ما هو إعادة الرهن العقاري؟
إعادة شراء الرهن العقاري (المعروفة أيضًا باسم إعادة الشراء) هي عملية إعادة شراء الرهن العقاري بشكل إجباري من قبل مصدر الرهن العقاري. يجب على مصدر القرض إعادة شراء القرض من الكيان الذي يحتفظ بأمان الرهن العقاري، مثل المستثمر المؤسسي. تحدث هذه العملية غالبًا مع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
عادةً ما يُطلب إعادة الرهن العقاري بسبب اكتشاف مستندات الإنشاء الاحتيالية أو الخاطئة، حيث تم تقديم معلومات مضللة حول الجدارة الائتمانية للمقترض أو القيمة المقدرة للعقار.
النقاط الرئيسية
- إعادة الرهن العقاري هي عملية إعادة شراء الرهن العقاري بشكل إجباري من قبل الجهة التي أصدرت الرهن العقاري من الكيان الذي يحتفظ حاليًا بضمان الرهن العقاري.
- يُطلب عادةً إعادة الرهن العقاري بسبب اكتشاف مستندات منشأ احتيالية أو خاطئة حيث تم تمثيل الجدارة الائتمانية للمقترض أو القيمة المقدرة للعقار بشكل غير صحيح.
- قد يقوم منشئو الرهن العقاري ببيع حصتهم في الرهون العقارية للمستثمرين.
- من خلال القيام بذلك، يمكن لمصدري الرهن العقاري الحصول على دفعة فورية، بينما يجمع المستثمرون المدفوعات من المقترضين على مدى عمر الرهون العقارية؛ تُعرف هذه العملية ببيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
- بعد انهيار سوق العقارات الأمريكي في عام 2008—والأزمات المالية التي تلت ذلك—تم اكتشاف أن الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهون قد تم توزيعها بشكل واسع في جميع أنحاء النظام المالي، وأن صحة العديد من الرهون والوثائق كانت مشكوك فيها.
فهم إعادة الرهن العقاري
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي استثمار مشابه للسندات، يتكون من مجموعة من القروض العقارية التي تم شراؤها من البنوك التي أصدرتها. يتم إعادة تغليف القروض العقارية في ورقة مالية واحدة ليتمكن المستثمرون من شرائها. يتلقى المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مدفوعات دورية مشابهة لمدفوعات كوبون السندات. المدفوعات التي يتلقاها المستثمر من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي مدفوعات الرهن العقاري التي يدفعها أصحاب المنازل على قروضهم.
الجهة الأصلية لمنح الرهن العقاري هي المقرض الأصلي للرهن العقاري. يمكن أن يكون هذا المقرض إما وسيط رهن عقاري أو مصرفي رهن عقاري. قد يقوم الجهات المانحة للرهن العقاري بتجميع عدة رهون عقارية وبيع حصتهم في هذه الرهون للمستثمرين. يقوم المقرضون بذلك للحصول على دفعة فورية، وإزالة مخاطر تخلف المشترين عن السداد، وتحرير ميزانيتهم العمومية حتى يتمكنوا من كتابة المزيد من قروض الرهن العقاري للمشترين الجدد. يقوم المستثمرون الذين يشترون الرهون العقارية بجمع المدفوعات من المقترضين على مدى فترة القروض. تُعرف هذه العملية ببيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
يحدث استرداد الرهن العقاري عندما يعتقد المستثمر أن هناك مشكلة في واحدة أو أكثر من الرهون العقارية الأساسية في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يمكن أن تؤثر هذه المشكلة على تدفق المدفوعات للمستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، على سبيل المثال، إذا تخلف المقترض عن سداد قرضه. إذا اعتقد المستثمر أن هناك جانبًا من جوانب الرهن العقاري - أو حزمة الرهون العقارية - قد تم تمثيله بشكل خاطئ، مما يؤثر سلبًا على استثماره، يمكنه المطالبة باسترداد الرهن العقاري. تتطلب هذه المطالبة من الجهة المصدرة للقرض إعادة شراء الرهن العقاري، مما يزيل المخاطر عن المستثمر.
تاريخ إعادة شراء الرهن العقاري
عقب انهيار سوق العقارات الأمريكي في عام 2008 والأزمات المالية اللاحقة، وُجد أن الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) قد انتشرت بشكل واسع في النظام المالي. كانت صحة العديد من الرهون العقارية والوثائق موضع تساؤل فيما يتعلق بمعايير الإقراض، والتحقق من الدخل، وقيم التقييم.
تم اكتشاف أن الرهون العقارية السامة والرهون العقارية التي كانت على وشك الانتهاء تم تجميعها مع قروض عقارية أخرى، ثم أعيد بيعها للمستثمرين كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). عندما تخلف المقترضون عن سداد هذه الرهون العقارية أو دخلوا في حالة تعثر، سعى المشترون والمستثمرون في تلك الرهون العقارية للحصول على معلومات من الجهات المصدرة للقروض حول هذه المعاملات.
حتى عندما تم متابعة مطالبة استرداد الرهن العقاري بعد اكتشاف تناقضات أو احتمال وجود احتيال، لم يكن لدى المنشئ دائمًا الموارد اللازمة لسداد هؤلاء المستثمرين لأن أصولهم قد تكون قد استُنفدت بالفعل.
علاوة على ذلك، بعد أزمة الرهن العقاري الثانوي، ادعى بعض الممولين أنهم تعرضوا للاحتيال من قبل المقترضين. في الحالات التي حكمت فيها المحاكم لصالح مثل هذا الدفاع - حيث يقدم الممول دليلًا على أنه تصرف بحسن نية وأن المقترض زوّر أو أساء تمثيل أصوله وقدرته على سداد الرهن العقاري - قد يتم رفض مطالبة الاسترداد.
طالب العديد من حاملي الأوراق المالية للرهن العقاري بإعادة الرهون العقارية إلى الجهات المصدرة للرهن العقاري التي لم تكمل العناية الواجبة، أو في بعض الحالات قامت بخداع الصناعة بشكل صارخ.
اعتبارات خاصة
بالإضافة إلى الجهات الأصلية التي تصدر الرهون العقارية، قد يسعى المستثمر للحصول على تعويض من خلال مطالبة بإعادة الرهن العقاري، والتي تشير إلى الجهات الراعية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) لتحميلها المسؤولية في تمثيل مثل هذه الأداة المالية.
إذا تم تجميع الرهون العقارية السامة مع الرهون العقارية التي تكون مدفوعة ومستوفية للدفعات في الوقت المحدد، فقد يتضمن استرداد الرهن العقاري في الواقع رهونًا غير متعثرة. قد يرغب المستثمرون في الانفصال تمامًا عن الأطراف المسؤولة، أو قد تتطلب بنية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) تضمين جميع الرهون في الحزمة عند تقديم مطالبة استرداد.
ما هو الفرق بين الرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)؟
الرهن العقاري هو قرض يأخذه الشخص الذي يرغب في شراء منزل لتمويل عملية الشراء. معظم المنازل تكلف أكثر مما يمكن للفرد تحمله نقدًا. ولشراء المنزل، سيحتاج الفرد إلى اقتراض المال من البنك. المال المقترض هو الرهن العقاري.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) هي ورقة مالية، مثل السند، تتكون من العديد من الرهون العقارية المختلفة المجمعة في ورقة مالية واحدة. يقوم المستثمر بشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري كاستثمار كما يفعل مع السندات أو الأسهم، من بنك، وسيتلقى دفعات الرهن العقاري على تلك القروض كمصدر دخل؛ وهو العائد على استثماره.
ما هو إعادة شراء الرهن العقاري؟
إعادة شراء الرهن العقاري هي نفسها إعادة الرهن العقاري؛ عندما يطالب المستثمرون في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) بأن يقوم مُصدر الرهن العقاري بإعادة شراء ذلك الرهن بسبب مشكلات متصورة تتعلق بوقت الموافقة على الرهن من قبل البنك.
ما هو إعادة شراء القرض؟
إعادة شراء القرض، والمعروفة أيضًا بإعادة شراء الدين، تحدث عندما يقوم المقترض بسداد جزء من القرض بمبلغ أقل من المبلغ الموعود. على سبيل المثال، قد يقوم مُصدر السندات الذي لديه سندات بقيمة اسمية تبلغ 1,000 دولار بإعادة شراء 80% من الإصدار مقابل 900 دولار لكل سند. يتم ذلك غالبًا كتنازل طارئ عندما يواجه المقترض مشاكل مالية ويصبح المقرضون قلقين من احتمال حدوث تعثر أكثر خطورة.