ما هو الرهن العقاري الثاني الصامت؟
الرهن العقاري الثاني الصامت هو رهن عقاري ثانٍ يوضع على أصل (مثل المنزل) لتمويل الدفعة المقدمة التي لا يتم الكشف عنها للمقرض الأصلي في الرهن العقاري الأول. يُطلق على الرهن العقاري الثاني "الصامت" لأن المقترض لا يكشف عن وجوده للمقرض الأصلي للقرض العقاري.
بينما يطلب المقرضون من المقترضين الإفصاح عن مصدر جميع تمويلات الدفعة الأولى، في بعض الحالات يفشل المقرضون في اكتشاف وجود رهن عقاري ثانٍ صامت. الرهون العقارية الثانية الصامتة التي لا يتم الإفصاح عنها للمقرض الأصلي تعتبر غير قانونية، ويمكن أن يتعرض المقترضون الذين يستخدمونها للملاحقة بتهمة الاحتيال العقاري.
النقاط الرئيسية
- يمكن أن يتعرض المقترضون الذين لا يفصحون عن وجود رهن عقاري ثانٍ صامت للمقرض الأول إلى غرامات وإدانات بتهمة الاحتيال العقاري.
- تشكل الرهون العقارية الثانية الصامتة خطرًا على المقرضين لأنها تضيف شكلًا إضافيًا من الديون التي تكون مضمونة ضد الضمان.
- يمكن أن تكون برامج المساعدة في الدفعة المقدمة الممولة من الحكومة بديلاً جيدًا للمشترين المحتملين للمنازل الذين يواجهون صعوبة في توفير المال اللازم للدفعة المقدمة.
كيف يعمل الرهن العقاري الثاني الصامت
تُستخدم الرهون العقارية الثانية الصامتة عندما لا يستطيع المشتري تحمل الدفعة المقدمة المطلوبة من الرهن العقاري الأول. تتيح هذه الرهون للمقترض شراء منزل لم يكن بإمكانه تحمله لولاها. تعتبر الرهون العقارية الثانية الصامتة من مصادر غير قابلة للكشف غير قانونية. ومع ذلك، توجد برامج قانونية للمساعدة في الدفعة المقدمة برعاية وكالات حكومية لتوفير أموال الدفعة المقدمة من مصادر مقبولة.
عندما يشتري المشتري منزلاً، يتطلب الترتيب من المقترض تقديم دفعة مقدمة. عادةً ما يطلب المقرض من المقترض الإفصاح الكامل عن مصادر أموال الدفعة المقدمة عند إتمام صفقة الرهن العقاري. يمكن أن تحدث الاحتيال أو الأعمال غير القانونية عندما يتم الوفاء بالتزام الدفعة المقدمة من خلال رهن عقاري ثانٍ دون الإبلاغ عنه للمقرض. في هذه الحالة، يشير الصمت إلى نقص الشفافية والإفصاح.
على سبيل المثال، لنفترض أنك ترغب في شراء منزل بقيمة 250,000 دولار. لقد حصلت على رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار، والذي يتطلب دفعة مقدمة قدرها 50,000 دولار. ليس لديك المبلغ الكامل للدفعة المقدمة البالغ 50,000 دولار نقدًا أو في الأصول السائلة؛ لديك فقط 10,000 دولار. لذلك، تقرر أخذ رهن عقاري ثانٍ صامت بقيمة 40,000 دولار. يعتقد المقرض الأصلي أن دفعتك المقدمة هي 50,000 دولار بينما هي في الواقع 10,000 دولار فقط (50,000 دولار - 40,000 دولار).
مخاطر الرهن العقاري الثاني الصامت
يتعين على المقترض الإبلاغ عن الرهن العقاري الثاني الخاص بالدفعة المقدمة إلى المقرض، نظرًا لأن الرهن العقاري الثاني مضمون أيضًا ضد الضمان المحدد، والذي في حالة الرهن العقاري للمنزل سيكون المنزل نفسه. عادةً ما يطلب المقرضون نقدًا للدفعة المقدمة، والتي يتم أخذها في الاعتبار ضمن الشروط العامة لقرض الرهن العقاري الأول.
إذا قام المقترض بالحصول على رهن عقاري ثانٍ مقابل الضمان، فإن ذلك سيؤثر على المخاطر وشروط القرض للمقرض الأول للرهن العقاري. سيزيد الرهن العقاري الثاني من المخاطر لأنه يضيف ديونًا، بما في ذلك دفعات الفائدة الجديدة. بالإضافة إلى ذلك، يسعى المقرض الأول للرهن العقاري للحصول على حقوق الضمان الكاملة لقطعة معينة من الضمان، وسيكون الرهن العقاري الثاني متعارضًا مع حقوق الضمان المضمونة بالترتيب الأول الممنوحة للمقرض الأول للرهن العقاري.
برامج المساعدة في الدفعة المقدمة
يمكن للمقترضين استخدام برنامج مساعدة الدفعة المقدمة للمساعدة في دفع دفعاتهم المقدمة. يمكن لبرنامج مساعدة الدفعة المقدمة توفير الأموال للمقترض ويسمح بالإفصاح القانوني للمقرض عن الرهن العقاري الأول. برامج مساعدة الدفعة المقدمة ليست سهلة التعرف عليها مثل القرض؛ ومع ذلك، هناك أكثر من 2000 برنامج في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
هذه البرامج ممولة ومقدمة من وكالات مدعومة من الحكومة مثل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD). تدعم الكيانات المدعومة من الحكومة برامج مساعدة الدفعة المقدمة كجزء من تطوير المجتمع. قد يتمكن المقترض من الإحالة إلى برنامج من قبل مسؤول القرض الخاص به. يمكن للمقترضين البحث عن صناديق برامج مساعدة الدفعة المقدمة من خلال الاتصال بوكالات الإسكان الحكومية المحلية. على سبيل المثال، لدى HUD العديد من المكاتب المحلية في جميع أنحاء الولايات المتحدة.
متطلبات برامج المساعدة في الدفعة المقدمة أقل قليلاً من القروض العادية. يتبع المقترضون إجراءات إقراض مشابهة حيث يتطلب تقديم طلب يحتوي على معلومات شخصية، بما في ذلك الدخل، والمهنة، وتاريخ الائتمان.
برامج المساعدة في الدفعة المقدمة يمكن أن تقدم من 1,000 دولار إلى حوالي 20% من القيمة المقدرة للعقار. تتطلب أموال المساعدة في الدفعة المقدمة السداد مع الفائدة. ومع ذلك، فإن الفائدة عادة لا تتراكم (compound) وتكون عادة أقل من القرض العادي.
ما هو الرهن العقاري الثاني الصامت؟
إذا كان المقترض يحاول شراء منزل ولا يستطيع دفع دفعة أولى كبيرة بما يكفي، فقد يلجأ إلى أخذ رهن عقاري ثانٍ أو الحصول على تمويل من مصدر آخر. يُطلب من المقترض الإفصاح عن الرهون العقارية الإضافية أو مصادر التمويل الأخرى. إذا لم يفعلوا ذلك، يُعتبر ذلك صامتًا (ويُعتبر احتيالًا).
هل يجب علي إبلاغ المقرض الأول بالرهن العقاري عن الرهن الثاني الصامت؟
إذا كان لديك رهن عقاري ثانٍ صامت على عقار تقوم ببيعه، فأنت ملزم بإبلاغ المقرض الأول للرهن العقاري بذلك، وإلا قد تتعرض لغرامة وربما تُدان بالاحتيال العقاري.
هل من المخاطر الحصول على رهن عقاري ثانٍ صامت؟
نعم، قد تفشل صفقة شراء المنزل وقد تواجه غرامات أو تُدان بالاحتيال العقاري. إذا تم إغلاق صفقة المنزل دون أن يدرك أحد أنك أخذت قرضًا ثانيًا صامتًا، فقد تجد نفسك مضغوطًا ماليًا وقد تواجه صعوبة في سداد دفعات الرهن العقاري الخاصة بك.
الخلاصة
أخذ رهن عقاري ثانٍ دون الكشف عنه للمقرض الأول للرهن العقاري يعتبر مخاطرة. ليس فقط قد تواجه عواقب قانونية، ولكن قد تضع نفسك في وضع مالي صعب حيث تكافح لدفع الرهن العقاري الخاص بك. لحسن الحظ، توجد برامج دفعة أولى لمساعدة المشترين الذين يواجهون صعوبة في دفع الدفعة الأولى.