الوكيل العقاري هو محترف مرخص يقوم بترتيب معاملات العقارات، ويصل بين المشترين والبائعين، ويمثلهم في المفاوضات. عادةً ما يتم دفع الوكلاء العقاريين من خلال عمولة - وهي نسبة مئوية من سعر بيع العقار - لذا فإن دخلهم يعتمد على حجم وعدد الصفقات التي ينجزونها. في كل ولاية تقريبًا، يجب أن يعمل الوكيل العقاري لصالح أو يكون مرتبطًا بوسيط عقاري، وهو شخص لديه خبرة أكبر، وقد أكمل دورات دراسية إضافية، وحاصل على ترخيص.
النقاط الرئيسية
- وكيل العقارات هو محترف مرخص يمثل المشترين أو البائعين في معاملات العقارات.
- يعمل وكيل العقارات عادةً مقابل عمولة، وهي نسبة مئوية محددة من السعر النهائي للبيع.
- في معظم الولايات، يجب على وكيل العقارات العمل مع وسيط عقاري أو شركة أو زميل محترف لديه خبرة أكبر ورخصة متخصصة.
ماذا يفعل وكيل العقارات؟
وكلاء العقارات عادة ما يتخصصون إما في العقارات التجارية أو السكنية. في كلتا الحالتين، تعتمد واجباتهم بشكل كبير على ما إذا كانوا يعملون لصالح المشتري أو البائع. الوكلاء الذين يعملون لصالح البائع، والمعروفون بوكلاء الإدراج، يقدمون النصائح للعملاء حول كيفية تسعير العقار وتجهيزه للبيع. عادة ما يقدمون نصائح حول التحسينات السريعة لزيادة الأسعار أو تشجيع العروض السريعة. يقوم وكلاء البائع بتسويق العقار من خلال خدمات الإدراج، وشبكتهم من المحترفين والآخرين، والإعلانات.
يقوم الوكلاء الذين يعملون لصالح المشتري بالبحث عن العقارات المتاحة التي تتناسب مع نطاق سعر المشتري وقائمة رغباته. عادةً ما ينظر هؤلاء الوكلاء إلى بيانات المبيعات السابقة للعقارات المماثلة لمساعدة المشترين المحتملين في إنشاء عرض يكون على الأقل واقعيًا.
من هناك، يعمل الوكلاء كوسطاء بين الأطراف الرئيسية، حيث ينقلون العروض والعروض المضادة والأسئلة الأخرى ذهابًا وإيابًا، ويتفاوضون بشكل أساسي نيابة عن العميل. بمجرد قبول عرض، يكون لدى الوكلاء على كلا الجانبين عمل ينتظرهم: مساعدة عملائهم في الإجراءات الورقية، والتواصل نيابة عنهم، وتقديم المشورة بشأن عمليات التفتيش والانتقال، وبشكل عام توجيه الصفقة حتى الإغلاق.
عندما تشارك في صفقة عقارية، يجب أن تكون واضحًا بشأن الطرف الذي يمثله وكيل العقارات: المشتري، البائع، أو كلا الطرفين. يمكن للطرف الذي يمثله وكلاء العقارات ولديهم مسؤولية ائتمانية تجاهه أن يؤثر بشكل كبير على كيفية تصرفهم خلال الصفقة. تنظم قوانين الدولة ما إذا كان يمكن للوكيل تمثيل كلا الطرفين في صفقة عقارية، والمعروفة تقنيًا باسم "الوكالة المزدوجة". يجب على الوكلاء الإفصاح عن الطرف الذي يمثلونه حتى يكون المشترون والبائعون على دراية بأي تضارب في المصالح.
الوكالة المزدوجة، حيث يمثل شخص واحد كل من المشتري والبائع في صفقة عقارية، غير قانونية في ثماني ولايات: ألاسكا، كولورادو، فلوريدا، كانساس، ماريلاند، تكساس، فيرمونت، ووايومنغ.
تعويض وكيل العقارات
تقليديًا، كان يتم دفع عمولة للوكلاء كنسبة مئوية من سعر بيع العقار. كلما ارتفع سعر بيع المنزل، زادت الأموال التي يجنيها الوكيل. ومع ذلك، فإن ترتيبات الدفع لوكلاء العقارات تتغير، حيث تتيح القوائم الإلكترونية للمستهلكين القيام بالكثير من التسوق بأنفسهم دون مساعدة من الوكيل.
بعض شركات الوساطة تفرض عمولة أقل على العقارات الأكثر تكلفة، وبعضها يتولى إدارة الصفقة بأكملها مقابل رسوم ثابتة تكون في النهاية أقل من العمولة العادية. تقدم شركات أخرى هيكل تسعير حسب الطلب يتيح للبائعين الدفع فقط لأجزاء معينة من عملية البيع، مثل إضافة العقار إلى خدمة القوائم المتعددة أو المساعدة في تنظيم يوم مفتوح للعقار.
وكيل العقارات مقابل وسيط العقارات
تختلف الفروقات بين وكيل العقارات ووسيط العقارات من ولاية إلى أخرى. بشكل عام، أي شخص يحصل على رخصة عقارية أساسية، والتي تتضمن اجتياز عدد معين من الدورات المعتمدة واجتياز امتحان، يُعتبر وكيل عقارات: وهو بائع مؤهل لمساعدة المستهلكين في شراء أو بيع العقارات.
الوسيط العقاري هو خطوة أعلى في السلم المهني. يحصل الوسطاء على تدريب وتعليم إضافي ولديهم رخصة وسيط. تتطلب معظم الولايات أيضًا أن يكون لدى الوسطاء قدر معين من الخبرة الحديثة كعملاء عقاريين نشطين. يتولى الوسطاء الجوانب التقنية للمعاملة العقارية. يوقع العميل عقدًا مع شركة الوساطة، وليس مع وكيل فردي. في العديد من الولايات، يخولهم الشهادة الإضافية للوسطاء للتعامل مع الجوانب القانونية والمالية الأخرى للصفقة، مثل التعامل مع وديعة earnest money وإنشاء حساب الضمان.
عادةً ما يمتلك الوسطاء شركة أو امتيازًا. يمكنهم العمل بمفردهم ولكن يجب عليهم الحصول على ترخيص إضافي لتوظيف وكلاء أو وسطاء آخرين للعمل لديهم. في المقابل، لا يمكن لوكيل العقارات عادةً العمل بمفرده بل يجب أن يعمل مع وسيط عقاري؛ والاستثناءات تكون في ولايات مثل كولورادو ونيو مكسيكو، حيث يُطلب من كل محترف عقاري أن يكون مرخصًا كوسيط. في العادة، يعمل الوكلاء لصالح الوسطاء ويقومون بتقسيم العمولات معهم.
في 15 مارس 2024، قامت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين بتسوية دعوى قضائية جماعية رفعت من قبل بائعي المنازل الذين زعموا أن الجمعية قد رفعت العمولات المدفوعة لوكلائها العقاريين. كجزء من التسوية المقترحة بقيمة 418 مليون دولار، وافقت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين على حظر عروض تعويض الوسطاء عند إدراج عقار في خدمات القوائم المتعددة (MLS) الخاصة بها. إذا تمت الموافقة عليها من قبل المحكمة، من المتوقع أن تمنح القاعدة الجديدة المشترين مساحة أكبر للتفاوض على عمولات الوكلاء.
وكيل عقارات مقابل سمسار عقارات
كل وسيط عقاري هو أو كان وكيل عقاري، ولكن ليس كل وكيل عقاري هو وسيط. كيف يتناسب السماسرة مع هذه المعادلة؟
السمسار العقاري هو عضو في الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، وهي جمعية تجارية. يمكن أن يكون كل من الوكلاء والوسطاء سماسرة عقاريين، بالإضافة إلى مديري العقارات والمقيمين وغيرهم من المحترفين في صناعة العقارات. من المتوقع أن يكون السماسرة خبراء في مجالهم ويجب عليهم اتباع مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ NAR، والتي تتطلب من الوكلاء الالتزام بواجبات محددة تجاه العملاء، والمستهلكين، والجمهور، والسماسرة الآخرين. بالإضافة إلى NAR، يجب أن ينتمي السماسرة إلى جمعية أو مجلس عقاري على مستوى الولاية أو المحلي.
جميع السماسرة العقاريين هم وكلاء عقارات أو وسطاء أو يعملون في مهنة ذات صلة، ولكن ليس كل الوكلاء أو الوسطاء هم سماسرة عقاريين. هناك حوالي ثلاثة ملايين من حاملي تراخيص العقارات النشطين في الولايات المتحدة، وحوالي 1.6 مليون عضو في الجمعية الوطنية للسماسرة العقاريين (NAR)، وحوالي 106,500 شركة وساطة في الولايات المتحدة.
ماذا يفعل وكيل العقارات؟
يتعامل وكيل العقارات مع مجموعة متنوعة من المهام، مثل تقييم العقارات، والمفاوضات، والواجبات الإدارية، بالإضافة إلى الاجتماع مع العملاء. عادةً ما تتضمن أبحاثهم دراسة اتجاهات السوق، وقيم العقارات، والقوانين المحلية المتعلقة بالتقسيم، وميزات الأحياء، واستراتيجيات التسويق. كما يبقون على اطلاع دائم بأحدث القوانين واللوائح العقارية.
كيف أصبح وكيل عقارات؟
لتصبح وكيل عقارات، تحتاج إلى إكمال بعض الخطوات، على الرغم من أن هذه الخطوات تختلف حسب الولاية القضائية. إليك ما هو شائع: يجب أن تكون فوق سن معينة، وأن تكون مقيمًا قانونيًا في المكان الذي تخطط لممارسة العمل فيه، وأن تكون قد أكملت التعليم المطلوب قبل الحصول على الرخصة، واجتزت امتحان العقارات في ولايتك، وقمت بتفعيل رخصتك، وأخيرًا، انضممت إلى وكالة عقارية.
ما هو راتب وكيل العقارات؟
كان متوسط الراتب السنوي 49,980 دولارًا لوكلاء مبيعات العقارات و62,190 دولارًا لوسطاء العقارات في عام 2022، وفقًا لمكتب إحصاءات العمل الأمريكي. ومع ذلك، يمكن أن تختلف الرواتب للوكلاء بشكل كبير اعتمادًا على الخبرة والموقع. يكسب هؤلاء المحترفون المال بشكل أساسي من خلال العمولات على مبيعات العقارات، مما يعني أن دخلهم يمكن أن يتقلب بناءً على سوق العقارات وحجم وعدد الصفقات التي ينجزونها. كما أن العديد من وكلاء العقارات يعملون بدوام جزئي، ويمكن أن تختلف الخبرة والمهارة بشكل كبير، وكذلك الأجر.
ما هو المحترف العقاري؟
المحترف العقاري هو شخص يعمل في صناعة العقارات. يمكن أن يحمل ألقابًا مختلفة مثل وكيل، وسيط، مدير عقارات، أو أي شخص آخر مشارك في مجال العقارات.
ما الذي يتطلبه النجاح كوكيل عقاري؟
لتحقيق النجاح كوكيل عقاري، تحتاج إلى مهارات تواصل جيدة، والقدرة على بناء شبكة علاقات، والتمكن من التكنولوجيا، وامتلاك معرفة عميقة بالسوق العقاري المعني. يجب أن يكون الوكلاء العقاريون الجيدون أيضًا ماهرين في تحديد الأهداف، ووضع خطة تسويقية، والحفاظ على العلاقات مع العملاء السابقين، والبقاء مرنين في مواجهة التحديات، نظرًا للتقلبات في هذه الصناعة.
الخلاصة
يخوّل مجلس تنظيمي حكومي وكيل العقارات لتمثيل العملاء في معاملات العقارات، وعادةً ما يعمل تحت إشراف وسيط مرخص. تشمل المهارات الأساسية القدرة على التواصل وفهم الآخرين للتفاعل مع العملاء والتفاوض على الصفقات، وفهم اتجاهات السوق المحلية، والمعرفة بقانون العقارات، والقدرة على التنظيم للتعامل مع العديد من القوائم في وقت واحد، والتمتع بالنزاهة لبناء الثقة وضمان نجاح المعاملات. هناك العديد من العوامل التي يمكن أن تؤثر على نجاح وإمكانية الكسب لأولئك الذين يعملون في مجال العقارات.