. بدلاً من الحصول على رهن عقاري من بنك، يقوم المشتري بدفع أقساط منتظمة للبائع حتى يتم سداد قيمة العقار بالكامل. يمكن أن يكون هذا الخيار التمويلي البديل مفيداً للمشترين الذين لديهم وصول محدود إلى الرهون العقارية التقليدية وللبائعين الذين يسعون إلى توسيع قاعدة المشترين المحتملين.