ما هو الروبو-ساينر؟
يشير مصطلح "الموقّع الآلي" إلى موظف في شركة خدمات الرهن العقاري الذي يوقّع على الأوراق مثل مستندات الحجز على العقار بشكل آلي دون مراجعتها. بدلاً من مراجعة التفاصيل الفردية لكل حالة، يفترض الموقّعون الآليون أن الأوراق صحيحة ويقومون بتوقيعها تلقائيًا - مثل الروبوتات. في بعض الحالات، يتم استخدام البرمجيات للتوقيع الآلي. اكتشف كيف يعمل الموقّعون الآليون وكيف يؤثرون على صناعة الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- يقوم "الروبو-ساينر" بختم المستندات أو الطلبات بشكل آلي دون مراجعتها بشكل صحيح.
- نظرًا لعدم فحص المستندات، يتم رفض المتقدمين الذين يستحقون الموافقة، أو يتم الموافقة على أولئك الذين يجب رفضهم.
- يمكن أن يؤدي التوقيع الآلي إلى ممارسات إقراض غير عادلة وغير أخلاقية.
- تم تحديد التوقيع الآلي كعامل مهم ساهم في تفاقم أزمة الرهن العقاري وحبس الرهن خلال فترة الركود الكبير.
فهم الموقّعين الآليين
يقوم الموقّعون الآليون بختم المستندات دون أي فحص جدي للمواد أو المستندات التي يتم الموافقة عليها أو رفضها، وبالتالي قد يوافقون أو يرفضون طلبات قد تكون أو لا تكون ذات جدارة. ونتيجة لذلك، يمكن أن يؤدي ذلك إلى ممارسات غير عادلة أو غير أخلاقية أو حتى غير قانونية. تم الكشف عن التوقيع الآلي على مر السنين من قبل الصحفيين والجهات التنظيمية المالية.
في الربعين الثالث والرابع من عام 2010، ظهرت فضيحة توقيع آلي في الولايات المتحدة تتعلق بشركة GMAC Mortgage وعدد من البنوك الأمريكية الكبرى. اضطرت البنوك إلى إيقاف آلاف حالات حبس الرهن في العديد من الولايات عندما أصبح معروفًا أن الأوراق كانت غير شرعية لأن الموقعين لم يقوموا بمراجعتها فعليًا. بينما كان بعض الموقعين الآليين من المديرين المتوسطين، كان الآخرون من العمال المؤقتين الذين لم يكن لديهم فهم فعلي للعمل الذي كانوا يقومون به.
كيف أثّر الموقّعون الآليون على الوضع القانوني لحالات حبس الرهن
كانت المشكلة المتكررة مع الموقّعين الآليين هي ميلهم إلى تقديم المستندات لحجز الرهن دون قضاء وقت كافٍ في معالجة ومراجعة محتوياتها. نشأت هذه المشكلة من ظروف إشكالية مثل الأعباء الكبيرة في العمل والتوقعات العالية للإنتاج. في بعض الحالات، اعترف الموقّعون في المحكمة بأنهم وضعوا توقيعاتهم على ما يصل إلى 10,000 وثيقة حجز رهن في شهر واحد.
بينما من المفترض أن تتضمن مثل هذه التوقيعات فحصًا دقيقًا للوثائق، لم يتم دائمًا اتباع هذه الإجراءات. بدلاً من ذلك، قد يكتفي الموقع بالبحث عن معلومات أساسية، مثل المبلغ المستحق على الرهن العقاري واسم المقترض. وتم افتراض أن باقي المعلومات دقيقة، وتم التوقيع على الوثائق.
عدم الفهم
في حين قد يكون هناك تدريب غير كافٍ، اعترف الموقّعون الآليون في كثير من الأحيان بعدم فهمهم الكامل لعناصر الوثائق التي كانوا يوقعونها. وهذا شمل عدم وعيهم بكيفية استخدام مثل هذه الوثائق في الإجراءات القضائية.
نقص الموظفين والتدريب
علاوة على ذلك، كان الموقعون غالبًا يعانون من نقص في عدد الموظفين مقارنة بحجم العمل الذي كان يتم تكليفهم بمعالجته، وأحيانًا مع القليل من التعليمات أو بدون أي تعليمات حول كيفية التعامل مع الوثائق. بالإضافة إلى توقيع مستندات حبس الرهن مع وقت قليل للمراجعة، قام بعض الموقعين الآليين أيضًا بإدخال أخطاء جديدة، مثل حساب قيمة المنازل بشكل خاطئ أو عدم الإبلاغ عن تأثير التقييم على تلك القيمة.
العواقب
أدت الممارسات الكتابية المشكوك فيها لهؤلاء العمال إلى دفع المحامين الذين يمثلون أصحاب المنازل الذين يواجهون حجزًا على منازلهم إلى التحرك لإلغاء القضايا، مدعين أن الوثائق ليس لها أي قيمة قانونية.
بعد أن أصبح وجود الموقّعين الآليين معروفًا للجمهور، مما أجبر على إعادة فحص وثائق حبس الرهن، قد يكون العمال الذين شاركوا في هذه الممارسة قد واجهوا إجراءات تأديبية وإنهاء الخدمة من المؤسسات التي وظفتهم لأداء هذه المهمة. قد يقوم المقرضون العقاريون، رغم عدم رؤيتهم لمشاكل في عملهم قبل الكشف الواسع، بفصل الموقّع الآلي لعدم اتباع سياسات الشركة.
التوقيع الآلي وتوريق الرهن العقاري
يمكن أن يؤدي التوقيع الآلي على مستندات الرهن العقاري إلى تعقيد الأمور عندما يتم تجميع قرض الرهن العقاري في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). كانت قروض الرهن العقاري التي تنشأ مع بنك تُحتفظ عادةً من قبل ذلك البنك، مما يحفزهم على مراجعة المستندات بعناية. إذا لم يفعلوا ذلك، فقد يؤدي حجز الرهن إلى خسارة للبنك.
ومع ذلك، في هذه الأيام، غالبًا ما يتم بيع القروض العقارية المصدرة من قبل البنك الخاص بك إلى طرف آخر، والذي، من خلال عملية طويلة، يتم تجميعها مع قروض عقارية أخرى ليشتريها المستثمرون كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري - وهي عملية تُعرف باسم التوريق.
يكسب مستثمر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) دخلاً ثابتًا من القروض. نتيجة لذلك، يمكن أن يؤدي استخدام توقيع آلي من قبل البنك المُصدر أو من قبل أطراف أخرى على طول الطريق إلى عدم وضوح أي بنك يمكنه حجز العقار. كما يمكن أن يؤدي إلى خسائر للبنوك والمستثمرين نظرًا لأن المقترض قد لا يكون مؤهلاً للحصول على القرض ولكنه حصل على الموافقة على أي حال بسبب التوقيع الآلي.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
كيف يعقد التوقيع الآلي عملية حبس الرهن العقاري؟
قام الموقّعون الآليون بمعالجة مستندات الحجز على العقارات مع قضاء وقت قليل في معالجة ومراجعة محتوياتها. ينبغي أن تتضمن هذه الممارسة فحصًا دقيقًا للمستندات، ولكن بدون تلك المراجعة، يصبح من الصعب معرفة ما إذا كان الحجز قانونيًا أم لا.
لماذا يحدث التوقيع الآلي على مستندات الرهن العقاري؟
يمكن أن يؤدي نقص تدريب الموظفين وعدم كفاية التوظيف للتعامل مع الأعباء الكبيرة التي تواجهها المؤسسات المالية إلى التوقيع الآلي. كما أن الأهداف الطموحة للموظفين لتحقيق معدّل دوران رأس المال (Turnover) عالٍ من توقيع الوثائق يمكن أن تؤدي أيضًا إلى التوقيع الآلي، وهو ما ظهر خلال الأزمة المالية لعام 2008.
ما هو حبس الرهن؟
يحدث حجز الرهن عندما يفشل المقترض في سداد دفعاته الشهرية على قرض الرهن العقاري لفترة طويلة. ونتيجة لذلك، يقوم المقرض العقاري باستعادة المنزل أو العقار، ويعيد بيعه، ويستخدم العائدات لاسترداد الأموال المقرضة.
الخلاصة
يقوم الموقّع الآلي بختم المستندات أو الطلبات بشكل آلي دون مراجعتها بشكل صحيح، مما قد يؤدي إلى رفض المتقدمين الذين يستحقون الموافقة أو الموافقة على من يجب رفضهم. تم التعرف على التوقيع الآلي كممارسة غير عادلة وغير أخلاقية فاقمت من أزمة الرهن العقاري وحبس الرهن خلال الركود الكبير.