ما هي فقرة الاسترداد؟
تشير فقرة الاستعادة إلى بند في عقد الإيجار شائع في العقارات التجارية، يسمح للمالك بإنهاء عقد الإيجار واستعادة حيازة العقار.
النقاط الرئيسية
- بند الاسترداد هو جزء من عقد إيجار تجاري ينص على أن المالك يمكنه استعادة العقار قبل انتهاء مدة الإيجار.
- يمكن للمالك استعادة العقار فقط بعد حدوث حدث محفز، والذي يتم التفاوض عليه مسبقًا بين المالك والمستأجر المحتمل.
- يمكن أن يكون حدث الزناد الشائع هو إذا قرر المستأجر تأجير العقار لطرف ثالث باستخدام عقد إيجار فرعي.
- قد يكون الحدث المحفز في عقد الإيجار النسبي—حيث يتلقى المالك الإيجار وجزءًا من الإيرادات—هو إذا انخفضت مبيعات المستأجر إلى ما دون معيار معين.
كيف تعمل فقرة الاسترداد
تشير فقرة الاستعادة إلى شرط في العقد يسمح للبائع بأخذ الأصل مرة أخرى تحت ظروف معينة. وهي مكون شائع في عقود إيجار العقارات التجارية، على عكس عقود إيجار العقارات السكنية. في مثل هذا العقد، تمنح الفقرة المالك الحق في استعادة حيازة العقار قبل انتهاء مدة الإيجار. يتم التفاوض على تفاصيل الفقرة بين المؤجر والمستأجر وتضمينها في اتفاقية الإيجار. أهم تفاصيل فقرة الاستعادة هو ما يسمى بالمحفز - الحدث الذي يسمح للمالك ببدء عملية الاستعادة.
بنود التنازل والاسترداد
سبب شائع هو نية المستأجر في نقل الملكية إلى طرف ثالث عبر التأجير الفرعي. لهذا السبب، فإن بند الاسترداد مرتبط بشكل وثيق ببند التنازل في عقد الإيجار، وعادة ما يتم التفاوض عليهما معًا. يفضل الملاك ترك صياغة بند الاسترداد غامضة لمنح أنفسهم المرونة عندما يطلب المستأجر إذنًا للتنازل.
إذا كان أداء شركة المستأجر ضعيفًا وتنوي الإغلاق، فقد تسعى إلى تأجير العقار المستأجر لشركة أخرى بدلاً من التخلف عن السداد في عقد الإيجار مع المالك. ومع ذلك، يفضل المالك عادةً بدء عقد إيجار جديد مع الشركة الجديدة مباشرة. عندما يُعلم المستأجر الأول المالك بنيته في نقل العقار إلى الشركة الجديدة، قد يختار المالك تفعيل بند الاستعادة في عقد الإيجار.
بنود الاسترداد في عقود الإيجار النسبية
ينشأ محفز شائع آخر من اهتمام المالك بأن يحافظ المستأجر على مستوى معين من الإيرادات. في عقد الإيجار بالنسبة المئوية، يتفق المالك والمستأجر على إيجار أساسي بالإضافة إلى نسبة مئوية إضافية من الإيرادات تُدفع للمالك. يمكن أن يكون هذا مفيدًا للمستأجر نظرًا لأن الإيجار الأساسي يكون عادةً أقل من سعر السوق، والإيجار الهامشي يكون مستحقًا فقط إذا كانت المبيعات جيدة الأداء.
يسمح عقد الإيجار النسبي للمالك بتفعيل بند الاسترداد عندما تنخفض إيرادات أعمال المستأجر إلى ما دون مستوى معين. هذا هو الحدث المحفز. في حالة العقارات المشتركة مثل مراكز التسوق، سيقوم المالك باسترداد العقار على أمل أن يتمكن من جلب مستأجر آخر بإيرادات أعلى. يساعد هذا في تحسين الأرباح النهائية للمالك وقد يجلب أيضًا أعمالًا إضافية للمستأجرين الآخرين لدى المالك.