ما هو التأجير الفرعي؟
التأجير الفرعي هو إعادة تأجير العقار من قبل مستأجر حالي إلى طرف ثالث جديد لجزء من عقد الإيجار الحالي للمستأجر.
قد يُسمح أو لا يُسمح بالتأجير الفرعي وفقًا لشروط عقد الإيجار الأصلي، وقد يخضع لقيود إضافية حسب الولاية القضائية. حتى إذا كان التأجير الفرعي مسموحًا به، يظل المستأجر الأصلي مسؤولًا عن الالتزامات المذكورة في اتفاقية الإيجار، مثل دفع الإيجار كل شهر.
النقاط الرئيسية
- التنازل عن الإيجار هو النقل القانوني للحق في الإيجار من مستأجر حالي إلى طرف ثالث لفترة محددة.
- يجب على مالك العقار عادةً الموافقة على أي ترتيب تأجير فرعي يقدمه المستأجر الأول، وذلك وفقًا للقوانين واللوائح المحلية.
- إذا قرر المستأجر تأجير العقار من الباطن، فإنه يظل مسؤولاً عن دفع الإيجار والالتزامات التعاقدية الأخرى.
كيف تعمل إعادة التأجير
عقد الإيجار هو اتفاق بين مالك العقار والمستأجر ينقل حقوق المالك في الحيازة والاستخدام الحصري للعقار العقاري إلى المستأجر لفترة متفق عليها.
ينص عقد الإيجار على مدة سريان العقد ومقدار الإيجار الذي يدفعه المستأجر. من الناحية القانونية، يُعتبر حق المستأجر القانوني في حيازة العقار بمثابة "الإيجار". يحدث التأجير من الباطن عندما يقوم المستأجر بنقل جزء من حقه القانوني في الإيجار إلى طرف ثالث كمستأجر جديد.
يمكن تأسيس التأجير الفرعي ما لم يحظره عقد الإيجار الأصلي. ومع ذلك، في معظم الحالات، يجب إخطار المالك والحصول على موافقته على أي ترتيب تأجير فرعي ينشئه المستأجر. يمكن تضمين التحكم في عملية التأجير الفرعي في عقد الإيجار الأصلي بحيث يكون للمالك بعض السيطرة على من يستخدم و/أو يشغل ممتلكاته.
يجب على المستأجر الذي يقوم بتأجير العقار من الباطن أن يفهم أن التأجير من الباطن لا يعفيه من التزاماته في عقد الإيجار الأصلي. يظل المستأجر مسؤولاً عن دفع الإيجار وعن الإصلاحات أو الأضرار التي تلحق بالعقار.
هذا يعني أنه إذا لم يدفع المستأجر الفرعي الجديد الإيجار لمدة ثلاثة أشهر، فإن المستأجر الأصلي الذي قام بتأجير العقار من الباطن يكون مسؤولاً أمام المالك عن مبلغ الإيجار المتأخر وأي رسوم تأخير. بدوره، يكون المستأجر الفرعي مسؤولاً أمام المستأجر الأصلي عن الإيجار غير المدفوع.
التأجير الفرعي والقوانين الحكومية
تؤثر قوانين العديد من الولايات والبلديات المحلية على حق المستأجر في التأجير من الباطن. قد تسمح هذه القوانين للفرد بالتأجير من الباطن تحت شروط معينة حتى لو كان عقده مع المالك يمنع ذلك.
على سبيل المثال، في مدينة نيويورك، يحق للمستأجر الذي يعيش في مبنى يحتوي على أربع وحدات أو أكثر أن يقوم بتأجير فرعي، طالما أن المالك يوافق على ذلك - أو إذا رفض المالك التأجير الفرعي لأسباب غير معقولة. أي بند في العقد يقيد حق المستأجر في التأجير الفرعي يعتبر لاغيًا كمسألة من مسائل السياسة العامة.
في سان فرانسيسكو، يمكن للمستأجر استبدال زميل السكن بآخر، حتى لو كان ذلك محظورًا بموجب عقد الإيجار المكتوب، طالما أن البديل يفي بمعايير فحص طلبات المالك.
على سبيل المثال، قد يطلب المالك درجة ائتمانية معينة عندما يتعلق الأمر بالمستأجر. يمكن أن تنطبق عقود الإيجار الفرعية على العقارات السكنية والتجارية على حد سواء.
التأجير من الباطن مقابل عقد الإيجار القياسي
يختلف عقد الإيجار الفرعي عن عقد الإيجار القياسي بشكل أساسي في الأطراف المعنية وهيكل الاتفاقية. في عقد الإيجار القياسي، يكون عقد الإيجار مباشرة بين المالك والمستأجر، مما يجعل المستأجر هو الشاغل الرئيسي المسؤول عن دفع الإيجار والالتزام بشروط عقد الإيجار.
في عقد الإيجار الفرعي، هناك ثلاثة أطراف: المالك، والمستأجر الأصلي (المؤجر الفرعي)، والمستأجر الجديد (المستأجر الفرعي). يظل المستأجر الأصلي مسؤولاً أمام المالك، بينما يدفع المستأجر الفرعي الإيجار للمؤجر الفرعي ويشغل العقار وفقًا للشروط المتفق عليها في عقد الإيجار الفرعي.
يكمن اختلاف رئيسي آخر في المسؤوليات والالتزامات. في عقد الإيجار العادي، يكون للمستأجر التزامات مباشرة تجاه المالك، بما في ذلك دفع الإيجار، وصيانة العقار، والامتثال لشروط عقد الإيجار.
في حالة التأجير الفرعي، يحتفظ المستأجر الأصلي بهذه المسؤوليات تجاه المالك، حتى بعد تأجير العقار بشكل فرعي. يمكن أن يؤدي ذلك إلى إنشاء علاقة متعددة الطبقات حيث يجب على المؤجر الفرعي التأكد من أن كلا من المؤجر الفرعي والمستأجر الفرعي يفيان بالتزاماتهما الخاصة.
أخيرًا، يختلف مدة ومرونة الاتفاقيات. عادةً ما يكون عقد الإيجار القياسي لفترة زمنية محددة يتم الاتفاق عليها بين المالك والمستأجر، مع وجود خيارات للتجديد محددة في العقد.
عادةً ما يكون عقد الإيجار الفرعي أكثر مرونة، حيث يمكن أن يتماشى مع الفترة المتبقية من عقد الإيجار الأصلي أو يتم ترتيبه لفترة أقصر. قد يتضمن اتفاق الإيجار الفرعي أيضًا بنودًا محددة تختلف عن عقد الإيجار الأصلي بناءً على احتياجات المؤجر الفرعي.
مخاطر التأجير الفرعي للمستأجر الأصلي
يمكن أن يعرض التأجير من الباطن المستأجر الأصلي لعدة مخاطر، وأهمها المسؤولية المالية. عندما يقوم المستأجر بتأجير ممتلكاته من الباطن، يظل مسؤولاً قانونياً عن شروط العقد الأصلي بما في ذلك دفع الإيجار.
إذا فشل المستأجر الفرعي في دفع الإيجار في الوقت المحدد أو لم يدفعه على الإطلاق، يجب على المستأجر الأصلي تغطية النقص. تمتد هذه المسؤولية المالية لتشمل أي ضرر يسببه المستأجر الفرعي.
خطر آخر يتعلق بالاحتمال لحدوث تعقيدات قانونية. تتطلب العديد من عقود الإيجار الحصول على إذن صريح من المالك للتأجير الفرعي، وعدم الحصول على هذا الإذن يمكن أن يؤدي إلى عواقب وخيمة بما في ذلك الإخلاء. حتى إذا كان التأجير الفرعي مسموحًا به، يجب على المستأجر الأصلي التأكد من أن اتفاقية التأجير الفرعي تتوافق مع القوانين المحلية وشروط عقد الإيجار الأصلي.
تُعتبر جودة المستأجر الفرعي عامل خطر حاسم آخر. إذا لم يقم المستأجر الأصلي بفحص المستأجر الفرعي بعناية، فقد ينتهي بهم الأمر مع شخص غير موثوق أو مسبب للمشاكل.
قد يتسبب المستأجر الفرعي المزعج في مشاكل مع الجيران، أو يفشل في العناية بالممتلكات، أو ينتهك شروط عقد الإيجار. وعلى الرغم من مناقشة الشروط المالية أعلاه، فقد يؤدي ذلك أيضًا إلى تعقيدات غير مالية.
أخيرًا، يمكن أن يؤدي التأجير الفرعي إلى تعقيد قدرة المستأجر الأصلي على العودة إلى العقار المؤجر. إذا رفض المستأجر الفرعي المغادرة في نهاية فترة التأجير الفرعي، فقد يضطر المستأجر الأصلي إلى الدخول في إجراءات إخلاء مكلفة وتستغرق وقتًا طويلاً.
ذلك لأن المستأجر الأصلي عند انتهاء عقد الإيجار يجب أن يغادر العقار، حيث لم يعد لديه حق في الملكية من خلال عقد الإيجار الأصلي.
مخاطر التأجير الفرعي للمستأجر الفرعي
التأجير الفرعي ينطوي أيضًا على عدة مخاطر للمستأجر الفرعي، بدءًا من الاحتمال بعدم وجود حماية قانونية. نظرًا لأن المستأجر الفرعي لا يمتلك علاقة تعاقدية مباشرة مع المالك، فإن حقوقه تكون محدودة مقارنة بحقوق المستأجر الأصلي.
إذا انتهك المستأجر الأصلي شروط عقد الإيجار الأساسي، فقد يجد المستأجر الفرعي نفسه مطرودًا بشكل غير متوقع، حتى لو كان ملتزمًا تمامًا باتفاقية الإيجار الفرعي الخاصة به.
خطر آخر مهم يتعلق بإمكانية إنهاء عقد الإيجار بشكل غير متوقع. إذا قرر المستأجر الأصلي إنهاء عقد الإيجار مبكرًا أو تم طرده من قبل المالك، فقد يُجبر المستأجر الفرعي على مغادرة العقار بإشعار قصير.
حالة العقار المؤجر هي مجال آخر يثير القلق للمستأجر الفرعي. نظرًا لأن المستأجر الفرعي عادةً لا يقوم بجولة تفقدية أولية مع المالك، فقد لا يكون على دراية كاملة بحالة العقار الحالية أو أي مشاكل صيانة معلقة.
إذا رفض المالك معالجة هذه المشاكل لأن المستأجر الفرعي ليس مستأجره المباشر، فقد ينتهي الأمر بالمستأجر الفرعي بالعيش في ظروف دون المستوى مع خيارات محدودة للإنصاف.
مثال على عقد إيجار فرعي
نظرًا لأن عقد الإيجار يكون عادةً لفترة محددة مسبقًا، يمكن أن تنشأ مواقف تجعل من الصعب أو المستحيل على المستأجر الأصلي إكمال مدة عقد الإيجار.
على سبيل المثال، إذا كان المستأجر يستأجر شقة في شيكاغو بعقد إيجار لمدة 12 شهرًا، وخلال الشهر الرابع تلقى المستأجر عرض عمل في بوسطن، فقد يقرر المستأجر تأجير الشقة لمستأجر آخر لمدة الثمانية أشهر المتبقية.
يعني التأجير الفرعي أن المستأجر الأصلي يمكنه قبول الوظيفة والانتقال دون الحاجة لدفع رسوم باهظة للخروج من عقد الإيجار أو دفع الإيجار لشقتين.
يستفيد المالك أيضًا لأنه يتلقى جميع دفعات الإيجار الـ 12 ويوفر النفقات والجهد اللازمين للعثور على مستأجر بديل. كما أن ترتيب التأجير من الباطن يعني أن المستأجر الأصلي يحتفظ بمصلحة في الشقة. وبالتالي، إذا قرر المستأجر الأصلي العودة إلى شيكاغو، فقد يتمكن من تجديد عقد الإيجار لشقته القديمة.
التأجير الفرعي مقابل إعادة التأجير
في حين أن مصطلحي "التأجير الفرعي" و"الإيجار الفرعي" غالبًا ما يُستخدمان بالتبادل، إلا أن هناك فرقًا جوهريًا بين الاثنين. في حالة التأجير الفرعي، يكون لدى المستأجر الجديد عقد مباشر مع المالك، بينما في حالة الإيجار الفرعي، يكون لدى المستأجر الجديد عقد مع المستأجر الأصلي ولا يوجد لديه عقد مع المالك.
في حالة التأجير من الباطن، سيدفع المستأجر الجديد الإيجار مباشرة إلى المالك، بينما في حالة التأجير الفرعي، يدفع المستأجر الأصلي الإيجار للمالك ويدفع المستأجر الجديد الإيجار للمستأجر الأصلي.
في معظم الحالات، عندما يتم تأجير العقار من الباطن، لن يكون المستأجر الأصلي متورطًا بعد الآن مع العقار وستنتقل جميع المسؤوليات إلى المستأجر الجديد. في حالة التأجير من الباطن، يظل المستأجر الأصلي مسؤولًا عن الوفاء بجميع شروط عقد الإيجار الأصلي.
ما هو التأجير الفرعي؟
يحدث التأجير الفرعي عندما يقوم المستأجر، الذي لديه اتفاقية إيجار مع المالك، بتأجير كل أو جزء من العقار المستأجر لشخص آخر، يُعرف بالمستأجر الفرعي. يظل المستأجر الأصلي، أو المؤجر الفرعي، مسؤولاً عن عقد الإيجار مع المالك، بينما يشغل المستأجر الفرعي العقار ويدفع الإيجار للمؤجر الفرعي بموجب شروط اتفاقية تأجير فرعي منفصلة.
هل أحتاج إلى إذن من المالك لتأجير العقار من الباطن؟
في العديد من الحالات، يحتاج المستأجرون إلى إذن كتابي من المالك لتأجير العقار من الباطن. تتضمن معظم عقود الإيجار بندًا يوضح الشروط التي يُسمح بموجبها بالتأجير من الباطن. تحقق مع مالك العقار إذا لم تكن متأكدًا.
كيف أجد مستأجرًا فرعيًا مناسبًا؟
في كثير من الأحيان، قد يقوم الأشخاص بتأجير العقار لأشخاص يعرفونهم بالفعل مثل العائلة أو الأصدقاء. ومع ذلك، يمكنك أيضًا استخدام طرق أكثر تقليدية للعثور على مستأجر فرعي. يتضمن العثور على مستأجر فرعي مناسب الإعلان عن العقار، وإجراء المقابلات، وفحص المرشحين المحتملين بدقة. يجب أن يشمل هذا العملية فحوصات خلفية، وفحوصات ائتمانية، ومراجع للتأكد من أن المستأجر الفرعي موثوق به، ومستقر ماليًا، ومن المحتمل أن يلتزم بشروط عقد الإيجار الفرعي.
من المسؤول عن دفع الإيجار في عقد الإيجار الفرعي؟
في حالة التأجير الفرعي، يكون المستأجر الفرعي مسؤولاً عن دفع الإيجار للمستأجر الأصلي، الذي يظل بدوره مسؤولاً عن دفع الإيجار للمالك. إذا فشل المستأجر الفرعي في الدفع، يجب على المستأجر الأصلي أن يفي بالتزاماته بدفع الإيجار للمالك.
الخلاصة
العقد الفرعي هو اتفاق يقوم فيه المستأجر الأصلي بتأجير ممتلكاته المستأجرة إلى مستأجر فرعي، بينما يظل مسؤولاً أمام المالك عن شروط العقد الأصلي. هذا الترتيب يخلق علاقة متداخلة، حيث يدفع المستأجر الفرعي الإيجار للمستأجر الأصلي، ولكنه لا يملك أي ارتباط قانوني مباشر مع المالك.