تعريف
الرهن العقاري ذو السعر الثابت هو وسيلة رائعة للحفاظ على استقرار دفعات الرهن العقاري طوال فترة القرض. ولكن ماذا لو انخفضت أسعار الفائدة؟ يمكن أن يساعد تضمين بند تحسين السعر في عقدك في الحصول على سعر فائدة أفضل دون عناء وتكلفة إعادة التمويل.
ما هو الرهن العقاري بتحسين السعر؟
الرهن العقاري بتحسين المعدل هو نوع من عقود الرهن العقاري ذات السعر الثابت. يتضمن بندًا يسمح للمقترض بخيار واحد لتخفيض معدل الفائدة على قرض المنزل عندما تنخفض معدلات الفائدة عن المعدل المتعاقد عليه في البداية. هذا النوع من الرهن العقاري يعد خيارًا جيدًا لمشتري العقارات إذا كانت معدلات الفائدة مرتفعة لأنه يمكن أن يوفر عليهم الحاجة إلى إعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الفائدة.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري بتحسين المعدل هو نوع من عقود الفائدة الثابتة.
- يسمح قرض الرهن العقاري بتحسين المعدل للمقترض بخيار واحد لتخفيض معدل الفائدة على قرض المنزل عندما تنخفض معدلات الفائدة عن معدل الرهن العقاري الأصلي.
- عادةً ما يفرض مقرضو الرهن العقاري رسومًا على خيار تحسين المعدل.
- هذا الخيار يتجنب التكلفة الإضافية والإزعاج الناتج عن إعادة التمويل لاحقًا، والتي قد تكون مطلوبة إذا كانت معدلات الفائدة أعلى من المتوسط عند شراء العقار.
فهم الرهن العقاري بتحسين السعر
الرهن العقاري بتحسين السعر هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر الثابت. أصبح الرهن العقاري ذو السعر الثابت أداة مالية رئيسية في الولايات المتحدة بعد الكساد الكبير. كانت إدارة الإسكان الفيدرالية في الولايات المتحدة، التي تأسست في عام 1934، مسؤولة عن إنشاء وتعميم الرهن العقاري لمدة 30 عامًا.
بمرور الوقت، قدمت الرهون العقارية ذات السعر الثابت في الولايات المتحدة هياكل زمنية متنوعة، على الرغم من أن أكثر الشروط شيوعًا لقروض المنازل هي الرهون العقارية لمدة 15 عامًا و30 عامًا. اليوم، تظل الولايات المتحدة واحدة من الدول القليلة في العالم التي تقدم الرهون العقارية ذات السعر الثابت.
يشمل الرهن العقاري بتحسين المعدل بندًا يتيح للمقترض تخفيض سعر الفائدة على الرهن العقاري مرة واحدة، عادةً في بداية فترة الرهن. يتم تفعيل خيار تحسين المعدل عندما تنخفض أسعار الفائدة عن سعر الفائدة المتعاقد عليه في البداية. عادةً ما يفرض المقرض العقاري رسومًا على المقترض لتفعيل هذا الخيار.
فوائد الرهن العقاري بتحسين المعدل
يمكن أن يكون الرهن العقاري بتحسين السعر جذابًا للمقترضين الذين يشترون عقارًا خلال فترة ارتفاع معدلات الفائدة عن المتوسط. حتى مع الرسوم المرتبطة، يمكن لاستخدام خيار تحسين السعر أن يقلل من معدل الفائدة على قرض المنزل مع تجنب تكاليف إعادة تمويل القرض. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمقترضين الأذكياء الذين يراقبون تقلبات معدلات الفائدة عن كثب الاستفادة من استخدام بند تحسين السعر في وقت تكون فيه معدلات الفائدة منخفضة.
مخاطر الرهن العقاري بتحسين السعر
تشمل المخاطر المرتبطة برهن عقاري مع تحسين المعدل تكلفة الفرصة البديلة ومخاطر سعر الفائدة. إذا قام المقترض بممارسة الخيار في وقت مبكر جدًا، مما يؤدي إلى خفض سعر الفائدة على القرض، ولكن استمرت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض بشكل كبير، فسوف يفوت المقترض فرصة الحصول على معدلات أقل.
كما هو الحال مع جميع الأدوات المالية، تأكد من فهم الشروط والأحكام المدرجة في العقد، مثل الرسوم والقيود المرتبطة. سيقوم المقرضون الذين يقدمون خيار تحسين السعر في عقد الرهن العقاري بتحديد رسوم لتغطية التكاليف والخسائر المتوقعة عند ممارسة الخيار، وذلك للحد من مخاطرهم. ونتيجة لذلك، يجب على المقترضين التأكد من أن التوفير في الدفعات الشهرية والفوائد عند ممارسة الخيار بالسعر المنخفض يكفي لتعويض رسوم المقرض.
مثال على رهن عقاري بتحسين السعر
لنفترض أن المقترض حصل على قرض عقاري بسعر فائدة ثابت بنسبة 6.5% لمدة 30 عامًا، ولكن القرض كان يحتوي على خيار تحسين سعر الفائدة لمرة واحدة. بعد مرور ثلاث سنوات على مدة القرض، انخفضت معدلات الفائدة على القروض العقارية بشكل كبير إلى 4.5%. يقوم المقترض بتفعيل الخيار للحصول على تخفيض في السعر إلى 4.5%، ويدفع الرسوم المطلوبة للمقرض العقاري.
سيبقى معدل الفائدة على قرض الرهن العقاري عند هذا المعدل الجديد لبقية مدة القرض. على الرغم من أن المقترض دفع الرسوم مقدمًا لتخفيض المعدل، إلا أن الفائدة من الحصول على معدل أقل على مدى السنوات الـ 27 المتبقية دون تكلفة إعادة التمويل توفر آلاف الدولارات على المدى الطويل.
إذا كنت قد تأخرت في سداد مدفوعات الرهن العقاري ولا تستطيع سداد القرض، فاتصل بمقدم خدمة الرهن العقاري الخاص بك على الفور لمناقشة خياراتك. لدى العديد من مقدمي خدمات الرهن العقاري برامج لمساعدة المقترضين على تجنب فقدان منازلهم بسبب الحجز على الرهن.
الرهن العقاري بتحسين السعر مقابل إعادة التمويل
يتم توفير خيار تحسين المعدل كجزء من العقد في الرهن العقاري ذو السعر الثابت، مما يمنح المقترض فرصة واحدة لتحسين معدل الفائدة.
على العكس من ذلك، فإن إعادة تمويل الرهن العقاري تعني أخذ قرض جديد لسداد الرهن العقاري الحالي. يتم إعادة التمويل عندما تكون معدلات الفائدة قد انخفضت بشكل كبير عن معدل الفائدة الأصلي لقرض الرهن العقاري. يؤدي المعدل الجديد عادةً إلى دفعة شهرية أقل، أو يمكن للمقترض التخلي عن الدفعة الأقل واختيار تقصير مدة القرض. عادةً ما تأتي إعادة تمويل الرهن العقاري مع تكاليف إغلاق ورسوم.
اعتبارات خاصة
في حين أن الرهون العقارية ذات السعر الثابت تميل إلى أن تكون أكثر تكلفة بشكل عام من الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)، التي ترتفع وتنخفض مع معدل الفائدة، فإن معدل الفائدة يبقى ثابتًا طوال فترة القرض. ميزة الرهن العقاري بتحسين السعر هي أن المقترض يستفيد من انخفاض معدل الفائدة دون الحاجة إلى إعادة تمويل القرض ودفع الرسوم المرتبطة بإعادة التمويل.
ما هي فوائد الرهن العقاري بتحسين المعدل؟
إذا قام المقترض بحجز قرض الرهن العقاري الأصلي خلال فترة ارتفاع معدلات الرهن العقاري، يمكن لقرض تحسين المعدل مساعدتهم في الاستفادة من انخفاض المعدلات. إذا انخفضت معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى ما دون المعدل الأولي لقروض الرهن العقاري، يمكن للمقترض ممارسة الخيار.
ما الفرق بين إعادة التمويل ورهن تحسين السعر؟
إعادة التمويل هي عندما يتم أخذ قرض جديد لسداد الرهن العقاري الحالي. عادةً ما يقوم المقترضون بإعادة التمويل عندما تنخفض أسعار الفائدة إلى ما دون معدل الرهن العقاري الأولي لقرضهم. يمكن لإعادة التمويل أن توفر للمقترضين آلاف الدولارات من الفوائد على المدى الطويل، لكنها عادةً ما تأتي مع تكاليف إغلاق ورسوم.
يمنح الرهن العقاري بتحسين المعدل للمقترض خيارًا لمرة واحدة لخفض معدل الفائدة إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري. يقوم المقترض بممارسة هذا الخيار مع المقرض للاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة دون تكلفة إعادة التمويل.
ما هي مخاطر الرهن العقاري بتحسين السعر؟
مخاطر الرهن العقاري بتحسين السعر تتضمن الرسوم التي يفرضها المقرض مقابل هذا الخيار. بالإضافة إلى ذلك، قد يواجه المقترض تكلفة الفرصة البديلة إذا تم تفعيل الخيار وانخفضت الأسعار بشكل أكبر. على الرغم من أن المقترض قد يكون قد خفض سعر الفائدة، إلا أنه سيفوت فرصة الحصول على سعر أقل.
الخلاصة
يسمح قرض الرهن العقاري بتحسين المعدل للمقترض بخيار واحد لتخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري. في المقابل، يدفع المقترض رسومًا لمقرض الرهن العقاري مقابل خيار تحسين المعدل. إذا انخفضت معدلات الفائدة على الرهن العقاري إلى ما دون المعدل الأولي لقروض الرهن العقاري، يمكن للمقترض ممارسة الخيار والاستفادة من المعدل المنخفض. يبقى المعدل ثابتًا لبقية مدة القرض، ويتجنب المقترض تكلفة إعادة التمويل.