ما هو مُصدر الرهن العقاري؟
الجهة المصدرة للرهن العقاري هي مؤسسة أو فرد يعمل مع المقترض لإتمام صفقة قرض المنزل. الجهة المصدرة للرهن العقاري هي المقرض الأصلي للرهن ويمكن أن تكون إما وسيط رهن عقاري أو مصرفي رهن عقاري. الجهات المصدرة للرهن العقاري هي جزء من السوق الأولية للرهن العقاري. يجب عليهم العمل مع المكتتبين ومعالجي القروض من تاريخ تقديم الطلب حتى الإغلاق لجمع الوثائق اللازمة وتوجيه الملف خلال عملية الموافقة.
النقاط الرئيسية
- نظرًا لأنهم يقومون بإنشاء القروض، فإن منشئي الرهن العقاري هم جزء من السوق الأولية للرهن العقاري، لكنهم غالبًا ما يبيعون قروضهم بسرعة في السوق الثانوية للرهن العقاري.
- يحقق منشئو الرهن العقاري الأرباح من خلال الرسوم التي تُفرض لإنشاء الرهن العقاري والفرق بين معدل الفائدة الممنوح للمقترض والعلاوة التي سيدفعها السوق الثانوي مقابل ذلك المعدل.
كيف يعمل مُصدر الرهن العقاري
المُنشئ الرئيسي للرهن العقاري هو الشركة الأولى التي تشارك في إنشاء الرهن العقاري. يتكون منشئو الرهن العقاري من البنوك التجارية، ومصرفيي الرهن العقاري، ووسطاء الرهن العقاري. بينما تستخدم البنوك مصادرها التقليدية للتمويل لإغلاق القروض، يستخدم مصرفيو الرهن العقاري عادةً ما يُعرف بخط ائتمان المستودع لتمويل القروض. تقوم معظم البنوك، وتقريباً جميع مصرفيي الرهن العقاري، ببيع الرهون العقارية الجديدة بسرعة في سوق الرهن العقاري الثانوي.
ومع ذلك، اعتمادًا على حجم وتعقيد الجهة المصدرة للرهن العقاري، قد تقوم بتجميع الرهون العقارية لفترة زمنية معينة قبل بيع الحزمة بأكملها؛ وقد تبيع أيضًا القروض الفردية عند إصدارها. هناك مخاطر تتعرض لها الجهة المصدرة عندما تحتفظ برهن عقاري بعد أن يتم تحديد وتثبيت سعر الفائدة من قبل المقترض. إذا لم يتم بيع الرهن العقاري في السوق الثانوية في نفس الوقت الذي يقوم فيه المقترض بتثبيت سعر الفائدة، فقد تتغير الأسعار، مما يغير من قيمة الرهن العقاري في السوق الثانوية، وفي النهاية يؤثر على الربح الذي تحققه الجهة المصدرة من الرهن العقاري.
غالبًا ما يقوم المنشئون الذين يجمعون الرهون العقارية قبل بيعها بالتحوط ضد تقلبات أسعار الفائدة في قنوات الرهن العقاري. وتسمى عملية التداول التي تُعرف باسم أفضل الجهود والتي تلغي الحاجة للمنشئ للتحوط من الرهن العقاري. يميل المنشئون الأصغر إلى استخدام تداولات أفضل الجهود.
بشكل عام، يحقق منشئو الرهن العقاري الأرباح من خلال الرسوم المفروضة لإنشاء الرهن العقاري والفرق بين سعر الفائدة الممنوح للمقترض والعلاوة التي سيدفعها السوق الثانوي مقابل ذلك السعر.
السوق الأولية مقابل السوق الثانوية للرهن العقاري
سوق الرهن العقاري الأولي هو السوق الأولي حيث يجتمع المقترض مع مُصدر الرهن العقاري، سواء كان بنكًا أو اتحادًا ائتمانيًا أو وسيط رهن عقاري، لإجراء معاملة الرهن العقاري. عند طاولة الإغلاق، يقدم المقرض الرئيسي للرهن العقاري الأموال للمقترض، والتي يستخدمها المقترض لإتمام شراء منزله.
سوق الرهن العقاري الأساسي في الولايات المتحدة مجزأ بشكل كبير. في حين أن العديد من الشركات الكبيرة تقوم بإصدار نسبة كبيرة من الرهون العقارية، فإن آلاف الشركات الصغيرة والأفراد يساهمون أيضًا بنسبة كبيرة من إجمالي إصدارات الرهن العقاري.
بمجرد إصدارها، غالبًا ما يتم بيع حقوق خدمة الرهون العقارية من مؤسسة إلى أخرى. يحدث هذا النشاط في سوق الرهن العقاري الثانوي، والذي يُطلق عليه هذا الاسم لأن عمليات الشراء والبيع في هذا السوق يمكن أن تحدث فقط بعد أن يكون الرهن العقاري ساري المفعول بالفعل. تمثل المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs)، مثل فاني ماي وفريدي ماك، بعضًا من أكبر المشترين في السوق الثانوية. يقوم المشترون الثانويون أحيانًا بتجميع مجموعات من القروض في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) وبيعها.
حساب نسبة القروض العقارية التي تنتمي إلى أي منشئ قروض يعتمد على كيفية احتساب المنشأ. نظرًا لأن نسبة كبيرة من القروض العقارية الجديدة تُباع فورًا في سوق القروض العقارية الثانوية، فقد يتم احتسابها من قبل المؤسسة التي تشتري القرض في السوق الثانوية كمنشأ، مما يؤدي إلى احتساب المنشأ مرتين.
أنواع مختلفة من منشئي الرهن العقاري
يمثل مصرفيو الرهن العقاري والوسطاء اثنين من أكثر الجهات شيوعًا في إصدار الرهون العقارية. على الرغم من أن الألقاب تبدو متشابهة، إلا أن هناك اختلافات مهمة بين الاثنين. يعمل مصرفي الرهن العقاري لصالح مؤسسة إقراض تقوم بتمويل القروض عند الإغلاق بأموالها الخاصة. توظف معظم البنوك التجارية والاتحادات الائتمانية مصرفيي الرهن العقاري.
يعمل وسيط الرهن العقاري، على النقيض، كوسيط بين المقترض ومختلف المؤسسات المصرفية للرهن العقاري. يقوم الوسيط بتقديم الطلب، والتحقق من الائتمان والدخل، وغالبًا ما يتولى جزءًا كبيرًا من الاكتتاب والمعالجة، ولكنه في النهاية يقوم بتحويل القرض إلى مؤسسة إقراض لتمويله عند الإغلاق.
ما هي أنواع المقرضين التي تشكل السوق الأولية؟
تشكل البنوك، والاتحادات الائتمانية، وبنوك الرهن العقاري، والمقرضون عبر الإنترنت السوق الأولية للرهن العقاري. قد يكون وسطاء الرهن العقاري نقاط الاتصال بين المقترضين والمقرضين ويتفاعلون على المستوى الأولي، على الرغم من أنهم ليسوا المقرضين بشكل تقني.
هل وسيط الرهن العقاري هو نفسه موظف الرهن العقاري؟
يعمل موظف الرهن العقاري لصالح مؤسسة واحدة، بينما يعمل وسيط الرهن العقاري عادةً مباشرة مع المقترض للعثور على أفضل الأسعار من مجموعة من المقرضين. يعمل وسيط الرهن العقاري نيابةً عنك بدلاً من العمل لصالح المقرضين.
هل يقوم جميع مُصدري الرهن العقاري بالبيع إلى السوق الثانوية؟
لا يقوم جميع منشئي الرهن العقاري ببيع القروض التي تم إنشاؤها حديثًا، ولكن معظمهم يفعلون ذلك. تمثل الرهون العقارية قدرًا كبيرًا من المخاطر، ويرغب معظم المقرضين في تحقيق ربح سريع من خلال بيع الرهن العقاري لكيان أكبر.
الخلاصة
يعمل منشئو الرهن العقاري مع المكتتبين وضباط القروض لتأكيد ومعالجة الرهن العقاري الخاص بك، ولكنهم نادراً ما يحتفظون بقرضك على المدى الطويل. إذا قررت أن يقوم وسيط الرهن العقاري بإنشاء قرضك، فخذ الوقت الكافي للبحث ومقارنة تكاليف الوسطاء المختلفة والخدمات وما إلى ذلك قبل اتخاذ قرار نهائي. إذا وجدت أن سلبيات العمل مع وسيط الرهن العقاري تفوق الفوائد، فقد يكون مصرفي الرهن العقاري خيارًا أفضل.