ما هو الرهن العقاري أو القرض التقليدي؟
الرهن العقاري التقليدي هو قرض للمشترين يتم منحه من خلال مقرض خاص. مقارنةً بقرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، يتطلب القرض التقليدي غالبًا درجة ائتمان أعلى للتأهل.
القروض التقليدية لا تُقدّم أو تُؤمّن من قبل كيان حكومي. بدلاً من ذلك، تتوفر هذه الرهون العقارية من خلال المقرضين الخاصين، مثل البنوك والاتحادات الائتمانية وشركات الرهن العقاري.
ومع ذلك، يمكن أن تكون بعض الرهون العقارية التقليدية مضمونة من قبل مؤسستين ترعاهما الحكومة: الجمعية الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (فاني ماي) وشركة الرهن العقاري الفيدرالية للقروض المنزلية (فريدي ماك).
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري التقليدي أو القرض التقليدي هو قرض لشراء منزل لا يتم تقديمه أو تأمينه من قبل جهة حكومية.
- يتوفر من خلال أو يضمنه مقرض خاص أو من خلال المؤسستين المدعومتين من الحكومة (GSEs): فاني ماي وفريدي ماك.
- يحتاج المقترضون المحتملون إلى إكمال طلب رهن عقاري رسمي وتقديم المستندات المطلوبة، وتاريخهم الائتماني، والدرجة الائتمانية الحالية.
- قد تكون معدلات الفائدة على القروض التقليدية أعلى من الرهون العقارية المدعومة من الحكومة، مثل قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
فهم الرهون العقارية والقروض التقليدية
يمكن أن تحتوي الرهون العقارية التقليدية على معدل فائدة ثابت أو متغير. الرهون العقارية أو القروض التقليدية لا تضمنها الحكومة الفيدرالية، ونتيجة لذلك، عادة ما تكون لديها متطلبات إقراض أكثر صرامة من قبل البنوك والدائنين.
هناك بعض الوكالات الحكومية التي تؤمّن الرهون العقارية للبنوك، مثل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، التي تقدم دفعات أولى منخفضة ولا تفرض أي تكاليف إغلاق. هناك وكالتان أخريان هما وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) وخدمة الإسكان الريفي التابعة لوزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، ولا تتطلب أي منهما دفعة أولى. ومع ذلك، هناك متطلبات يجب أن يستوفيها المقترضون للتأهل لهذه البرامج.
تم تعديل الرسوم المسبقة على قروض المنازل من فاني ماي وفريدي ماك في مايو 2023. تم زيادة الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما تم تخفيضها للمشترين الذين لديهم درجات ائتمانية أقل، مثل تلك التي تقل عن 640. تغيير آخر: سيؤثر مبلغ الدفعة المقدمة على الرسوم الخاصة بك. كلما زادت دفعتك المقدمة، قلت الرسوم، على الرغم من أنها ستظل تعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تقدم فاني ماي تعديلات الأسعار على مستوى القرض على موقعها الإلكتروني.
مثال على الرهن العقاري التقليدي
إذا كنت تستوفي المتطلبات الصارمة نسبيًا للتأهل للحصول على رهن عقاري تقليدي، فقد يكون هذا وسيلة غير مكلفة لاقتراض المال لشراء عقار.
إذا قمت، على سبيل المثال، بأخذ رهن عقاري تقليدي لشراء منزل بقيمة 500,000 دولار، ودفعت دفعة أولى بقيمة 100,000 دولار (أي 20%)، وكان لديك درجة ائتمان جيدة تبلغ 650، فقد تتمكن من الحصول على رهن عقاري تقليدي بسعر فائدة ثابت يبلغ 5.50%. هذا سيعادل دفعة شهرية تبلغ حوالي 2,271 دولارًا على قرض لمدة 30 عامًا فقط للدفعات الأساسية والفوائد.
الرهن العقاري التقليدي مقابل الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)
الفرق الرئيسي بين الرهون العقارية التقليدية وقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) هو أن قروض FHA مصممة لجعل امتلاك المنازل ممكنًا وأسهل للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط الذين قد لا يتمكنون من الحصول على التمويل بسبب نقص أو سوء التاريخ الائتماني، أو لأن لديهم مدخرات محدودة.
أولئك الذين يتأهلون للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) يحتاجون إلى دفعة أولى أقل. ومتطلبات الائتمان ليست صارمة كما هو الحال في قروض الرهن العقاري الأخرى — حتى أولئك الذين لديهم درجات ائتمان أقل من 580 قد يحصلون على تمويل. هذه القروض لا تُمنح من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية نفسها. بدلاً من ذلك، يتم تقديمها من قبل المقرضين المعتمدين من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية.
على النقيض من ذلك، لكي يكون المستهلكون مؤهلين للحصول على قرض تقليدي، يجب أن يكون لديهم عادةً تقارير ائتمانية credit reports ممتازة بدون أي عيوب كبيرة ودرجات ائتمان لا تقل عن 620. تتفاوت معدلات الفائدة على القروض التقليدية بناءً على مقدار الدفعة المقدمة، واختيار المستهلك لمنتج الرهن العقاري، وظروف السوق الحالية.
تقليدي مقابل متوافق
غالبًا ما يُشار إلى القروض التقليدية بشكل خاطئ على أنها رهون عقارية أو قروض متوافقة. على الرغم من وجود تداخل بينهما، إلا أن الفئتين متميزتان.
الرهن العقاري المتوافق هو الذي تتوافق شروطه وأحكامه الأساسية مع معايير التمويل الخاصة بـ Fannie Mae وFreddie Mac. من بين أهم هذه المعايير هو الحد الأقصى للمبلغ الذي تحدده سنويًا وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA). في معظم أنحاء الولايات المتحدة القارية، يجب ألا يتجاوز القرض 766,550 دولارًا في عام 2024 (ارتفاعًا من 726,200 دولار في عام 2023).
لذلك، في حين أن جميع القروض المطابقة هي تقليدية، ليست كل القروض التقليدية مؤهلة كقروض مطابقة. على سبيل المثال، فإن الرهن العقاري الجامبو بقيمة 800,000 دولار هو رهن عقاري تقليدي ولكنه ليس رهنًا عقاريًا مطابقًا — لأنه يتجاوز المبلغ الذي يسمح له بأن يكون مدعومًا من قبل فاني ماي أو فريدي ماك.
في نهاية السنة المالية 2023، كان هناك 7.5 مليون مالك منزل لديهم رهون عقارية مؤمنة من قبل FHA. السوق الثانوية للرهون العقارية التقليدية كبيرة وسائلة للغاية. يتم تجميع معظم الرهون العقارية التقليدية في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، والتي يتم تداولها في سوق مستقبلية معروفة جيدًا تُعرف بسوق الرهن العقاري المعلن عنه (TBA). يتم تحويل العديد من هذه الأوراق المالية التقليدية إلى التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs).
أنواع الرهون العقارية التقليدية
هناك عدة أنواع من الرهون العقارية التقليدية، ويمكن أن تكون المصطلحات المستخدمة للإشارة إليها مربكة. إليك الأنواع الأكثر شيوعًا.
- القروض التقليدية المطابقة: كما ذُكر أعلاه، القروض التقليدية المطابقة هي القروض التي تلتزم بالمعايير التي وضعتها فاني ماي وفريدي ماك.
- القروض الضخمة: تتيح لك القروض الضخمة اقتراض مبلغ يتجاوز الحد الأقصى للإقراض للقروض المطابقة. ومع ذلك، فإنها تتطلب عادةً درجة ائتمان أعلى، ونسبة دين إلى دخل (DTI) أقل، ودفعة أولى أكبر.
- قروض المحفظة: قرض المحفظة هو قرض تقليدي يختار المُقرض الاحتفاظ به في محفظته الخاصة بدلاً من بيعه في السوق الثانوية.
- القروض الثانوية (Subprime loans): تتطلب القروض المطابقة أن يكون لديك نسبة الدين إلى الدخل (DTI) أقل من 50% ودرجة ائتمان 620 أو أعلى. ولكن إذا لم تكن درجة ائتمانك تصل إلى هذا المستوى، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض رهن عقاري ثانوي.
- القروض التقليدية المطفأة: هذه القروض تُطفأ بالكامل، مما يمنح مشتري المنازل دفعة شهرية ثابتة من بداية فترة سداد القرض حتى نهايتها.
- القروض ذات السعر القابل للتعديل: مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، ستحصل على معدل فائدة ثابت لفترة محددة، عادة ما تكون من ثلاث إلى عشر سنوات. بعد ذلك، يمكن أن يتغير معدل الفائدة الخاص بك كل عام.
المستندات المطلوبة للحصول على رهن عقاري تقليدي
في السنوات التي تلت أزمة الرهن العقاري الثانوي في عام 2007، قام المقرضون بتشديد المؤهلات المطلوبة للحصول على القروض، ولكن بشكل عام، لم تتغير معظم المتطلبات الأساسية. يحتاج المقترضون المحتملون إلى إكمال طلب رهن عقاري رسمي (وعادةً ما يدفعون رسوم تقديم الطلب)، ثم تزويد المقرض بالوثائق اللازمة لإجراء فحص شامل على خلفيتهم وتاريخهم الائتماني والدرجة الائتمانية الحالية.
لا يتم تمويل أي عقار بنسبة 100%. عند التحقق من الأصول والالتزامات، لا ينظر المقرض فقط لمعرفة ما إذا كنت تستطيع تحمل دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك، والتي عادةً ما يجب ألا تتجاوز 35% من الدخل الإجمالي. كما ينظر المقرض لمعرفة ما إذا كنت تستطيع التعامل مع دفعة مقدمة على العقار (وإذا كان الأمر كذلك، كم تبلغ)، إلى جانب التكاليف الأولية الأخرى، مثل رسوم إصدار القرض أو الاكتتاب، ورسوم الوسيط، وتكاليف التسوية أو الإغلاق، وكلها يمكن أن تزيد بشكل كبير من تكلفة الرهن العقاري. من بين العناصر المطلوبة:
1. إثبات الدخل
تشمل هذه الوثائق، ولكن قد لا تقتصر على:
- ستين يومًا أو كشف حساب ربع سنوي لجميع حسابات الأصول، بما في ذلك حسابات الشيكات، التوفير، وأي حسابات استثمارية.
يجب أن يكون المقترضون مستعدين أيضًا لتقديم إثبات لأي دخل إضافي، مثل النفقة أو المكافآت.
2. الأصول
ستحتاج إلى تقديم كشوف الحسابات البنكية وكشوف حسابات الاستثمار لإثبات أن لديك الأموال اللازمة للدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق على السكن، بالإضافة إلى الاحتياطيات النقدية. إذا تلقيت أموالاً من صديق أو قريب للمساعدة في الدفعة الأولى، فستحتاج إلى خطابات هدية، والتي تُثبت أن هذه الأموال ليست قروضًا ولا تتطلب سدادًا إلزاميًا أو مطلوبًا.
3\. التحقق من التوظيف
يرغب المقرضون اليوم في التأكد من أنهم يقدمون القروض فقط للمقترضين الذين لديهم دخل ثابت. سيرغب المقرض في رؤية قسائم الرواتب الخاصة بك. أما المقترضون الذين يعملون لحسابهم الخاص فسيحتاجون إلى تقديم مستندات إضافية كبيرة تتعلق بأعمالهم ودخلهم.
4. وثائق أخرى
سيحتاج المُقرض إلى نسخ رخصة القيادة الخاصة بك أو بطاقة الهوية الصادرة عن الدولة، وسيحتاج إلى رقم الضمان الاجتماعي وتوقيعك، مما يسمح للمُقرض بسحب تقرير الائتمان الخاص بك.
أسعار الفائدة على الرهون العقارية التقليدية
قد تكون معدلات الفائدة على القروض التقليدية أعلى من تلك الخاصة بالرهن العقاري المدعوم من الحكومة، مثل قروض FHA (على الرغم من أن هذه القروض، التي عادة ما تفرض على المقترضين دفع أقساط تأمين الرهن العقاري، قد تكون مكلفة بنفس القدر على المدى الطويل).
يعتمد معدل الفائدة الذي يحمله الرهن العقاري التقليدي على عدة عوامل، بما في ذلك شروط القرض - طوله، حجمه، وما إذا كان معدل الفائدة ثابتًا أو متغيرًا - بالإضافة إلى الظروف الاقتصادية أو المالية الحالية. يقوم مقرضو الرهن العقاري بتحديد معدلات الفائدة بناءً على توقعاتهم للتضخم المستقبلي؛ كما يؤثر العرض والطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على المعدلات. يمكن لـ حاسبة الرهن العقاري أن توضح لك تأثير المعدلات المختلفة على دفعتك الشهرية.
عندما يقوم الاحتياطي الفيدرالي بجعل الاقتراض أكثر تكلفة للبنوك من خلال استهداف معدل أعلى لـ سعر الفائدة الفيدرالي، تقوم البنوك بدورها بتمرير التكاليف الأعلى إلى عملائها، وتميل معدلات القروض الاستهلاكية، بما في ذلك تلك الخاصة بالرهن العقاري، إلى الارتفاع.
عادةً ما تكون النقاط مرتبطة بمعدل الفائدة، أو الرسوم المدفوعة للمقرض (أو الوسيط). كلما دفعت نقاطًا أكثر، انخفض معدل الفائدة الخاص بك. تكلفة النقطة الواحدة هي 1% من مبلغ القرض وتقلل معدل الفائدة بحوالي 0.25%.
العامل الأخير في تحديد سعر الفائدة هو الملف المالي للفرد المقترض: الأصول الشخصية، الجدارة الائتمانية، وحجم الدفعة المقدمة التي يمكنهم تقديمها على العقار المراد تمويله.
يجب على المشتري الذي يخطط للعيش في منزل لمدة 10 سنوات أو أكثر أن يفكر في دفع النقاط للحفاظ على معدلات الفائدة منخفضة طوال فترة الرهن العقاري.
اعتبارات خاصة للرهن العقاري التقليدي أو القرض
هذه الأنواع من القروض ليست للجميع. إليك نظرة على من المحتمل أن يكون مؤهلاً للحصول على رهن عقاري تقليدي ومن ليس كذلك.
من قد يكون مؤهلاً
الأشخاص الذين لديهم سجل ائتماني مثبت وتقارير ائتمانية ممتازة والذين يتمتعون بوضع مالي قوي عادة ما يكونون مؤهلين للحصول على الرهون العقارية التقليدية. وبشكل أكثر تحديدًا، يجب أن يكون المرشح المثالي لديه:
- درجة ائتمان جيدة أو أفضل. درجة الائتمان هي تمثيل رقمي لقدرة المقترض على سداد القرض. تشمل درجات الائتمان تاريخ المقترض الائتماني وعدد الدفعات المتأخرة. قد تكون درجة ائتمان لا تقل عن 620 وربما أعلى مطلوبة للموافقة. أيضًا، كلما كانت الدرجة أعلى، كان معدل الفائدة على القرض أقل، مع أفضل الشروط المحجوزة لأولئك الذين لديهم درجة ممتازة.
- نسبة الدين إلى الدخل (DTI) المقبولة. هذه هي مجموع مدفوعات ديونك الشهرية، مثل بطاقات الائتمان ومدفوعات القروض، مقارنة بدخلك الشهري. من الناحية المثالية، يجب أن تكون نسبة الدين إلى الدخل حوالي 36% ولا تزيد عن 43%. بمعنى آخر، يجب أن تنفق أقل من 36% من دخلك الشهري على مدفوعات الديون.
من قد لا يكون مؤهلاً
بشكل عام، الأشخاص الذين يبدأون حياتهم للتو، والذين لديهم ديون أكثر قليلاً من المعتاد، والذين لديهم تصنيف ائتماني متواضع غالبًا ما يواجهون صعوبة في التأهل للحصول على القروض التقليدية. بشكل أكثر تحديدًا، قد تكون هذه الرهون العقارية صعبة لأولئك الذين لديهم:
- درجات الائتمان أقل من 620
- نسب الدين إلى الدخل (DTI) التي تتجاوز 43%
- أقل من 20% أو حتى 10% من سعر شراء المنزل كدفعة مقدمة.
ومع ذلك، إذا تم رفض طلبك للحصول على الرهن العقاري، تأكد من طلب الأسباب كتابيًا. قد تكون مؤهلاً لبرامج أخرى يمكن أن تساعدك في الحصول على الموافقة على الرهن العقاري.
على سبيل المثال، إذا لم يكن لديك تاريخ ائتماني وكنت مشتري منزل لأول مرة، فقد تكون مؤهلاً للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). تم تصميم قروض FHA خصيصًا لمشتري المنازل لأول مرة. ونتيجة لذلك، فإن قروض FHA لديها مؤهلات ومتطلبات ائتمانية مختلفة، بما في ذلك دفعة أولى أقل.
ما الفرق بين قرض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) والقرض التقليدي؟
تم تصميم قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) لجعل امتلاك المنازل ممكنًا وأسهل للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط والذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف أو مدخرات محدودة. قد تكون معدلات الفائدة على القروض التقليدية أعلى من الرهون العقارية المدعومة من الحكومة، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، وستحتاج إلى درجة ائتمان أعلى ودفعة مقدمة للتأهل.
هل من الأفضل اختيار قرض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) أم القرض التقليدي؟
القرض التقليدي غالبًا ما يكون أفضل إذا كان لديك تصنيف ائتماني جيد أو ممتاز لأن معدل الرهن العقاري وتكاليف التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI) ستنخفض. ولكن يمكن أن يكون قرض FHA مثاليًا إذا كان تصنيفك الائتماني في أواخر الـ500 أو أوائل الـ600. بالنسبة للمقترضين ذوي التصنيف الائتماني المنخفض، غالبًا ما يكون FHA الخيار الأرخص. ومع ذلك، من الجدير التحقق من كلا الخيارين لأن أفضل طريقة للاقتراض يمكن أن تعتمد على العديد من العوامل.
ما هو التصنيف الائتماني الذي أحتاجه للحصول على قرض تقليدي؟
تقول فاني ماي إن القروض التقليدية تتطلب عادةً حدًا أدنى من درجة الائتمان يبلغ 620، ولكن يمكن أن يختلف ذلك حسب المقرض. قد تكون البنوك أكثر استعدادًا للإقراض للأشخاص الذين لديهم دفعة مقدمة كبيرة.
الخلاصة
قرض الرهن العقاري التقليدي أو القرض التقليدي هو قرض للمشترين المنازل لا يتم تقديمه أو تأمينه من قبل كيان حكومي. غالبًا ما تتم مقارنته بقروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، التي تم تصميمها لتمكين الأسر ذات الدخل المنخفض، أو الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة أو مدخرات قليلة، من الوصول إلى قروض الرهن العقاري.
تتوفر الرهون العقارية التقليدية عبر المقرضين الخاصين أو من خلال المؤسستين الحكوميتين المدعومتين (GSEs): فاني ماي وفريدي ماك. يحتاج المقترضون المحتملون إلى إكمال طلب رهن عقاري رسمي وتقديم المستندات المطلوبة، وسجل الائتمان، والدرجة الائتمانية الحالية. تميل معدلات الفائدة على القروض التقليدية إلى أن تكون أعلى من تلك الخاصة بالرهون العقارية المدعومة من الحكومة، مثل قروض FHA، إلا إذا كان لديك تصنيف ائتماني ممتاز.