ما هو عقد الإيجار الساندويتش؟
عقد الإيجار الوسيط هو اتفاقية إيجار يقوم فيها طرف باستئجار عقار من وكيل يقوم بدوره باستئجار العقار من المالك.
النقاط الرئيسية
- يُشتق مصطلح "عقد الإيجار الساندويتش" من دور الوكيل الذي يعمل كمالك ومستأجر للعقار في نفس الوقت.
- المستثمرون الذين يسعون ليكونوا وكلاء تأجير وسيط قد يجدون أنفسهم في مواقف محفوفة بالمخاطر مع تكاليف مالية كبيرة.
- يمكن لأولئك الذين لديهم تكاليف اقتراض منخفضة وشبكات تأجير كبيرة أن يجدوا أن التأجير الوسيط يمكن أن يكون مربحًا للغاية.
- بالنسبة للمالكين، يُعتبر عقد الإيجار المزدوج خيارًا عندما لا يكونون تحت ضغط مالي لبيع العقار، بافتراض أنهم ليس لديهم اهتمام بإدارة العقار كمؤجرين بأنفسهم.
- يمكن للوكيل في عقود الإيجار الوسيطة أن يحقق ربحًا غالبًا من الإيجار الجاري، وكذلك من بيع العقار بمجرد اكتماله.
كيف تعمل عملية تأجير الساندويتش
يشير عقد الإيجار الوسيط إلى حالة يقوم فيها طرف باستئجار عقار من المالك، ثم يقوم بتأجير هذا العقار لطرف آخر. يُعتبر عقد الإيجار الوسيط من قبل البعض كاستراتيجية مفيدة للمستثمرين ذوي رأس المال المنخفض للحصول على موطئ قدم في أسواق العقارات، حيث يمكن للمستثمر بدء عقد إيجار وسيط دون دفع أي أموال مقدماً، وبدون تدخل البنك.
ومع ذلك، يمكن أن تكون هذه الاستراتيجية محفوفة بالمخاطر وتتطلب الكثير من الجهد. بالنسبة للمستثمرين المحتملين الذين يحتاجون إلى تمويل بنكي، قد يكون من المفيد النظر في أفضل مقرضي الرهن العقاري في منطقة معينة.
يحتاج المستثمرون الذين يبحثون عن فرص تأجير الساندويتش إلى أن يكونوا متواصلين ومفاوضين بارعين، أولاً لتحديد وإبرام اتفاقية إيجار مع مالك العقار، وثانياً لتحديد وإبرام اتفاقية مع مستأجر خاص بهم. بالإضافة إلى استثمار الوقت المطلوب لجعل تأجير الساندويتش مربحًا، ليس من غير المألوف أن يساهم الطرف الوسيط أيضًا بـ الجهد الشخصي في العقار من خلال أعمال الصيانة وإدارة الممتلكات.
عقد الإيجار الوسيط هو عقد إيجار يكون فيه المؤجر (المالك) للعقار أيضًا مستأجرًا، حيث يقوم بتأجير العقار من المالك الأصلي.
مثال على عقد الإيجار الساندويتش
تواجه أليس، وهي صاحبة منزل، صعوبة في بيع منزل لم تعد تعيش فيه بسبب تباطؤ في سوق العقارات في الحي. أليس ليست تحت ضغط مالي لبيع هذا المنزل وليست مهتمة بتأجيره والعمل كمالك عقار.
تقترح برين صفقة تأجير سندويتش على أليس، تعرض فيها استئجار المنزل لمدة خمس سنوات مع خيار شراء المنزل في أي وقت خلال فترة الإيجار بسعر محدد قدره 200,000 دولار.
توافق أليس على الصفقة، والتي تتطلب من برين دفع 1,000 دولار شهريًا كإيجار. سيتم تخصيص جزء من هذا الإيجار الشهري، وهو 200 دولار، للسعر النهائي لشراء العقار إذا قررت برين الشراء. بالإضافة إلى ذلك، توافق برين على دفع رسوم خيار لمرة واحدة بقيمة 2,500 دولار لبدء الاتفاقية، والتي سيتم تخصيصها أيضًا لسعر شراء برين لاحقًا.
تقوم برين بدورها بإبرام اتفاقية إيجار مع كارل، الذي ينتقل للعيش في المنزل. كارل مهتم أيضًا بتأجير المنزل مع خيار التملك، لذا فإن اتفاقية الإيجار الخاصة به لمدة خمس سنوات تحمل بعض الخصائص المشابهة لاتفاقية برين. ومع ذلك، يستأجر كارل المنزل بمبلغ 1,500 دولار شهريًا مع خيار شراء المنزل مقابل 250,000 دولار في أي وقت قبل انتهاء فترة الخمس سنوات.
مشابه لاتفاقية برين، يتم تطبيق 200 دولار من إيجار كارل الشهري على سعر الشراء لاحقًا. كما يدفع رسوم خيار قدرها 3,000 دولار، والتي يمكن تطبيقها على سعر الشراء إذا اختار الشراء. عندما يشتري كارل المنزل أخيرًا بعد خمس سنوات، تحقق أليس السعر الكامل للعقار، وتربح برين من الفرق.
ما هو خيار شراء الإيجار الساندويتش؟
خيار شراء الإيجار الساندويتش يمنح المستأجر الأولي (الشخص الموجود في منتصف عقد الإيجار الساندويتش) الخيار لشراء المنزل أو العقار بسعر معين خلال فترة زمنية محددة. هذا يسمح للبائعين المتحمسين بالعثور على مشترٍ محتمل بينما يستمرون في كسب دخل إيجاري حتى يتم تنفيذ الخيار.
ما الفرق بين عقد الإيجار الوسيط وعقد الإيجار الفرعي؟
عقد الإيجار الوسيط يشبه اتفاقية التأجير الفرعي، حيث يتضمن كلاهما قيام طرف واحد بتأجير عقار ثم إعادة تأجيره لطرف آخر. ولكن هناك بعض الاختلافات الرئيسية: في اتفاقية التأجير الفرعي، يقوم المستأجر الأولي ببساطة بتخصيص جزء من اهتماماته ومسؤولياته في عقد الإيجار لمستأجر آخر، عادةً لأنه لن يكون حاضرًا خلال جزء من مدة الإيجار. بينما يهدف خيار الإيجار الوسيط بشكل أساسي إلى المستثمرين في العقارات، مع الهدف النهائي المتمثل في بيع العقار في نهاية المطاف.
ما هو اتفاق الإيجار الرئيسي؟
اتفاقية الإيجار الرئيسية هي اتفاقية تأجير تمنح المؤجر الحق في تأجير العقار أو جزء من العقار من الباطن خلال فترة الاتفاقية. على سبيل المثال، قد يقوم شخص ما بتأجير منزل، وتأجير غرف أو شقق مختلفة في ذلك المنزل لمستأجرين فرعيين مختلفين.
الخلاصة
عقد الإيجار الوسيط هو اتفاقية تأجير تسمح لشخص أو شركة باستئجار عقار من المالك، ثم تأجير نفس العقار لمستأجر آخر. يمكن أن يكون هذا الترتيب جذابًا لبعض المستثمرين في العقارات كوسيلة ذات مخاطر منخفضة نسبيًا لكسب دخل إيجاري من عقار معين.