ما هو عقد الإيجار المتزايد؟
عقد الإيجار المتزايد هو عقد يحدد زيادات مستقبلية في الأسعار للمستأجر في أوقات محددة طوال مدة العقد. تهدف عقود الإيجار المتزايد إلى حماية المالك من المخاطر التي قد يسببها التضخم أو ارتفاع السوق لعقد إيجار طويل الأجل. قد ينص مثل هذا العقد، على سبيل المثال، على زيادة بنسبة 3% في معدل الإيجار الأساسي كل 18 شهرًا.
النقاط الرئيسية
- عقد الإيجار المتزايد يتضمن زيادات محددة مسبقًا في دفعات الإيجار يتم الاتفاق عليها عند توقيع العقد.
- تتيح الزيادة التدريجية لأصحاب العقارات توقع التكاليف المتزايدة أو تأثيرات التضخم التي قد تحدث في المستقبل.
- هذا النوع من الأحكام يُرى غالبًا في عقود الإيجار التجارية متعددة السنوات ونادرًا ما يُواجه في العقارات السكنية.
فهم عقود الإيجار المتزايدة
تُستخدم عقود الإيجار المتزايدة عادةً في عقود الإيجار طويلة الأجل التي تمتد لعدة سنوات. في هذه الحالات، يتحمل المؤجر (أي المالك) قدرًا كبيرًا من المخاطر من خلال تثبيت معدل الإيجار. قد لا يكون السعر الذي يتم توقيع عقد الإيجار به منطقيًا إذا ارتفعت معدلات الإيجار أو قيم العقارات في المنطقة بشكل كبير خلال فترة الإيجار. علاوة على ذلك، يمكن أن تفرض عقود الإيجار التجارية مسؤوليات على المؤجر يمكن أن تزيد بشكل غير متوقع، مثل ارتفاع تكاليف صيانة المباني بسبب زيادة أسعار العمالة.
تُستخدم عقود الإيجار المتزايدة بشكل حصري تقريبًا للعقارات التجارية. في العقارات السكنية، سواء كانت منازل أو شقق سكنية أو شقق، يمكن للمؤجرين التخفيف من مخاطر التضخم والتسعير من خلال التركيز على المدى القصير لعقد الإيجار. عادةً ما تكون مدة عقد الإيجار السكني القياسي سنة واحدة، على الرغم من أن بعضها قد يكون لفترات أقصر أو تصل إلى سنتين. ومع ذلك، في العقارات التجارية والصناعية، تطالب الشركات بعقود إيجار طويلة الأجل بسبب التكاليف المرتبطة بإعداد العمليات، وقيمة إنشاء موقع معروف، والحاجة إلى تكلفة متوقعة من سنة لأخرى. تختلف الشروط حسب سوق العقارات. في أوستن، تكساس، على سبيل المثال، تقول شركة العقارات التجارية Aquila إن "لأن أوستن هي واحدة من أكثر الأسواق تنافسية ونموًا في البلاد، فإن الملاك يطلبون حاليًا شروط إيجار تتراوح بين ثلاث إلى عشر سنوات."
بينما تميل اتفاقيات الإيجار إلى أن تكون قياسية، فإن عقود الإيجار التجارية تتطلب دائمًا تقريبًا مفاوضات مفصلة. لإنشاء عقد إيجار متزايد، يجب أن يتفق الطرفان على توقيت ومعدل الزيادات. بعض عقود الإيجار المتزايدة ترتبط بمرجع، مثل متوسط الإيجارات الصناعية في المنطقة كما يُقتبس من مصدر مستقل أو حتى معدل التضخم العام كما يُقاس بواسطة مؤشر أسعار المستهلك (CPI). تُعرف هذه أيضًا باسم "عقود الإيجار المرتبطة بالمؤشر".
قد تؤثر البنود الإضافية في العقد على معدلات الزيادة، مثل سقف الزيادة السنوية القصوى أو شرط الحد الأدنى للزيادة. من خلال التفاوض، يمكن للطرفين التوصل إلى عقد إيجار متزايد لا يثري أحدهما بشكل غير عادل ولا يفقّر الآخر.
اعتبارات خاصة: تأجير المعدات بنظام الزيادة التدريجية
تُستخدم عقود الإيجار المتزايدة أيضًا في مجال تأجير المعدات. على الرغم من أن التعريف مشابه - زيادات دورية في معدل الإيجار - فإن الغرض من تأجير المعدات المتزايد هو منح المستأجر الوقت لامتلاك المعدات وكسب الإيرادات لدفع معدل الإيجار الأعلى. تم تصميم عقود الإيجار المتزايدة للمعدات لمساعدة الشركات التي تعاني من نقص في السيولة على التوسع من خلال تأجيل التكاليف الكاملة للإيجار إلى المستقبل. بالطبع، هناك عادةً علاوة على معدلات الإيجار القياسية تعوض المؤجر عن الإيرادات المفقودة في بداية العقد.