ما هي دعوى تثبيت الملكية؟
دعوى تثبيت الملكية، والمعروفة أيضًا بدعوى تثبيت الملكية، هي إجراء مدني في المحكمة أو دعوى قضائية تُرفع بهدف تحديد أو تسوية الملكية لعقار معين.
تُعتبر دعاوى "إسكات الملكية" شائعة بشكل خاص في الحالات التي يوجد فيها خلاف حول الملكية، ويُقصد من الدعوى إزالة أو "إسكات" أي مطالبة أو اعتراض على الملكية. والنتيجة هي الحصول على ملكية واضحة أو ملكية مطلقة.
النقاط الرئيسية
- إجراء "الملكية الهادئة" هو إجراء قانوني يهدف إلى توضيح ملكية عقار معين.
- تُستخدم إجراءات "الملكية الهادئة" عادةً في الحالات التي تكون فيها ملكية العنوان موضع شك.
- غالبًا ما يكون المستفيد من إجراء تثبيت الملكية محميًا من محاولات الكيانات الخارجية للاستحواذ على العقار المعني.
- تُعتبر دعاوى "الملكية الهادئة" شائعة بعد نزاعات مقرضي الرهن العقاري، أو وفاة مالكي الملكية، أو حالات الحيازة المعاكسة، وفترات طويلة من الزمن حيث تكون الملكية غير مشغولة.
- قد لا توفر دعوى تثبيت الملكية للمالك الجديد نفس مستوى الحماية ضد المالك السابق.
فهم إجراء "Quiet Title"
تحدث دعوى تثبيت الملكية عندما يقوم أحد المطالبين بملكية عقار بتحدي شخص أو أكثر في محكمة قانونية بهدف تحديد من هو المالك القانوني الشرعي للعقار المعني. تهدف هذه الدعوى إلى تهدئة النزاعات المتضاربة على العقار من خلال إزالة أي غموض في الملكية، وبالتالي توضيح مسألة الملكية القانونية.
بعد إجراء دعوى الملكية الهادئة، سيكون المدعي في حيازة كاملة للعقار بشكل دائم، وكذلك سيكون ورثة المدعي، وسيكونون محميين أيضًا من أي مطالبات ملكية أخرى تُقدم ضد العقار من قبل جهات خارجية أخرى.
تأمين الملكية يمكن أن يحمي مالكي العقارات من بعض العيوب القانونية التي قد تكون موضوع دعوى هادئة لتثبيت الملكية.
استخدامات دعوى تثبيت الملكية
يمكن استخدام إجراء "الملكية الهادئة" لعدة أسباب. من بين الأسباب الأكثر شيوعًا:
- إزالة حاملي الرهن: لحل المشكلات مع المقرض العقاري الذي لم يتم التعامل مع مصلحته في العقار بشكل صحيح بعد سداد القرض.
- الفجوات في العنوان: لتوضيح العنوان لملكية كانت غير مشغولة لبعض الوقت، مما يسمح للأطراف الخارجية بتقديم عروض لشرائها.
تشمل الأسباب الأخرى لدعوى تثبيت الملكية تسوية القضايا الضريبية المتعلقة بالعقار؛ الأخطاء في المسح؛ نقل الملكية بشكل احتيالي عن طريق الإكراه أو باستخدام صك مزور؛ النزاعات المتعلقة بالمعاهدات بين الدول؛ أو المطالبات المتنافسة من قبل حاملي الرهن، أو المستردين، أو الورثة المفقودين، أو الباقين.
كيف تعمل عملية إجراء دعوى الملكية الهادئة
لبدء إجراء دعوى تثبيت الملكية، يجب عليك أولاً تحديد ما إذا كان هذا الإجراء مناسبًا. إذا كان الأمر كذلك، احصل على نسخة من سند الملكية من مكتب كاتب المقاطعة أو مكتب السجلات. بمساعدة محامٍ عقاري (وأحيانًا بالتعاون مع وكيل عقاري)، قم بكتابة الشكوى لدعوى تثبيت الملكية وقدم الدعوى إلى المحكمة المختصة.
تعمل دعوى "الملكية الهادئة" كدعوى قضائية يرفعها الطرف الذي يدعي أنه المالك الوحيد للعقار ضد جميع الآخرين الذين قد يدعون أن لهم حصة فيه. ثم يقوم القاضي بالحكم على أساسيات القضية، وإذا نجح، سيصدر حكمًا أو أمرًا قضائيًا. بمجرد أن تمر الإجراءات ويفوز المالك المزعوم في دعوى "الملكية الهادئة"، يعتبر العنوان واضحًا و"هادئًا" لهذا المالك ولا يمكن تقديم أي تحديات أخرى للملكية.
تستغرق العملية من البداية إلى النهاية عادةً ما لا يقل عن 30 يومًا وقد تمتد إلى أكثر من عام، وذلك اعتمادًا على تعقيد المطالبة، والولاية التي يتم فيها الإجراء، وكمية القضايا المتراكمة في المحكمة.
اعتبارات خاصة
لا توفر دعوى التهدئة للمالك الجديد نفس مستوى الحماية ضد المالك السابق في معظم الحالات. إذا كانت هناك مشاكل في العقار، لا يمكن للمالك الجديد مقاضاة المالك السابق، إلا إذا حصلوا على العقار عبر سند الضمان وقاموا بمقاضاة العيوب عند تسليم سند الضمان.
بالإضافة إلى ذلك، لا تؤدي دائمًا إجراءات "الهدوء على العنوان" إلى حل جميع المشكلات المتعلقة بالعنوان. في بعض الولايات القضائية، يمكن استخدامها فقط لحل مطالبات محددة أو عيوب العنوان.
ما معنى تسوية الملكية؟
تسوية الملكية هي العملية القانونية لإزالة المطالبات أو التحديات المتنافسة على ملكية العقارات.
كم تبلغ تكلفة دعوى لتثبيت الملكية؟
عادةً ما تتراوح تكلفة إجراء دعوى تثبيت الملكية بين 1,500 دولار و5,000 دولار أو أكثر، وذلك يعتمد على الولاية التي يتم فيها الإجراء وتعقيد المطالبة.
كيف تقاوم دعوى تثبيت الملكية الهادئة؟
إذا وجدت نفسك تواجه دعوى "تثبيت الملكية"، يمكنك مقاومتها من خلال تقديم سند ملكية ومعلومات أخرى تثبت أن لديك حق ملكية أعلى وأن ادعاءهم غير صحيح أو خاطئ. غالبًا ما يتطلب ذلك الحضور إلى جلسة قانونية لتقديم حججك للدفاع عن ملكيتك. يُوصى بتوظيف محامٍ ماهر وذو معرفة للمساعدة في الدفاع.
الخلاصة
إجراء "الملكية الهادئة" هو وسيلة قانونية لحل النزاعات المتعلقة بالملكية التي تتضمن مطالبات متنافسة أو تحديات على سند الملكية. إذا لم يكن السند واضحًا، فإنه ليس "هادئًا". يمكن أن ينشأ هذا من الرهون العقارية، أو نزاعات الحدود، أو حقوق المرور، أو الفجوات في سلسلة الملكية، أو الحيازة المعاكسة، أو مبيعات التركات. هذا الإجراء هو في الأساس دعوى قضائية حيث يمكن أن يؤدي الحكم الصادر إلى الحصول على سند ملكية واضح أو ملكية هادئة.