ما هو الرهن العقاري ذو السعر المتغير الهجين؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل الهجين، أو الرهن العقاري الهجين ARM (المعروف أيضًا باسم "الرهن العقاري بفترة ثابتة")، يجمع بين خصائص الرهن العقاري ذو السعر الثابت والرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل. سيكون للرهن العقاري الهجين ARM فترة أولية بسعر فائدة ثابت تليها فترة بسعر قابل للتعديل. بعد انتهاء فترة السعر الثابت، يتم تعديل السعر بناءً على مؤشر بالإضافة إلى هامش. يُشار إلى التاريخ الذي يتغير فيه الرهن العقاري من السعر الثابت إلى السعر القابل للتعديل باسم تاريخ إعادة التعيين.
التكوين الأكثر شيوعًا للقرض العقاري الهجين (ARM) هو 5/1، والذي يحتوي على فترة ثابتة أولية لمدة 5 سنوات تليها معدلات قابلة للتعديل تُعاد ضبطها كل 12 شهرًا.
النقاط الرئيسية
- تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل الهجين (ARMs) معدل فائدة ثابتًا في البداية لعدد محدد من السنوات، وبعد ذلك يتم تعديل معدل الفائدة سنويًا.
- عندما تصبح القروض العقارية ذات السعر المتغير الهجين (hybrid ARMs) متغيرة، فإنها تتعدل بشكل منتظم، عادةً كل عام.
- قد يستفيد مالكو المنازل من دفعات رهن عقاري أقل خلال الفترة الأولية، ولكن قد يخسرون إذا ارتفعت معدلات الفائدة بعد انتهاء الفترة الثابتة.
- يُعتبر القرض العقاري ذو السعر المتغير الهجين الشائع هو 5/1، والذي يتميز بفترة ثابتة أولية مدتها خمس سنوات، تليها تعديلات سنوية بمعدل متغير.
فهم الرهون العقارية ذات السعر المتغير الهجين (Hybrid ARMs)
قرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت fixed-rate mortgage يكون له سعر ثابت طوال مدة القرض، والتي قد تكون 15 أو 30 عامًا. وعلى العكس من ذلك، فإن الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) يحتوي على معدل فائدة غير ثابت ويتم تعديله بشكل دوري، مما يعني أن معدل التعديل يمكن أن يكون أعلى من المعدل الأولي.
الرهن العقاري الهجين هو مزيج من الرهون العقارية ذات السعر الثابت والمتغير، حيث يقدم سعرًا ثابتًا لفترة محددة ثم يتغير سنويًا بعد ذلك. يمكن أن تختلف مدة فترة السعر الثابت الأولية، مثل ثلاث أو خمس أو سبع سنوات. بعد انتهاء فترة السعر الثابت، يتحول القرض بشكل أساسي إلى رهن عقاري ذو سعر متغير حيث يتم إعادة ضبط السعر بشكل دوري بناءً على مؤشر أو معيار.
أمثلة على الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل الهجين (Hybrid ARMs)
قد يكون الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 5/1 هو النوع الأكثر شيوعًا من الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل. يشير الرقم "خمسة" في الرهن العقاري 5/1 إلى أن فترة السعر الثابت تستمر لمدة خمس سنوات. بينما يشير الرقم "واحد" إلى أن السعر سيعاد ضبطه مرة واحدة في السنة بعد انتهاء فترة السعر الثابت.
هناك العديد من أنواع القروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs)، بما في ذلك 3/1، 7/1، و10/1. ومع ذلك، فإنها جميعًا تتبع نفس الهيكل حيث يمثل الرقم الأول فترة الفائدة الثابتة، بينما يشير الرقم الثاني إلى عدد مرات تعديل الفائدة بعد ذلك. بعبارة أخرى، تقدم القروض 3/1، 7/1، و10/1 فائدة ثابتة تمهيدية لمدة ثلاث، سبع، أو عشر سنوات على التوالي، وبعد ذلك يتم تعديلها سنويًا.
توجد هياكل أخرى للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)، مثل 5/5 و5/6 ARMs، والتي تتميز أيضًا بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل في المعدل كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر، على التوالي. ومن الجدير بالذكر أن قروض 15/15 ARMs تعدل مرة واحدة بعد 15 عامًا.
الأقل شيوعًا هي 2/28 و3/27 ARMs. في النوع الأول، يكون سعر الفائدة الثابت مطبقًا فقط في أول سنتين، يليه 28 عامًا من الأسعار المتغيرة؛ في النوع الثاني، يكون السعر الثابت لمدة ثلاث سنوات، مع تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. بعض هذه القروض يتم تعديلها كل ستة أشهر بدلاً من سنويًا.
مخاطر الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل الهجين (Hybrid ARMs)
يجب على المقترض أن ينظر بعناية في الأفق الزمني عند اختيار قرض بفائدة متغيرة هجينة وأن يدرك المخاطر المرتبطة بتاريخ إعادة التعيين أو انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت. إذا كان هناك تغيير كبير في أسعار الفائدة، فقد يؤدي هذا التغيير إلى دفعات كبيرة بشكل كبير.
ومع ذلك، فإن مقدار التعديل الذي يمكن أن يحدث في سعر الفائدة يكون عادةً خاضعًا لحد أقصى لسعر الفائدة. عند النظر في رهن عقاري ذو سعر فائدة متغير هجين، تأكد من البحث للعثور على مقرض رهن عقاري لديه خبرة كبيرة في الرهون العقارية ذات السعر المتغير.
مخاطر الرهن العقاري الهجين (Hybrid ARM)
تأتي القروض العقارية ذات السعر المتغير الهجين (Hybrid ARMs) مع مخاطر كبيرة للمقترضين الذين يخططون لإعادة تمويل الرهن العقاري أو بيع العقار بعد إعادة التعيين. إذا أصبح المقترض عاطلاً عن العمل أو حدث تراجع في السوق، فقد لا يتمكن المقترض من سداد القرض بالسعر الأعلى أو بيع العقار بسعر أعلى. ونتيجة لذلك، قد يتعرض المقترض لحجز الرهن.
كيف يتم هيكلة الرهون العقارية القابلة للتعديل الهجينة (Hybrid ARMs)
قد يتم تحديد الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل الهجين بفترات سعر ثابت لمدة ثلاث أو خمس أو سبع أو عشر سنوات، مع تفعيل السعر القابل للتعديل في تاريخ إعادة التعيين. بعد الوصول إلى تاريخ إعادة التعيين، يتم عادةً تقييم وإعادة حساب سعر الفائدة على الرهن العقاري على أساس سنوي.
الرهن العقاري طويل الأجل ذو السعر الثابت، خاصة تلك التي تمتد لفترة 30 عامًا، يمكن أن يتمتع بمعدلات فائدة منخفضة تنافسية؛ تقدم الرهون العقارية القابلة للتعديل الهجينة (ARMs) خيارات للمشترين قد تكون أكثر ملاءمة لاحتياجاتهم. على سبيل المثال، بعض مالكي المنازل لا يبقون في مساكنهم لمدة 30 عامًا، مما يجعل من الجذاب أكثر السعي للحصول على رهن عقاري يقدم معدلات فائدة تتناسب بشكل أفضل مع الإطار الزمني الذي يتوقعون الاحتفاظ بالعقار خلاله.
مع الرهن العقاري ذو السعر المتغير الهجين، يتم إضافة هامش إلى سعر الفائدة المرجعي لتحديد السعر الجديد عند إعادة التعيين. هناك مجموعة متنوعة من المعايير المرجعية. خلال فترة السعر المتغير للرهن العقاري، سيتم تحديد حد أدنى لتحديد أدنى سعر يمكن تعديل سعر الفائدة عليه. على سبيل المثال، قد يشترط المقرض أن سعر الفائدة لا يمكن أن ينخفض عن الهامش المحدد.
يمكن أن تتضمن حسابات المعدل القابل للتعديل الجديد فترة مراجعة حيث يقوم المقرض، في تاريخ إعادة التعيين، بالإشارة إلى المؤشر ضمن فترة المراجعة. يمكن أن يختلف طول هذه الفترة حسب المقرض وقد يتم تحديدها بحوالي 45 يومًا.
ما هو الفرق بين الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) والرهن العقاري الهجين ذو السعر المتغير (Hybrid ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو نوع من الرهون العقارية حيث يتم إعادة ضبط السعر بشكل دوري. الرهن العقاري الهجين ذو السعر القابل للتعديل (Hybrid ARM) يحتوي على سعر ثابت لفترة البداية، وعادة ما يتم تعديله سنويًا بعد ذلك. يمكن أن تختلف فترة البداية وتكون ثلاث أو خمس أو سبع سنوات.
ما هو قرض 5/1 ARM؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 5/1 يحتوي على فترة خمس سنوات بمعدل فائدة ثابت، والذي يتم تعديله أو إعادة ضبطه سنويًا بعد ذلك. الرقم "خمسة" يمثل فترة السعر الثابت، بينما الرقم "واحد" يمثل عدد مرات إعادة ضبط السعر كل عام بعد انتهاء فترة السعر الثابت—مرة واحدة في السنة.
ما هي المخاطر المرتبطة بالرهن العقاري الهجين القابل للتعديل (Hybrid ARM)؟
إذا لم يتمكن المقترض من تحمل المعدل الجديد بعد إعادة التعيين، فقد يتخلف عن سداد الدفعات. أيضًا، إذا كان المقترض يخطط لبيع المنزل بعد إعادة التعيين وانخفضت قيمة العقار، فقد يتكبد المقترض خسارة عند البيع إذا كانت قيمة المنزل أقل من المبلغ المستحق على القرض.
الخلاصة
تقدم الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل الهجين (ARMs) معدل فائدة ثابت خلال الفترة التمهيدية الأولية، والتي تكون عادةً لعدد محدد من السنوات. بعد انتهاء الفترة الأولية، يتم تعديل معدل الفائدة على القرض سنويًا بناءً على السوق أو مؤشر مرجعي. ونتيجة لذلك، يمكن أن يكون المعدل المعدل أعلى بكثير من المعدل الثابت الأولي.
تشمل الفوائد للمقترض دفعة شهرية منخفضة للرهن العقاري خلال فترة المقدمة. ومع ذلك، فإن العيب في الرهن العقاري ذو السعر المتغير الهجين هو أن ميزة إعادة التعيين يمكن أن تؤدي إلى معدل فائدة أعلى بكثير من المعدل الأولي. لهذا السبب، قد يحاول المقترضون غالبًا إعادة تمويل الرهن العقاري لتجنب معدل أعلى بعد إعادة التعيين.