ما هي حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)؟
تشير حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) إلى اتفاقية تعاقدية يتم بموجبها بيع حق خدمة رهن عقاري قائم من قبل المقرض الأصلي للرهن العقاري إلى طرف آخر متخصص في الوظائف المختلفة المتعلقة بخدمة الرهون العقارية.
النقاط الرئيسية
- يتم بيع حقوق خدمة الرهن العقاري من قبل مُصدر الرهن العقاري إلى مؤسسة مالية أخرى، والتي تتولى بعد ذلك إدارة الرهن العقاري، بما في ذلك مهام مثل جمع المدفوعات وتحويلها إلى المُصدر.
- يدفع المقرض الأصلي للجهة الخدمية رسومًا مقابل أداء هذا العمل.
- لا يتغير شيء بالنسبة للمقترض باستثناء العنوان الذي تُرسل إليه الدفعات.
فهم حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR)
تتضمن الرهون العقارية واجبات إدارية مستمرة تتم معالجتها بانتظام طوال مدة الرهن العقاري. تشمل الحقوق الشائعة في حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) الحق في جمع دفعات الرهن العقاري شهريًا، وتخصيص الضرائب وأقساط التأمين في حساب الضمان، وتحويل أجزاء الفائدة والأصل إلى مقرض الرهن العقاري. في المقابل، يتم تعويض مقدم الخدمة برسوم محددة، يتم توضيحها في العقد الذي تم تأسيسه والدخول فيه في بداية اتفاقية الخدمة.
يبقى مبلغ دفعة الرهن العقاري، ومعدل الفائدة، ونوع القرض، والعوامل الأخرى كما هي. بالنسبة للمقترض، يتغير فقط العنوان الذي تُرسل إليه الدفعات، ويجب عليك الاتصال بمقدم الخدمة، بدلاً من مقرض الرهن العقاري الأصلي، لأي استفسارات قد تكون لديك بخصوص قرضك. يمكن أن يتغير مقدم الخدمة في أي وقت، ولكن يجب أن تتلقى إشعارًا من المقرض الأصلي قبل 15 يومًا على الأقل من حدوث ذلك، ويجب أن يقوم مقدم الخدمة الجديد بإخطارك في غضون 15 يومًا من تولي الحقوق أيضًا.
تسمح القوانين الفيدرالية للبنوك للمؤسسات المالية ببيع الرهون العقارية أو نقل حقوق الخدمة إلى مؤسسات أخرى دون موافقة المستهلك.
مثال على بيع MSR
تأخذ سارة قرضًا عقاريًا بقيمة 500,000 دولار من المقرض A. ترسل للمقرض دفعة شهرية من رأس المال والفائدة. بعد ثلاث سنوات، يقرر المقرض A نقل حقوق خدمة القرض العقاري (MSR) الخاص بسارة إلى الشركة B. بموجب شروط العقد، تُدفع للشركة B رسوم من قبل المقرض A مقابل معالجة جميع دفعات القرض العقاري المتبقية لسارة. يمكن للمقرض العقاري بعد ذلك قضاء المزيد من الوقت والمال في تقديم قروض عقارية جديدة بينما تقوم الشركة التي تتولى حقوق خدمة القرض العقاري بإرسال دفعات القرض إلى المقرض. الآن ترسل سارة دفعتها الشهرية إلى الشركة B بدلاً من المقرض A.
اعتبارات خاصة
غالبًا ما يقوم المقرض ببيع حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) كوسيلة لتحرير خطوط الائتمان حتى يتمكن من إقراض المال لمقترضين إضافيين. تكون معظم الرهون العقارية سارية المفعول لمدة تتراوح بين 15 إلى 30 عامًا، ويحتاج البنك إلى مليارات الدولارات لإقراض المال لمستهلكين آخرين يطلبون الرهون العقارية خلال هذه الفترة. نظرًا لأن المدة طويلة جدًا، فمن المهم إجراء بحث دقيق بين أفضل مقرضي الرهن العقاري.
بطريقة غير مباشرة، يعني بيع حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) أن المزيد من الأشخاص يمكنهم أن يصبحوا مالكي منازل لأن بيع هذه الحقوق ينتج عنه إيرادات.
يقوم المقرضون أيضًا بجني الأموال من خلال فرض رسوم على إصدار الرهون العقارية وكسب الفائدة الشهرية من المدفوعات. تعتبر الرهون العقارية ببساطة أصولًا إضافية تجلب المزيد من الإيرادات للبنوك.
تاريخ MSRs
يميل سوق حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) إلى أن يكون قويًا خلال فترات النمو الاقتصادي، بسبب ارتفاع جودة إصدار الرهون العقارية وقلة حالات التخلف عن السداد. تجد صناديق التحوط والبنوك وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) هذه الأصول جذابة لأن حقوق خدمة الرهن العقاري يمكن أن تحقق عوائد عالية من الفائدة. على سبيل المثال، قامت SunTrust بشراء حقوق خدمة الرهن العقاري بقيمة 8 مليارات دولار في الربع الأول من عام 2016 كوسيلة لتحقيق عائد قوي على الاستثمار (ROI)، وفي غضون أشهر احتوى محفظة حقوق خدمة الرهن العقاري الخاصة بها على 1.123 مليار دولار من الأرصدة الرئيسية غير المدفوعة للقروض التي كانت البنك تقوم بخدمتها للمقرضين.
ذكرت National Mortgage News في يونيو 2019 أن حقوق خدمة الرهن العقاري "كانت واحدة من أفضل فئات الأصول ذات الدخل الثابت أداءً خلال السنوات الخمس الماضية." ومع ذلك، ذكرت أيضًا أنه "منذ أكتوبر 2018، ومع انخفاض أسعار الفائدة المتوسطة والطويلة الأجل، تسارعت الافتراضات المتوقعة والفعلية لـ السداد المسبق للرهن العقاري، مما تسبب في تقصير العمر المتوقع لحقوق خدمة الرهن العقاري بشكل كبير."
نتيجة لذلك، "قيمة MSR من أبريل إلى مايو انخفضت بشكل مستمر (بمقدار النصف) عدة مرات." ومع ذلك، تفيد National Mortgage News بأن "الطلب من مشتري MSR لا يزال قويًا جدًا، وهناك إجماع عام حول قيم MSR."
ما هو فائض خدمة الرهن العقاري؟
خدمة الرهن العقاري الزائدة هي رسوم تستند إلى التدفق النقدي الزائد بعد تجميع مجموعة من القروض وتأمينها. يتم دفع هذه الرسوم لمقدمي خدمات الرهن العقاري كرسوم للحفاظ على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
لماذا تبيع البنوك حقوق خدمة الرهن العقاري؟
تبيع البنوك حقوق خدمة الرهن العقاري كوسيلة لتحرير خطوط الائتمان. يتيح لها ذلك إقراض المزيد من الأموال، مما يساعد في نهاية المطاف المزيد من الأشخاص على تمويل العقارات.
كيف تقوم بتقييم حقوق خدمة الرهن العقاري؟
وفقًا لوكالة التمويل العقاري الفيدرالية (FHFA)، يتم تحديد قيمة حق خدمة الرهن العقاري من خلال القيمة الحالية المخصومة للتدفقات النقدية المستقبلية، مع تعديلها وفقًا للمبلغ المتوقع من السداد المبكر.
الخلاصة
حقوق خدمة الرهن العقاري، أو MSRs، تمنح الشركة القدرة على شراء التدفق النقدي من الرهن العقاري، حتى لو لم تكن تلك الشركة هي المقرض الأصلي للرهن العقاري. تقوم البنوك والمقرضون ببيع حقوق خدمة الرهن العقاري لتحرير رأس المال، مما يسمح لهم بإصدار المزيد من القروض. لا يتغير شيء بالنسبة للمقترض، باستثناء العنوان الذي يوجهون إليه مدفوعاتهم.