ما هو الرهن العقاري العكسي لتحويل حقوق الملكية في المنزل (HECM)؟
الرهن العقاري لتحويل ملكية المنزل (HECM) هو نوع من الرهن العقاري العكسي الذي يتم تأمينه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). تتيح الرهون العقارية لتحويل ملكية المنزل لكبار السن تحويل حقوق الملكية في منازلهم إلى نقد.
المبلغ الذي يمكن اقتراضه يعتمد على القيمة المقدرة للمنزل (ويخضع لحدود FHA). يجب أن يكون المقترضون أيضًا بعمر لا يقل عن 62 عامًا. يتم تقديم الأموال مقابل قيمة حقوق الملكية في المنزل. تتراكم الفائدة على رصيد القرض المستحق، ولكن لا يجب دفع أي دفعات حتى يتم بيع المنزل، أو وفاة المقترض(ين)، أو انتقال المقترض(ين) من العقار، وفي هذه الحالة يجب سداد القرض بالكامل.
النقاط الرئيسية
- قروض تحويل حقوق الملكية المنزلية (HECMs) هي قروض عكسية مؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA).
- تشكل قروض الرهن العقاري العكسي (HECMs) الجزء الأكبر من سوق الرهن العقاري العكسي.
كيف يعمل الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية في المنزل
الرهن العقاري العكسي لتحويل حقوق الملكية في المنزل هو نوع شائع من الرهن العقاري العكسي؛ في الواقع، يشكلون الجزء الأكبر من سوق الرهن العقاري العكسي. بشكل عام، يمكن أن تختلف شروط الرهن العقاري العكسي مع المنتجات الخاصة بالرهن العقاري العكسي التي ترعاها جهات خاصة - والمعروفة رسميًا باسم الرهن العقاري العكسي الخاص - مما يسمح بإمكانية مبالغ اقتراض أعلى بتكاليف أقل مقارنة بـ HECMs.
عادةً ما تقدم قروض HECM معدلات فائدة أقل للمقترضين. تعتمد اقتصاديات قرض HECM—مقارنةً بالرهن العقاري العكسي الممول من القطاع الخاص—على عمر المقترض ومدة توقعه للعيش في المنزل أو امتلاكه. العديد من أنواع الرهون العقارية العكسية تستهدف بشكل حصري كبار السن دون متطلبات للسداد حتى يبيع المقترض منزله أو يتوفى.
يمكن أيضًا اعتبار HECM بالمقارنة مع قرض الملكية العقارية. يشبه قرض الملكية العقارية الرهن العقاري العكسي إلى حد ما، حيث يتم منح المقترضين سلفة نقدية بناءً على قيمة حقوق الملكية في منزلهم، والتي تعمل كضمان. ومع ذلك، مع قرض الملكية العقارية، يجب سداد الأموال، عادةً في دفعات فائدة شهرية ثابتة، بعد فترة قصيرة من صرف الأموال.
بينما لا تتطلب قروض HECM من المقترضين دفع أقساط شهرية، إلا أن هناك بعض الرسوم المرتبطة بإغلاق القرض وخدمته. كما يتعين على المقترضين دفع أقساط تأمين الرهن العقاري. وعلى الرغم من أنه يمكن تضمين هذه الأقساط والرسوم في القرض، إلا أن ذلك يقلل من مقدار حقوق الملكية التي يمكن للمقترض الاستفادة منها، ويشار إليها باسم الحد الأقصى لصافي رأس المال.
من المؤهل للحصول على رهن عقاري لتحويل ملكية المنزل (HECM)؟
تقوم إدارة الإسكان الفيدرالية برعاية الرهن العقاري لتحويل ملكية المنزل وتوفير التأمين على هذه المنتجات. كما تحدد إدارة الإسكان الفيدرالية الإرشادات والأهلية لهذه القروض. يمكن للمقترضين الحصول على قروض HECM فقط من البنوك التي ترعى فيها إدارة الإسكان الفيدرالية المنتج. للحصول على رهن عقاري لتحويل ملكية المنزل، يجب على المقترض إكمال طلب قياسي.
للحصول على الموافقة، يجب على المقترض أن يستوفي جميع المتطلبات التي تحددها إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). يجب عليهم:
- يجب أن يكون عمرك 62 عامًا على الأقل
- امتلك العقار أو قمت بسداد مبلغ كبير منه.
- استخدام العقار كمقر إقامة رئيسي لهم
- عدم التأخر في سداد أي ديون فدرالية
- يجب أن تكون لديك القدرة المالية لمواصلة دفع الرسوم العقارية الجارية في الوقت المناسب مثل ضرائب العقار، التأمين، رسوم جمعية مالكي المنازل، إلخ.
- المشاركة في جلسة معلومات للمستهلك مقدمة من مستشار HECM معتمد من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون الخاصية واحدة من التالي:
- منزل عائلي منفرد أو منزل يحتوي على وحدتين إلى أربع وحدات مع شغل وحدة واحدة من قبل المقترض.
- شقة سكنية معتمدة من قبل HUD أو FHA
- منزل مُصنّع يفي بمتطلبات إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)
ما هو الفرق بين HECM والرهون العقارية العكسية؟
جميع قروض HECMs هي قروض عكسية، ولكن ليست كل القروض العكسية هي HECMs. قروض HECMs هي قروض عكسية مدعومة من قبل إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) وتصدر من قبل مقرض معتمد من إدارة الإسكان الفدرالية.
هل يمكنك أن تفقد منزلك مع HECM؟
نعم، يمكنك أن تفقد منزلك بعدة طرق مع الرهن العقاري العكسي HECM. إذا فشلت في الحفاظ على العقار في حالة جيدة أو لم تدفع الضرائب العقارية والتأمين، يصبح رصيد HECM مستحقًا. إذا توقف العقار عن كونه مقر إقامتك الرئيسي لأكثر من 12 شهرًا متتاليًا، يصبح الرصيد مستحقًا. حتى إذا غادرت منزلك بشكل غير طوعي بسبب إقامة طويلة في مستشفى أو دار رعاية أو منشأة معيشية مساعدة، قد تفقد منزلك إذا لم تتمكن من دفع الرصيد على الرهن العقاري العكسي الخاص بك.
هل القروض العقارية العكسية (HECMs) مكلفة؟
نعم، تحمل قروض الرهن العقاري العكسي (HECMs) تكاليف إنشاء مرتفعة جدًا، بالإضافة إلى أقساط تأمين الرهن العقاري ورسوم الصيانة العالية.
ما هي البدائل الجيدة لـ HECM؟
هناك عدة بدائل جيدة لقرض HECM تعتمد على وضعك. إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عكسي لغرض واحد من خلال منظمة غير ربحية محلية، فعادة ما تكون هذه القروض أرخص بكثير. إذا كنت تستطيع تقليص حجم منزلك، فقد لا تحتاج إلى الدخل الإضافي من قرض HECM وستتمكن حينها من تمرير منزلك إلى ورثتك أو تركه للجمعية الخيرية التي تختارها عند وفاتك.
الخلاصة
الرهن العقاري العكسي لتحويل حقوق الملكية في المنزل (HECM) هو النوع الأكثر شيوعًا من الرهن العقاري العكسي. يتيح للمقترضين الأكبر سنًا الاستفادة من حقوق الملكية في منازلهم دون الحاجة إلى سدادها حتى يمروا أو ينتقلوا. إذا لم يكن المقترضون بحاجة إلى الاقتراض بما يتجاوز حدود HUD للرهن العقاري العكسي الخاص، ولم يكونوا مؤهلين للحصول على رهن عقاري عكسي لغرض واحد من خلال منظمة غير ربحية محلية أو جهة حكومية، فإن HECM هو الخيار الأكثر منطقية لهم.