ما هو سقف الإيجار؟
يشير مصطلح "سقف الإيجار" إلى الحد الأقصى لمبلغ الإيجار الذي يُسمح للمالك بفرضه على المستأجر. تُعتبر سقوف الإيجار شكلاً من أشكال التحكم في الإيجار وعادةً ما يتم تحديدها بموجب القانون، مما يحد من مدى ارتفاع الإيجار في منطقة معينة في أي وقت محدد. تم تصميم هذه الحدود لحماية المستأجرين من خلال منع الملاك من رفع أسعار عقاراتهم بشكل مبالغ فيه.
أظهرت الدراسات أن تحديد سقف للإيجار يقلل من الاستثمار في العقارات الخاضعة للرقابة الإيجارية، مما يؤدي إلى تدهور المخزون العام من المساكن. كما أن تحديد سقف للإيجار يقلل من الإيرادات الضريبية للبلدية التي تطبق سقفًا للإيجار بسبب انخفاض قيم العقارات.
النقاط الرئيسية
- السقف الإيجاري هو الحد الأقصى للإيجار الذي يُسمح للمالك بفرضه على المستأجر.
- تُعتبر حدود الإيجار جزءًا من قوانين التحكم في الإيجار التي تفرضها البلديات المحلية.
- تهدف هذه الحدود إلى حماية حقوق المستأجرين من خلال الحفاظ على الإسكان بأسعار معقولة—خاصة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض أو الثابت، وكبار السن، أو ذوي القدرات الأخرى.
- يجادل العديد من الاقتصاديين بأن تحديد سقف الإيجار—والتحكم في الإيجارات بشكل عام—يعتبر مدمرًا لأنه يخلق نقصًا في المساكن ويثبط الاستثمار.
فهم حدود الإيجار
تم تطبيق قوانين التحكم في الإيجارات في الولايات المتحدة منذ أوائل القرن العشرين كوسيلة لحماية الجمهور من نقص المساكن وارتفاع أسعار الإيجارات بشكل كبير. ولا تزال قوانين التحكم في الإيجارات تُسن اليوم من قبل الحكومات المحلية وفي بعض الحالات من قبل الولايات. تغطي هذه القوانين عدة جوانب رئيسية تتعلق بكيفية التعامل مع العقارات المؤجرة، بما في ذلك مقدار الإيجار الذي يمكن لأصحاب العقارات فرضه على المستأجرين، وكذلك مقدار الزيادة التي يمكنهم تطبيقها ومتى يمكن القيام بذلك.
يجب على الملاك تسجيل ممتلكاتهم من خلال مجلس التحكم في الإيجارات المحلي عن طريق تقديم قوائم الإيجار المنتظمة في المناطق التي يكون فيها القانون ساريًا. يحدد مجلس التحكم في الإيجارات الحد الأقصى لمبلغ الإيجار بناءً على الموقع والحجم وحالة العقار، بالإضافة إلى أي معلومات أخرى ذات صلة، مثل حالة الاقتصاد. كما يقرر المجلس معدل الزيادة المسموح بها - إن وجدت - كل عام.
تُطبق قوانين التحكم في الإيجار—بما في ذلك فرض سقوف الإيجار—بشكل بارز في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية حيث تكون الإيجارات مرتفعة والإسكان الميسور نادرًا أو يصعب الحصول عليه. كما ذُكر أعلاه، فإن هذه القوانين مصممة للمساعدة في الحفاظ على الإسكان ميسور التكلفة للمستأجرين—خاصة للأشخاص الذين لديهم مستويات دخل منخفضة إلى متوسطة، والذين يعتمدون على دخل ثابت، وكبار السن، والأشخاص ذوي القدرات المختلفة.
هذه القوانين، مع ذلك، لا تُطبق بشكل موحد في جميع أنحاء الولايات المتحدة. في الواقع، هناك فقط 182 حكومة محلية لديها قوانين للتحكم في الإيجار مع وضع سقوف للإيجار، وجميعها في كاليفورنيا، نيويورك، نيوجيرسي، ماريلاند، وواشنطن العاصمة. قامت ولاية أوريغون بسن قانون للتحكم في الإيجار على مستوى الولاية في عام 2019، لتكون أول ولاية تقوم بذلك. في الواقع، تمنع سبع وثلاثون ولاية البلديات التابعة لها من سن قوانين للتحكم في الإيجار.
اقتصاديات تحديد سقف الإيجار
يشكك العديد من الاقتصاديين في فعالية تحديد سقف للإيجارات. ويشيرون إلى أن هذه القوانين ليس لها تأثير إذا كان السعر التوازني أقل من السقف. ومع ذلك، إذا تم تحديد السقف تحت مستوى التوازن، فإنه يتم خلق خسارة في الرفاهية. يحدث هذا عندما تكون العرض والطلب غير متوازنين. تنشأ مشاكل أخرى في شكل الأسواق السوداء، ووقت البحث، والرسوم.
هناك الكثير من الجدل حول ما إذا كانت حدود الإيجار والسيطرة على الإيجار فعالة أم لا—من ناحية، تساعد في الحفاظ على السكن بأسعار معقولة؛ ومن ناحية أخرى، يعتقد بعض الاقتصاديين أنها تثبط الاستثمار.
يتفق الاقتصاديون بشكل كبير على أن ضوابط الإيجار مدمرة وتتعارض مع مفهوم الأسواق الحرة. في دراسة أجريت عام 2021 حول تأثيرات تطبيق ضوابط الإيجار في سانت بول، مينيسوتا، تسببت ضوابط الإيجار في انخفاض قيم العقارات بنسبة 6-7%، مما أدى إلى خسارة إجمالية قدرها 1.6 مليار دولار. المستأجرون الذين استفادوا أكثر من سياسة ضوابط الإيجار كانوا من ذوي الدخل المرتفع وكانوا على الأرجح من البيض، بينما كان الملاك الذين تأثروا سلبًا من الأقليات وذوي الدخل المنخفض.
مزايا وعيوب تحديد سقف الإيجار
المزايا
الإيجار غالبًا ما يكون مرتفعًا جدًا في بعض المدن الكبرى. مدينة نيويورك، على سبيل المثال، لديها بعض من أغلى العقارات في الولايات المتحدة، مما يجعل من الصعب تقريبًا على الناس تحمل تكاليف الإيجار. يمكن للحكومات المحلية التدخل لمحاولة تصحيح هذا الوضع، خاصة بالنسبة للمقيمين الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة الشقق بأسعار السوق.
يمكن أن تحمي سقوف الإيجار وأشكال التحكم في الإيجار الأخرى مصالح المستأجرين الذين قد يُجبرون على دفع إيجارات مرتفعة يفرضها الملاك الجشعون. كما أن قوانين الإيجار، وفقًا لمعهد بروكينغز، تحمي المستأجرين ذوي الدخل المنخفض الذين طوروا "رأس مال خاص بالحي، مثل شبكة من الأصدقاء والعائلة، أو القرب من وظيفة، أو أطفال مسجلين في مدارس محلية"، والذين قد يتم تهجيرهم بسبب زيادة مفاجئة في الإيجار.
عيوب
ومع ذلك، فإن تخفيض الأسعار بشكل مصطنع من خلال وضع سقوف للإيجار يزيد من الطلب على العقارات ذات سقوف الإيجار، مما يؤدي إلى تقليل العرض المتاح. وذلك لأن سقف الإيجار يزيد من عدد الأشخاص الذين يستطيعون فعليًا دفع إيجار الشقق.
كما هو مذكور أعلاه، قد تؤدي حدود الإيجار أيضًا إلى ظهور الأسواق السوداء. إذا عرض مستأجر محتمل دفع 100 إلى 150 دولارًا إضافيًا للإيجار، على سبيل المثال، فقد يتمكن من تخطي قائمة الانتظار لشقة ذات إيجار محكوم. الشرط الوحيد: يتم دفع الإيجار الإضافي بشكل منفصل نقدًا، بحيث يبقى خارج السجلات.
يقول الاقتصاديون أيضًا إن التحكم في الإيجارات يحول الاستثمارات الجديدة، التي كانت ستذهب لولا ذلك إلى الإسكان الإيجاري ومجالات أخرى أكثر ازدهارًا - أكثر ازدهارًا من حيث احتياجات المستهلكين. يعتقدون أنه يؤدي إلى تدهور حالة الإسكان، وتقليل الإصلاحات، وتقليل الصيانة. عندما يتم إزالة التحكم في الإيجارات، فإنه يعزز من قيمة العقارات غير الخاضعة للتحكم في الإيجارات أيضًا.
هل يُعتبر التحكم في الإيجار مثالاً على الحد الأقصى للأسعار؟
نعم، يُعتبر التحكم في الإيجار مثالًا على الحد الأقصى للأسعار. الحد الأقصى للأسعار هو الحد الأقصى الذي يُسمح للبائع بفرضه على منتج أو خدمة كما هو منصوص عليه في القانون. يحد التحكم في الإيجار من المبلغ الذي يمكن للمالك فرضه و/أو زيادته على إيجار ممتلكاته.
ما هي الآثار الاقتصادية الرئيسية لأسقف الإيجار؟
تساعد حدود الإيجار المستأجرين وغيرهم في الحصول على سكن ميسور التكلفة دون القلق الاقتصادي من عدم القدرة على تحمل تكاليف هذا السكن في المستقبل؛ ومع ذلك، على المدى الطويل، أظهرت حدود الإيجار أن لها آثارًا اقتصادية سلبية. وتشمل هذه الآثار انخفاض القدرة على تحمل التكاليف، وتباطؤ في البناء الجديد، وتحفيز التحديث الحضري، وتدهور المباني ذات الإيجار المحدد، وانخفاض في العرض المتاح من المباني.
ما هو مثال على التحكم في الإيجار؟
مثال على التحكم في الإيجار هو قانون في منطقة سكنية ينص على أن المالك لا يمكنه زيادة الإيجار على ممتلكاته بأكثر من 2% سنويًا، على سبيل المثال. إذا كانت أسعار الإيجار في تلك المنطقة قد زادت بأكثر من 2% للعقارات التي لا تخضع للتحكم في الإيجار، فلا يمكن للمالك فرض السعر السائد في السوق ويجب عليه الالتزام بقانون التحكم في الإيجار.