ما هو تخفيض رأس المال؟
تخفيض رأس المال هو تقليل في المبلغ المستحق على القرض، وعادة ما يكون على الرهن العقاري. قد يمنح المقرض تخفيضًا في رأس المال لتقديم الإغاثة المالية للمقترض كبديل لحجز العقار. كانت تخفيضات رأس المال شائعة نسبيًا بعد الأزمة المالية التي أدت إلى الركود الكبير. وجد العديد من مالكي المنازل في جميع أنحاء البلاد أنفسهم مدينين بمبالغ أكبر على منازلهم مما كانت تستحق في سوق مكتئب.
النقاط الرئيسية
- يُقلل تخفيض رأس المال الأساسي المبلغ المستحق على الرهن العقاري لمساعدة مالك المنزل المتعثر في سداد الدفعات.
- كان تخفيض رأس المال الأساسي شائعًا في السنوات التي تلت الأزمة المالية 2008-2009، والتي تم إلقاء اللوم فيها بشكل كبير على الرهون العقارية ذات المخاطر العالية.
- بديل لتخفيض رأس المال الأساسي هو تخفيض سعر الفائدة.
كيف تعمل تخفيضات رأس المال الأساسي
قد يجد أصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مالية صعوبة وإرهاقًا في الحفاظ على سداد أقساط الرهن العقاري. غالبًا ما يؤدي التخلف عن السداد إلى إجراءات حجز قانونية وفقدان الممتلكات إذا لم يتم تسوية المتأخرات. يمكن أن تكون هذه العملية مدمرة لصاحب المنزل، ولكنها قد تكون أيضًا مكلفة جدًا للبنك. عادةً ما لا يرغب المقرضون في المرور بعملية مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً.
كان هذا هو الحال بعد انهيار سوق الإسكان خلال الأزمة المالية في 2007-2008 والركود الكبير الناتج عنها. تم وضع برنامج تعديل المنازل الميسرة (HAMP) الذي ترعاه الحكومة للتخفيف من المشكلة، والحفاظ على المزيد من الناس في منازلهم، ودعم صناعة الرهن العقاري.
تضمن البرنامج تخفيضات في رأس المال. لقد موّل تعديلات القروض التي خفضت من رأس المال للقروض، وخفضت معدلات الفائدة المدفوعة عليها، أو مددت شروط القروض لتتناسب مع قدرة أصحاب المنازل على الدفع. لم تسمح تخفيضات رأس المال لأصحاب المنازل بالبقاء في ممتلكاتهم فحسب، بل تجنبت أيضًا تكلفة وصداع حبس الرهن وتأمين وبيع المنزل لاسترداد الأموال لسداد الرهن العقاري.
برنامج تعديل المنازل الميسرة انتهى في عام 2016.
تخفيضات رأس المال وحل HAMP
كان برنامج HAMP يهدف إلى تخفيف مشكلة واسعة النطاق ناجمة عن معايير الإقراض المتساهلة في السنوات التي سبقت الأزمة المالية. حيث تم السماح للمشترين وحتى تشجيعهم على أخذ قروض عقارية أكبر بكثير مما يمكن لدخولهم دعمه، وذلك على أسس مشكوك فيها بأنهم يمكنهم دائمًا بيعها مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل. كانت القروض العقارية من النوع الثانوي، مما يعني أن المقترضين لم يكن لديهم سجلات ائتمانية جيدة جدًا.
ثم قام المقرضون ببيع تلك الرهون العقارية إلى المؤسسات المالية التي قامت بتجميعها وإعادة بيعها كاستثمارات في الديون. ثم بدأت حالات التخلف عن السداد في الظهور. ومع بدء انخفاض أسعار المنازل، وجد المقترضون أنفسهم في وضع "تحت الماء"، مما يعني أنهم مدينون بمبالغ على رهونهم العقارية أكثر مما تساويه المنازل.
التأهل لتخفيض رأس المال الرئيسي
قدمت HAMP إطار عمل يمكن للمقرضين استخدامه لتقديم تخفيضات في رأس المال لأصحاب المنازل وغيرهم ممن هم على وشك حبس الرهن. كما تم إنشاء برنامج Hardest Hit خلال هذه الفترة لتقديم المساعدة لأصحاب المنازل المعرضين لخطر حبس الرهن.
أحد إنجازات برنامج HAMP كان توفير إرشادات لتخفيض رأس المال الأساسي التي كانت من المحتمل أن تكون ناجحة. أي أنها ستسمح لأصحاب المنازل بالبقاء في منازلهم بينما تكون أقل تكلفة للبنوك على المدى الطويل مقارنة بطرد عملائهم.
لا يزال لدى الحكومة الفيدرالية برنامج "جعل المنازل ميسورة التكلفة" الذي يهدف إلى مساعدة المقترضين الذين يعانون من الرهون العقارية المتعثرة.
تضمنت الإرشادات اختبار القيمة الحالية الصافية، الذي ساعد المقرضين في تحليل الفوائد والتكاليف المرتبطة بمنح المقترض موافقة على تخفيض رأس المال الأساسي. كما أوضحت متطلبات الأهلية، والتي شملت أرصدة رأس المال غير المدفوعة التي تصل إلى 729,750 دولارًا ونسب محددة من الدين إلى الدخل (DTI).
أصبحت تخفيضات رأس المال أقل شيوعًا بعد انتهاء البرنامج الفيدرالي في عام 2016. يوفر عرض السداد المخفض (DPO)، حيث يتم قبول مبلغ أقل من رأس المال المستحق، بديلاً واحدًا للمقرضين لحل مشكلات الديون المتعثرة. كما أصبحت المعايير لإصدار الرهون العقارية الجديدة أكثر صرامة بشكل ملحوظ.
ما الفرق بين تخفيض رأس المال وتعديل القرض؟
يمكن أن يكون تعديل القرض أي شيء يغير شروط وأحكام القرض. يشمل ذلك تغيير مدة القرض، تواريخ الدفع، والمبلغ الإجمالي المستحق. يمكن تضمين تخفيض رأس المال في تعديل القرض عن طريق تقليل القيمة الإجمالية للرصيد الأساسي. يجب أن تضع في اعتبارك أن تخفيضات رأس المال ليست مضمونة عندما يقوم المقرض بتعديل القرض.
ما هو برنامج تعديل القروض المنزلية الميسرة؟
تم تصميم برنامج تعديل القروض المنزلية الميسرة من قبل الحكومة الفيدرالية الأمريكية لمساعدة أصحاب المنازل الذين كانوا معرضين لخطر حبس الرهن خلال الأزمة المالية التي أدت إلى الركود الكبير. كان العديد من هؤلاء أصحاب المنازل يعانون من قيمة سلبية في منازلهم، مما يعني أنهم كانوا مدينين بأكثر مما كانت تستحق منازلهم. كان الهدف من برنامج HAMP هو جعل القرض أكثر قابلية للتحمل عن طريق خفض الدفعات و/أو تقليل مبلغ الأصل. انتهى البرنامج في عام 2016.
كم عدد الأشخاص الذين يواجهون حجز الرهن العقاري؟
وفقًا لبيانات ATTOM، كان هناك 177,431 عقارًا في حالة حجز في الولايات المتحدة خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2024. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 4.4% مقارنةً بنفس الفترة من عام 2023. ومع ذلك، تُظهر بيانات ATTOM أن الرقم زاد بنسبة 7.8% مقارنةً بنفس الفترة من عام 2022. كانت نيوجيرسي وإلينوي وفلوريدا لديها أعلى معدلات الحجز، بينما شهدت ساوث داكوتا ونورث داكوتا وكنتاكي أعلى زيادات في نشاط الحجز.
الخلاصة
تساعد تخفيضات رأس المال الأساسي أصحاب المنازل المتعثرين في تجنب حبس الرهن والبقاء في منازلهم. للتأهل، كان يتعين عليهم إثبات أنهم يواجهون صعوبات مالية، وفي بعض الحالات، كانوا مدينين بأكثر من قيمة منازلهم. ساعدت برامج الحكومة الفيدرالية في تخفيف العبء عن المقترضين حتى عام 2016 عندما انتهت هذه البرامج. نظرًا لأن هذه البرامج لم تعد موجودة، من المهم التحدث إلى المقرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كان يمكنه العمل معك ومساعدتك في استكشاف خياراتك.