ما هو الرهن العقاري المتجدد؟
الرهن العقاري المتجدد هو نوع من الرهن العقاري حيث يجب إعادة تمويل الرصيد غير المدفوع، الذي يمثل المبلغ الأصلي المستحق، كل بضع سنوات وفقًا لأسعار الفائدة الحالية، مع مراعاة حدود معينة. عادةً ما تحدث عملية إعادة التمويل هذه كل ثلاث إلى خمس سنوات. حتى نقطة إعادة التفاوض، سيظل معدل الفائدة ثابتًا. عادةً ما يكون هذا معدل الفائدة الثابت الأولي أقل من معدل الرهن العقاري الثابت القياسي.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري المتجدد هو نوع من الرهن العقاري الذي يحتوي على معدلات فائدة مختلفة في أوقات مختلفة أثناء سداد القرض.
- يتم عادةً تحديد سعر الفائدة الأولي عند نقطة أقل من الرهن العقاري ذو السعر الثابت القياسي، ولكن كل ثلاث إلى خمس سنوات تقريبًا، يتم إعادة تمويل الرصيد غير المدفوع وفقًا لأسعار الفائدة في ذلك الوقت.
- إذا انخفضت معدلات الفائدة، يستفيد المقترض من إعادة التفاوض للحصول على معدل أقل، ولكن إذا ارتفعت معدلات الفائدة، يستفيد المقرض من إعادة التفاوض للحصول على معدل أعلى.
كيف يعمل الرهن العقاري المتجدد
عند الاتفاق على رهن عقاري متجدد، سيحدد العقد الأولي للرهن الشروط والقيود المحددة للقرض. على سبيل المثال، قد يحدد أن معدل الفائدة على الرهن العقاري لا يمكن أن يزيد بأكثر من 0.5% سنويًا أو بأكثر من 5% طوال مدة القرض. عادةً ما تكون مدة الرهن العقاري المتجدد 30 عامًا.
يُطلق على الرهن العقاري المتجدد أحيانًا اسم الرهن العقاري ذو السعر القابل لإعادة التفاوض. يهدف الرهن العقاري المتجدد إلى تقليل مخاطر سعر الفائدة على المقرض من خلال تمرير بعض هذه المخاطر إلى المقترض. الرهون العقارية ذات السعر المتغير Variable-rate mortgages لها هدف مشابه.
من يستفيد أكثر من الرهن العقاري المتجدد؟ يعتمد ذلك على اتجاهات معدلات الفائدة في ذلك الوقت. عندما تكون معدلات الفائدة في انخفاض، فإن هذا النوع من القروض يفيد المقترض، ولكن عندما تكون في ارتفاع، يمكن أن يضر بالمقترض ويكون أكثر فائدة للمقرض.
يختلف الرهن العقاري المتجدد عن الرهن العقاري الهجين. في الرهن العقاري الهجين، يبدأ معدل الفائدة أيضًا كمعدل ثابت، ولكن بعد ذلك يتحول القرض في نقطة محددة مسبقًا إلى رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل، حيث يتغير المعدل كل عام من تلك النقطة فصاعدًا لبقية مدة القرض.
يفترض بعض الأشخاص خطأً أن الرهن العقاري المتجدد يعني أن الرصيد أو المبلغ المتبقي من الأصل يمكن أن يتم تدويره أو تضمينه في الرصيد الابتدائي لقرض جديد ومختلف تمامًا.
سيكون هذا مشابهًا لممارسة ترحيل الرصيد المتبقي من قرض سيارة قائم إلى تمويل سيارة أخرى عندما يتم استبدال السيارة القديمة كجزء من الصفقة. ومع ذلك، في العقارات، لا توجد مثل هذه الممارسة. يجب شراء وتمويل كل عقار كمعاملة منفصلة وجديدة خاصة به.
عيوب الرهن العقاري المتجدد
العيب الرئيسي في الرهن العقاري المتجدد هو المخاطر الكامنة في هيكله. يراهن المقترض على أن أسعار الفائدة ستبقى كما هي طوال مدة القرض أو ستنخفض، مما يعني أن مدفوعاتهم ستبقى كما هي أو ستكون أقل. من الصعب التنبؤ بأسعار الفائدة، خاصة على مدى فترة 30 عامًا.
إذا ارتفعت معدلات الفائدة، سيتعين على المقترض دفع المزيد على الرهن العقاري الخاص به، وهو ما قد يكون في كثير من الحالات نفقات لا يمكنهم تحملها. قد يؤدي ذلك إلى تعثرهم في سداد الرهن العقاري أو اضطرارهم لبيع منزلهم. عدم اليقين بشأن معدلات الرهن العقاري المستقبلية هو مسعى محفوف بالمخاطر يزيد من عدم الاستقرار المالي.
لهذا السبب، سيكون الرهن العقاري المتجدد الأنسب للأفراد الذين لا يخططون لامتلاك المنزل طوال مدة الرهن العقاري، بل ينوون بيعه قبل ذلك.
مثال على الرهن العقاري المتجدد
يقوم شخص بشراء منزل ولديه رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار لمدة 30 عامًا مع معدل فائدة 5%. تبلغ الدفعة الشهرية للشخص 1,074 دولارًا. وفقًا لعقد الرهن العقاري، سيظل هذا المعدل ثابتًا خلال السنوات الخمس المقبلة، وعندها سيتم إعادة ضبط المعدل ليتماشى مع معدلات الفائدة السائدة في ذلك الوقت.
خلال خمس سنوات، ارتفع معدل الفائدة من 5% إلى 9%. لنفترض أيضًا أن المقترض قد سدد خلال تلك الفترة مبلغ 30,000 دولار من رأس المال، مما يترك مبلغ الرهن العقاري المستحق عند 170,000 دولار. لقد زادت دفعتهم الشهرية الآن من 1,074 دولار إلى 1,427 دولار. ليست زيادة كبيرة، ولكن، اعتمادًا على الفرد، يمكن أن يكون لهذه التكلفة الإضافية البالغة 353 دولار تأثير كبير.