ما هو الرهن العقاري العكسي الخاص؟
الرهن العقاري العكسي الخاص هو قرض يسمح لأصحاب المنازل من كبار السن بالوصول إلى حقوق الملكية في منازلهم من خلال مقرض خاص. هذه القروض ليست منظمة بشكل صارم مثل الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية (HECMs) وليست مؤمنة من قبل الحكومة الفيدرالية.
تشكل الرهون العقارية العكسية الخاصة جزءًا صغيرًا فقط من سوق الرهون العقارية العكسية، ومعظم عملائها هم من مالكي المنازل التي تتجاوز قيمتها الحد الذي تحدده إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). بالنسبة لعام 2024، تم تحديد هذا الحد عند 1,149,825 دولارًا.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري العكسي الخاص هو قرض يسمح لأصحاب المنازل من كبار السن بالوصول إلى حقوق الملكية في منازلهم من خلال مقرض خاص.
- الرهون العقارية العكسية الخاصة ليست منظمة بشكل صارم مثل رهون تحويل حقوق الملكية في المنازل (HECMs) وليست مؤمنة من قبل الحكومة الفيدرالية.
- الرهون العقارية العكسية الخاصة هي في الغالب لأصحاب المنازل التي تزيد قيمتها عن الحد الأقصى البالغ 1,149,825 دولار الذي حددته إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
فهم الرهون العقارية العكسية المملوكة بشكل خاص
تُعرف الرهون العقارية العكسية الخاصة أحيانًا باسم الرهون العقارية العكسية الضخمة لأنها تُطلب غالبًا من قبل الأشخاص الذين يرغبون في الوصول إلى أموال أكثر مما يمكن أن توفره الرهون العقارية العكسية المؤمنة اتحاديًا، وتكون قيمة منازلهم أعلى من الحد الذي تحدده الحكومة.
في الأساس، تعمل بنفس الطريقة التي تعمل بها معظم الرهون العقارية العكسية المؤمنة من HECM. يحصل مالك المنزل على خط ائتمان يصل إلى القيمة المقدرة للمنزل. يمكنهم أخذها كمبلغ إجمالي، أو إعداد معاش شهري مدى الحياة، أو اختيار سلسلة من الدفعات الشهرية لعدد من السنوات. الخيار يعود لمالك المنزل. يتم سداد المبلغ المسحوب فقط عندما يقوم مالك المنزل أو ورثة مالك المنزل ببيع المنزل.
نوع آخر من الرهن العقاري العكسي هو الرهن العقاري العكسي ذو الغرض الواحد، الذي يقيّد سحوبات مالك المنزل لدفع تكاليف محددة، عادةً ما تكون ضرائب العقار وإصلاحات المنزل. أما الرهون العقارية العكسية الخاصة، مثل معظم الرهون العقارية العكسية المؤمنة من HECM، فلا تحتوي على مثل هذه القيود.
اعتبارات خاصة
اختفت الرهون العقارية العكسية الخاصة بعد انفجار فقاعة الإسكان في عام 2008، ثم عادت للظهور عندما تعافت أسعار المنازل. لا تزال نادرة نسبيًا لأن عددًا قليلاً من مقرضي الرهن العقاري يرغبون في تقديمها. لا يوجد سوق ثانوي كبير للرهون العقارية العكسية الخاصة، على عكس السوق الموجود للرهون العقارية التقليدية. كما أنها أكثر عرضة للاحتيال مقارنة بالرهون العقارية التقليدية لأن هذه المنتجات معقدة ومصممة خصيصًا للأفراد المتقاعدين الذين يحتاجون إلى السيولة النقدية مع خيارات محدودة للحصول عليها.
الإيجابيات والسلبيات للرهن العقاري العكسي الخاص
لأنهم غير منظمين، يمكن لمقرضي الرهون العقارية العكسية الخاصة تحديد شروطهم الخاصة خارج القيود التي وضعتها إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
تشمل هذه:
- قد يفرضون رسومًا أخرى أو مختلفة عن القروض المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
- لا يتطلبون من عملائهم الحصول على تأمين الرهن العقاري.
- لا يُطلب من عملائهم حضور جلسة استشارية للتأكد من أنهم يفهمون المستندات التي يوقعون عليها.
يمكن أن يكون نقص التنظيم سلاحًا ذو حدين. قد يقوم المقرضون بفرض معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري، أو رسوم إضافية، أو كليهما. كما قد يقومون بإقراض مبالغ أقل بالنسبة لقيمة المنزل لتعويض نقص تأمين الرهن العقاري.
ميزات أخرى للرهن العقاري العكسي المملوك بشكل خاص
يمكن أن تحتوي الرهون العقارية العكسية المملوكة على ميزات لا تتوفر في الرهون العقارية العكسية الأخرى، مثل أحكام مشاركة الأسهم، والتي تُعرف أيضًا بأحكام مشاركة التقدير.
يمكن استخدام عائدات الرهن العقاري العكسي الخاص لأي غرض، بما في ذلك سداد الرهن العقاري الحالي للمالك لتحرير التدفق النقدي الشهري. على عكس HECMs، لا تفرض الرهون العقارية العكسية الخاصة قيودًا على المبلغ الذي يمكن للمقترض سحبه في السنة الأولى من مدة الرهن العقاري العكسي.
بكل الطرق، يُعتبر الرهن العقاري العكسي الخاص الخيار الأقل تقييدًا.
الرهن العقاري العكسي الخاص مقابل HECM (الرهن العقاري العكسي المحمي من الحكومة الفيدرالية)
الرهن العقاري العكسي المملوك بشكل خاص
اللوائح المتساهلة
غير مؤمّن عليه
لا استشارات إلزامية، ولا توجيه من طرف ثالث
حد الإقراض يصل إلى المقرض
يمكن أن تكون هناك رسوم أعلى
HECM هو اختصار لـ "الرهن العقاري العكسي لتحويل حقوق الملكية إلى نقد" (Home Equity Conversion Mortgage).
اللوائح الصارمة
مؤمن عليه فيدراليًا
جلسة استشارية إلزامية
حد الإقراض يبلغ 1,149,825 دولار (2024)
رسوم أقل بشكل عام
أي خيار يجب أن تختار؟
إذا كنت تفكر في الحصول على رهن عقاري عكسي خاص، يجب عليك مقارنة معدلات الفائدة والرسوم من عدة مقرضين للرهن العقاري العكسي الخاص. وبنفس الأهمية، يجب عليك مقارنة تلك العروض مع عدة عروض HECM لترى أي خيار يمنحك أفضل صفقة. كما يجب أن تنظر في البدائل مثل قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC).
عاملان - عمرك ومقدار تجاوز قيمة منزلك لحدود HECM - يمكن أن يساعدا في تحديد مدى جودة هذه الصفقة بالنسبة لك.
ما هو الرهن العقاري العكسي الخاص؟
الرهن العقاري العكسي الخاص هو قرض من مقرض خاص يتجاوز حدود الحجم للرهن العقاري العكسي القياسي. يتميز الرهن العقاري العكسي الخاص بتنظيمات أكثر مرونة ولكنه ليس مؤمناً من قبل الحكومة الفيدرالية ويمكن أن يكون أكثر تكلفة.
ما هي عيوب الرهن العقاري العكسي؟
الرهن العقاري العكسي يسمح لكبار السن بالاستفادة من حقوق الملكية التي قاموا ببنائها في منازلهم والحصول على دخل. ومع ذلك، يقوم المقرض بفرض فوائد ورسوم وتكاليف إغلاق. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المقترض الاستمرار في دفع تأمين أصحاب المنازل والضرائب العقارية.
متى تحتاج إلى سداد الرهن العقاري العكسي؟
عادةً، تحتاج إلى سداد الرهن العقاري العكسي عندما تبيع المنزل، أو تعيش خارج المنزل لأكثر من عام، أو لا تواكب صيانة المنزل، أو تتوفى، أو تفشل في دفع تأمين أصحاب المنازل والضرائب العقارية.
الخلاصة
الرهن العقاري العكسي الخاص هو الخيار الوحيد للأشخاص الذين يحتاجون إلى رهن عقاري عكسي يتجاوز الحد الأقصى للإقراض المدعوم اتحاديًا من HECM. بالنسبة لأولئك الذين هم تحت الحد، يعتبر الرهن العقاري العكسي الخاص خيارًا أقل تنظيمًا وقد يكون له رسوم أعلى من HECM أو الرهن العقاري العكسي ذو الغرض الواحد. تحتوي HECM على جلسة استشارة إلزامية تأتي مع رسوم، بينما لا تحتوي الرهون العقارية العكسية الخاصة على ذلك. لكن تذكر: جميع الرهون العقارية العكسية هي أدوات مالية معقدة، ويجب على الجميع التفكير في الحصول على استشارة من طرف ثالث حول الإيجابيات والسلبيات قبل التوقيع على واحدة.