ما هو الرهن العقاري ذو السعر المتغير؟
الرهن العقاري ذو السعر المتغير هو قرض سكني بدون معدل فائدة ثابت. بدلاً من ذلك، يتم تعديل مدفوعات الفائدة بمستوى أعلى من معيار أو معدل مرجعي محدد، مثل سعر الفائدة الأساسي + نقطتين. يمكن للمقرضين تقديم فائدة بمعدل متغير للمقترضين طوال فترة قرض الرهن العقاري. كما يمكنهم تقديم رهن عقاري بمعدل قابل للتعديل الهجين (ARM)، والذي يتضمن فترة ثابتة أولية تليها فترة بمعدل متغير يتم إعادة ضبطه بشكل دوري بعد ذلك.
تشمل الأنواع الشائعة من الرهن العقاري الهجين ذو السعر المتغير 5/1 ARM، والذي يحتوي على فترة ثابتة لمدة خمس سنوات تليها فترة بسعر متغير لبقية القرض (عادةً 25 سنة إضافية). في المملكة المتحدة ودول أوروبية أخرى، يُطلق على الرهون العقارية ذات السعر المتغير اسم الرهون العقارية المتعقبة. عادةً ما تتبع هذه الرهون السعر الأساسي من البنك المركزي الأوروبي أو بنك إنجلترا.
النقاط الرئيسية
- يستخدم الرهن العقاري ذو السعر المتغير معدل فائدة متغير على جزء أو كل فترة القرض بدلاً من أن يكون لديه معدل فائدة ثابت طوال الفترة.
- غالبًا ما يستخدم السعر المتغير معدل مؤشر، مثل معدل الفائدة الأساسي (Prime Rate) أو معدل الأموال الفيدرالية (Fed funds rate)، ثم يضيف هامش القرض فوقه.
- المثال الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل، أو ARM، والذي يحتوي عادةً على فترة سعر ثابت أولية لعدة سنوات، تليها أسعار قابلة للتعديل بانتظام لبقية مدة القرض.
كيف تعمل الرهن العقاري ذو السعر المتغير
يختلف الرهن العقاري ذو السعر المتغير عن الرهن العقاري ذو السعر الثابت في أن الأسعار خلال جزء من مدة القرض تكون متغيرة وليست ثابتة. يقدم المقرضون منتجات قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير وذات السعر القابل للتعديل مع هياكل سعر متغير مختلفة.
بشكل عام، يمكن لمقرضي الرهن العقاري تقديم قروض للمقترضين إما قروضًا ذات سداد كامل amortizing أو قروضًا غير مسددة بالكامل تتضمن هياكل فائدة متغيرة مختلفة. يفضل المقترضون الذين يعتقدون أن الأسعار ستنخفض مع مرور الوقت القروض ذات الفائدة المتغيرة. في بيئات انخفاض الأسعار، يمكن للمقترضين الاستفادة من انخفاض الأسعار دون إعادة التمويل حيث تنخفض أسعار الفائدة الخاصة بهم مع معدل السوق.
القروض ذات السعر المتغير طوال المدة ستفرض على المقترضين فائدة بسعر متغير طوال فترة القرض بأكملها. في القرض ذو السعر المتغير، سيتم تحديد سعر الفائدة للمقترض بناءً على السعر المرجعي وأي هامش مطلوب. قد يتغير سعر الفائدة على القرض في أي وقت خلال فترة القرض.
معدلات متغيرة
تُصمم المعدلات المتغيرة لتشمل معدلًا مؤشراً يُضاف إليه هامش معدل متغير. إذا تم تحميل المقترض معدلًا متغيرًا، سيتم تخصيص هامش له في عملية الاكتتاب. وبالتالي، فإن معظم الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة ستشمل معدلًا مؤشراً بالكامل يعتمد على المعدل المؤشر بالإضافة إلى الهامش.
المعدل المفهرس في الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل هو ما يسبب تقلب المعدل المفهرس بالكامل للمقترض. في المنتجات ذات السعر المتغير، مثل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، يختار المقرض معيارًا محددًا لربط سعر الفائدة الأساسي به. يمكن أن تشمل المؤشرات سعر الفائدة الأساسي للمقرض، بالإضافة إلى أنواع مختلفة من سندات الخزانة الأمريكية. سيتم الإفصاح عن المعدل المفهرس لمنتج السعر المتغير في اتفاقية الائتمان. أي تغييرات في المعدل المفهرس ستؤدي إلى تغيير في معدل الفائدة المفهرس بالكامل للمقترض.
هامش ARM هو المكون الثاني لمعدل الفائدة الكامل للمقترض في الرهن العقاري ذو السعر المتغير. في الرهن العقاري ذو السعر المتغير، يقوم المُقيّم بتحديد مستوى هامش ARM، والذي يُضاف إلى السعر المرجعي لإنشاء معدل الفائدة الكامل الذي يُتوقع أن يدفعه المقترض. يمكن للمقترضين ذوي الجودة الائتمانية العالية أن يتوقعوا هامش ARM أقل، مما يؤدي إلى معدل فائدة أقل بشكل عام على القرض. أما المقترضون ذوو الجودة الائتمانية المنخفضة فسيكون لديهم هامش ARM أعلى، مما يتطلب منهم دفع معدلات فائدة أعلى على قروضهم.
قد يكون بعض المقترضين مؤهلين لدفع المعدل المرجعي فقط، والذي يمكن أن يُفرض على المقترضين ذوي الجودة الائتمانية العالية في قرض بمعدل متغير. عادةً ما يتم تحديد المعدلات المرجعية بناءً على المعدل الأساسي للمقرض، ولكن يمكن أيضًا تحديدها بناءً على معدلات الخزانة. سيقوم القرض ذو المعدل المتغير بفرض فائدة على المقترض تتغير مع التغيرات في المعدل المرجعي.
مثال على الرهون العقارية ذات السعر المتغير: قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARMs)
قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) هي نوع شائع من منتجات قروض الرهن العقاري ذات السعر المتغير التي يقدمها المقرضون. تفرض هذه القروض على المقترض سعر فائدة ثابت في السنوات الأولى من القرض، يليه سعر فائدة متغير بعد ذلك.
ستختلف شروط القرض بناءً على العرض الخاص لكل منتج. على سبيل المثال، في قرض 2/28 ARM، سيدفع المقترض سنتين من الفائدة بمعدل ثابت يتبعها 28 سنة من الفائدة المتغيرة التي يمكن أن تتغير في أي وقت.
في قرض 5/1 ARM، سيدفع المقترض فائدة بمعدل ثابت خلال السنوات الخمس الأولى، ثم يتحول إلى معدل فائدة متغير بعد ذلك. بينما في قرض 5/1 بمعدل متغير، سيتم إعادة ضبط معدل الفائدة المتغير للمقترض كل عام بناءً على المعدل الكامل المفهرس في وقت تاريخ إعادة الضبط.
لماذا تُسمى قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل (ARM) بالقروض الهجينة؟
تحتوي القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs) على فترة أولية بسعر فائدة ثابت، يليها باقي مدة القرض باستخدام سعر فائدة متغير. على سبيل المثال، في قرض 7/1 ARM، ستكون السنوات السبع الأولى بسعر ثابت. ثم، بدءًا من السنة الثامنة فصاعدًا، سيتم تعديل السعر سنويًا بناءً على الأسعار السائدة.
ماذا يحدث للرهن العقاري ذو السعر المتغير عندما ترتفع أسعار الفائدة؟
عندما ترتفع معدلات الفائدة، فإن المعدل المتغير على الرهن العقاري سيعدل أيضًا ليصبح أعلى. هذا يعني أن الدفعات الشهرية على القرض ستزداد أيضًا. لاحظ أن العديد من الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة والقروض الأخرى ذات المعدلات المتغيرة ستحتوي على حد أقصى لمعدل الفائدة، والذي لا يمكن أن يزيد المعدل فوقه.
ما هي بعض المزايا والعيوب للرهن العقاري ذو السعر المتغير؟
تشمل مزايا الرهون العقارية ذات السعر المتغير دفعات أولية أقل من القروض ذات السعر الثابت، ودفعات أقل إذا انخفضت معدلات الفائدة. الجانب السلبي هو أن دفعات الرهن العقاري يمكن أن تزيد إذا ارتفعت معدلات الفائدة. قد يؤدي ذلك إلى أن يجد أصحاب المنازل أنفسهم محاصرين في منزل يصبح غير ميسور التكلفة بشكل متزايد مع حدوث زيادات في معدلات الفائدة.
الخلاصة
يمكن أن تكون الرهون العقارية ذات السعر المتغير مفيدة للمشترين الذين يعتقدون أن الأسعار ستنخفض بمجرد إغلاقهم على منزل. بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما تكون للرهون العقارية ذات السعر المتغير دفعات أولية أقل، لذا قد يوفرون أكثر مقارنة بالقرض التقليدي. ومع ذلك، إذا ارتفعت أسعار الفائدة خلال فترة السعر القابل للتعديل، فقد ينتهي الأمر بالمقترضين بدفعات رهن عقاري أعلى مما كانوا يتوقعون.