ما هو تأمين الملكية؟
تأمين الملكية هو شكل من أشكال تأمين التعويض الذي يحمي المقرضين والمشترين من الخسائر المالية الناتجة عن العيوب في الملكية للعقار. النوع الأكثر شيوعًا من تأمين الملكية هو تأمين ملكية المقرض، الذي يشتريه المقترض لحماية المقرض. النوع الآخر هو تأمين ملكية المالك، الذي غالبًا ما يدفعه البائع لحماية حقوق المشتري في العقار.
النقاط الرئيسية
- تأمين الملكية يحمي المقرضين والمشترين من الخسائر المالية الناتجة عن العيوب في سند الملكية للعقار.
- أكثر المطالبات شيوعًا التي تُقدّم ضد العنوان هي الضرائب المتأخرة، والرهون، والوصايا المتعارضة.
- الرسوم المدفوعة لمرة واحدة لتأمين الملكية تغطي الرسوم الإدارية الباهظة للبحث العميق في بيانات الملكية لحماية ضد المطالبات المتعلقة بالأحداث السابقة.
- يجب أن تكون أي معاملة عقارية ذات سند واضح لضمان أن العقار خالٍ من الرهون.
- ستغطي بوليصة تأمين العنوان العديد من المخاطر مثل السجلات المعيبة، والملكية غير الصحيحة، والوثائق المزورة.
فهم تأمين الملكية
يُعتبر وجود عنوان واضح أمرًا ضروريًا لأي معاملة عقارية. يجب على شركات العنوان إجراء بحث على كل عنوان للتحقق من وجود أي مطالبات أو رهون من أي نوع ضدها قبل أن يتم إصدارها.
البحث عن العنوان هو فحص للسجلات العامة لتحديد وتأكيد الملكية القانونية للعقار وتحديد ما إذا كانت هناك أي مطالبات على العقار. المسوحات الخاطئة وانتهاكات قوانين البناء غير المحلولة هما مثالان على العيوب التي يمكن أن تجعل العنوان "غير نظيف".
تأمين الملكية يحمي كلًا من المقرضين والمشترين للمنازل من الخسارة أو الضرر الناتج عن الرهون أو الأعباء أو العيوب في ملكية العقار أو الملكية الفعلية. تشمل المطالبات الشائعة المقدمة ضد الملكية الضرائب المتأخرة، والرهون (من قروض الرهن العقاري، خطوط الائتمان العقاري (HELOCs)، حقوق المرور)، والوصايا المتعارضة. على عكس التأمين التقليدي الذي يحمي من الأحداث المستقبلية، فإن تأمين الملكية يحمي من المطالبات المتعلقة بالأحداث الماضية.
عادةً ما تغطي بوليصة التأمين على الملكية الأساسية للمالك المخاطر التالية:
- الملكية من قبل طرف آخر
- توقيعات غير صحيحة على الوثائق، بالإضافة إلى التزوير والاحتيال.
- سجلات معيبة
- العهود التقييدية (الشروط التي تقلل من القيمة أو الاستمتاع)، مثل حقوق الارتفاق غير المسجلة
- الرهون أو الأحكام ضد الممتلكات، مثل الدعاوى القضائية المعلقة والرهون.
بدلاً من تأمين الملكية، يمكن أن تتضمن بعض المعاملات الخاصة ضمان الملكية، وهو ضمان من البائع إلى المشتري بأن البائع لديه الحق في نقل الملكية ولا يوجد أي شخص آخر لديه حقوق في العقار. يمكنك معرفة المزيد عن ضمان الملكية.
أنواع تأمين الملكية
هناك نوعان من تأمين الملكية: تأمين ملكية للمقرض وتأمين ملكية للمالك (بما في ذلك السياسات الموسعة). يتطلب تقريبًا جميع المقرضين من المقترض شراء بوليصة تأمين ملكية للمقرض لحماية المقرض في حالة عدم قدرة البائع قانونيًا على نقل حقوق ملكية الملكية. تحمي بوليصة المقرض فقط المقرض من الخسارة. يشير إصدار البوليصة إلى اكتمال البحث عن الملكية، مما يوفر بعض الضمان للمشتري.
نظرًا لأن البحث عن العنوان ليس دائمًا دقيقًا ويبقى المالك معرضًا لخطر الخسارة المالية، هناك حاجة إلى حماية إضافية في شكل بوليصة تأمين على العنوان للمالك. في حين أن تأمين العنوان للمقرض مطلوب للحصول على قرض الرهن العقاري، فإن تأمين العنوان للمالك، الذي يشتريه البائع لحماية المشتري من العيوب في العنوان، هو اختياري.
قد تفكر في الحصول على تأمين ملكية للمالك بمجرد امتلاكك لمنزلك، حيث أنه مع استمرارك في سداد الرهن العقاري، تمتلك الآن نسبة أكبر من ممتلكاتك. ونتيجة لذلك، لديك المزيد لتخسره إذا ظهرت مطالبة. هذا الأمر مهم بشكل خاص إذا كنت تخطط لقضاء فترة طويلة من الوقت في منزلك.
شراء تأمين الملكية
يبدأ وكيل الضمان أو وكيل الإغلاق عملية التأمين عند إتمام اتفاقية شراء العقار. هناك أربعة شركات رئيسية للتأمين على العنوان في الولايات المتحدة: Fidelity National Financial Inc.، وFirst American Title Insurance Co.، وOld Republic National Title Insurance Co.، وStewart Title Guaranty Co. كما توجد شركات تأمين على العنوان إقليمية يمكن الاختيار منها.
تتراوح تكلفة تأمين الملكية لصاحب العقار بين 500 دولار و3,500 دولار، وذلك حسب الولاية التي تعيش فيها، ومزود التأمين الذي تختاره، وسعر شراء منزلك.
غالبًا ما تكون هناك حاجة إلى بوليصة المقرض وبوليصة المالك معًا لضمان حماية الجميع بشكل كافٍ. عند الإغلاق، يقوم الأطراف بشراء تأمين الملكية مقابل رسوم تدفع مرة واحدة. يمنع قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA) البائعين من فرض الشراء من شركة تأمين ملكية معينة لمنع الاستغلال.
مخاطر عدم وجود تأمين على الملكية
عدم وجود تأمين على الملكية يعرض الأطراف المتعاملة لمخاطر كبيرة في حال وجود عيب في الملكية. تخيل مشتري منزل يبحث عن منزل أحلامه ليكتشف، بعد الإغلاق، وجود ضرائب عقارية غير مدفوعة من المالك السابق. بدون تأمين على الملكية، يقع العبء المالي لهذا الادعاء بالضرائب المتأخرة بالكامل على المشتري. سيتعين عليه إما دفع الضرائب العقارية المستحقة أو المخاطرة بفقدان المنزل لصالح الجهة الضريبية.
تحت نفس السيناريو مع تأمين العنوان، فإن التغطية تحمي المشتري طالما أنهم يمتلكون أو لديهم مصلحة في العقار.
وبالمثل، يغطي تأمين الملكية للمقرضين البنوك وغيرها من مقرضي الرهن العقاري من الرهون غير المسجلة، وحقوق الوصول غير المسجلة، وغيرها من العيوب. في حالة حدوث تخلف من قبل المقترض، إذا كانت هناك أي مشاكل في ملكية العقار، فإن المقرض سيكون مغطى حتى مبلغ الرهن العقاري.
يجب على مستثمري العقارات التأكد من أن العقار لا يعاني من مشاكل في الملكية قبل المضي قدمًا في أي عملية شراء. على سبيل المثال، قد تحتوي المنازل في حالة الحجز على عدد من القضايا العالقة. قد يفكر المشترون في شراء تأمين ملكية لحماية أنفسهم من المطالبات غير المتوقعة ضد الملكية.
ما هي أنواع تأمين الملكية؟
هناك نوعان من تأمين الملكية: تأمين ملكية للمقرض وتأمين ملكية للمالك (بما في ذلك السياسات الموسعة). يتطلب تقريبًا جميع المقرضين من المقترض شراء بوليصة تأمين ملكية للمقرض لحماية المقرض في حالة عدم قدرة البائع قانونيًا على نقل حقوق ملكية الملكية. تحمي بوليصة المقرض فقط المقرض من الخسارة.
نظرًا لأن عمليات البحث عن العناوين ليست دائمًا موثوقة ويظل المالك معرضًا لخطر الخسارة المالية، هناك حاجة إلى حماية إضافية في شكل بوليصة تأمين على العنوان للمالك. تأمين العنوان للمالك، الذي غالبًا ما يشتريه البائع لحماية المشتري من العيوب في العنوان، هو اختياري.
كيف أشتري تأمين الملكية؟
يبدأ وكيل الضمان أو وكيل الإغلاق عملية التأمين عند إتمام اتفاقية شراء العقار. غالبًا ما تكون هناك حاجة إلى بوليصة المقرض وبوليصة المالك معًا لضمان حماية الجميع بشكل كافٍ. عند الإغلاق، يقوم الأطراف بشراء تأمين الملكية مقابل رسوم تدفع لمرة واحدة. تتراوح تكلفة تأمين ملكية المالك من 500 دولار إلى 3500 دولار، وذلك حسب الولاية التي تعيش فيها، ومزود التأمين الذي تختاره، وسعر شراء منزلك.
لماذا يجب علي شراء تأمين الملكية؟
عدم وجود تأمين على الملكية يعرض الأطراف المتعاملة لمخاطر كبيرة في حالة وجود عيب في الملكية. تخيل مشتري منزل يبحث عن منزل أحلامه ليكتشف بعد الإغلاق وجود ضرائب عقارية غير مدفوعة من المالك السابق. بدون تأمين على الملكية، يقع العبء المالي لهذا الادعاء بالضرائب المتأخرة على عاتق المشتري وحده. مع التأمين على الملكية، توفر التغطية الحماية للمشتري طالما كان يملك أو لديه مصلحة في العقار. وبالمثل، يغطي تأمين الملكية الخاص بالمقرض البنوك وغيرها من مقرضي الرهن العقاري من الرهون غير المسجلة وحقوق الوصول غير المسجلة وغيرها من العيوب.
الخلاصة
تأمين الملكية هو نوع من التأمين التعويضي الذي يحمي المؤمن عليه من الخسائر المالية عندما تُقدّم دعاوى ضد الملكية، مثل الرهونات المستحقة، الضرائب المتأخرة، والوصايا المتعارضة. هناك نوعان من تأمين الملكية: تأمين ملكية المقرض وتأمين ملكية المالك.
تأمين الملكية للمقرض يتم شراؤه من قبل المقترض لحماية المقرض من هذه المطالبات، وهو النوع الأكثر شيوعًا من تأمين الملكية. يطلب المقرضون تقريبًا دائمًا من المقترض شراء تأمين الملكية للمقرض. وذلك لأن خطر عدم وجود هذا النوع من التغطية كبير جدًا، مما يترك المشتري عرضة للمخاطر المالية إذا كانت هناك مشكلة في الملكية. تأمين الملكية للمالك عادة ما يتم شراؤه من قبل البائع لحماية المشتري من العيوب في الملكية، ويتم شراؤه بشكل أقل تكرارًا.