سند الضريبة: التعريف، كيفية تسويته، ومبيعات سند الضريبة

ما هو سند الضريبة؟

يشير مصطلح "سند الضريبة" إلى وثيقة قانونية تمنح ملكية عقار لجهة حكومية عندما يفشل المالك في دفع أي من ضرائب العقار المرتبطة به.

تمنح وثيقة الضريبة الوكالة الحكومية السلطة لبيع العقار لتحصيل الضرائب المتأخرة. بمجرد بيع العقار، يتم نقله إلى المشتري. تُعرف هذه المعاملات بمبيعات وثائق الضريبة وعادةً ما تُجرى في المزادات.

النقاط الرئيسية

• يمنح سند الضريبة ملكية العقار لجهة حكومية عندما يفشل المالك في دفع الضرائب العقارية المرتبطة به.
• يتم بيع سندات الضرائب لأعلى مزايد في المزاد بسعر أدنى يساوي الضرائب المستحقة بالإضافة إلى الفائدة والتكاليف المرتبطة بالبيع.
• يجب على المزايدين الناجحين دفع قيمة الشراء في غضون فترة زمنية محددة—عادة ما تكون من 48 إلى 72 ساعة.
• عند انتهاء المزاد، تتلقى المقاطعة إجمالي التقييم الضريبي المتأخر، ويحصل المالك السابق على العائدات الصافية بعد الضرائب والغرامات.
• يمكن لمالكي العقارات تقديم طلب لاسترداد أي مبلغ تم دفعه للبلدية يتجاوز ضرائب العقار بالإضافة إلى الفائدة.

فهم سند الضريبة

ضريبة الممتلكات هي أي ضريبة تُفرض على قطعة من العقارات. يتم تقييم الضرائب من قبل الحكومة البلدية التي تقع فيها الممتلكات ويتم دفعها من قبل مالكي العقارات. هناك فهم ضمني بأن مالكي العقارات مسؤولون عن دفع تقييمات ضريبة الممتلكات.

يتم استخدام الضرائب المحصلة لتمويل برامج بلدية متنوعة مثل تحسينات المياه والصرف الصحي، وإنفاذ القانون وخدمات الإطفاء، والتعليم، وبناء الطرق والطرق السريعة، والخدمات العامة، وغيرها من الخدمات. تختلف معدلات ضريبة الممتلكات حسب الولاية القضائية.

عندما يتم ترك الضرائب العقارية غير مدفوعة، قد تقوم السلطة الضريبية ببيع سند الملكية أو العنوان الخاص بالعقار—وبالتالي، العقار نفسه—لاسترداد الضرائب المستحقة.

يجب على السلطة الضريبية - عادةً ما تكون حكومة المقاطعة - أن تمر بسلسلة من الخطوات القانونية للحصول على سند ضريبي.

تختلف هذه الخطوات وفقًا للقوانين المحلية والبلدية، ولكنها تشمل إخطار مالك العقار، والتقدم بطلب للحصول على سند الضريبة، ووضع إشعار في العقار، ونشر إشعار عام للبيع.

مبيعات سندات الضرائب

في بيع سندات الضرائب، يتم بيع العقار المرتبط بالضرائب العقارية المتأخرة. يتم البيع من خلال مزاد يبدأ بعرض أدنى سعر يساوي قيمة الضرائب المتأخرة المستحقة، بالإضافة إلى الفوائد والتكاليف المرتبطة ببيع العقار. يفوز بالمزاد المزايد الذي يقدم أعلى سعر.

يتم نقل الملكية قانونيًا إلى المشتري من خلال سند الضريبة بشرط واحد: يجب على المالك الجديد دفع المبلغ الكامل المستحق، وغالبًا ما يكون ذلك خلال 48 إلى 72 ساعة، وإلا يتم إلغاء البيع.

أي مبلغ يتم تقديمه من قبل المزايد الفائز يتجاوز الحد الأدنى للمزايدة قد يتم تحويله أو لا يتم تحويله إلى المالك المتأخر. يعتمد ذلك على الولاية القضائية.

قد يفقد المالك الأصلي هذا المبلغ الزائد إذا لم يطالب به خلال فترة زمنية محددة. في كاليفورنيا، على سبيل المثال، يجب تقديم المطالبات في غضون عام واحد، بينما الموعد النهائي في تكساس هو سنتان. في جورجيا، يمكن المطالبة بالأموال حتى خمس سنوات بعد بيع سند الضريبة، وعند هذه النقطة يتطلب الأمر أمرًا قضائيًا لاسترداد الأموال الزائدة.

بعض الولايات لديها فترة استرداد يمكن خلالها للمالك الأصلي سداد ديونه الضريبية واستعادة ملكيته السابقة.

اعتبارات خاصة

بينما تقوم بعض الولايات ببيع الملكية للفائز في المزاد في يوم مزاد بيع سندات الضرائب، تسمح ولايات أخرى بفترة استرداد يتمكن خلالها المالك الأصلي من سداد ديونه الضريبية واسترداد الملكية.

إذا اختار المالك سداد التزاماته الديونية خلال هذه الفترة، يجب عليه دفع المبلغ الذي تم المزايدة عليه في المزاد للفائز بالإضافة إلى الفائدة، وهو مبلغ يمكن أن يكون مرتفعًا جدًا.

ومع ذلك، إذا انقضت فترة الاسترداد ولم يسترد المالك سند ملكيته، فإن صاحب أعلى عرض لديه فرصة للقيام بعملية حجز الرهن على العقار.

فترة الاسترداد في ولاية أيداهو، على سبيل المثال، هي 14 شهرًا، بينما يمتلك الملاك في ولاية أيوا عامًا وتسعة أشهر لاسترداد ممتلكاتهم.

صكوك الضرائب مقابل امتيازات الضرائب

الرهون الضريبية تشبه صكوك الضرائب، مع بعض الفروق الطفيفة. بينما تقوم صكوك الضرائب بنقل ملكية العقار نفسه إلى طرف جديد، فإن الرهون الضريبية هي مطالبة قانونية ضد العقار عندما لا يتم دفع الضرائب.

توفر الامتيازات الضريبية استثمارًا منخفض التكلفة نسبيًا للمستثمرين مع عائد مضمون. يمكن أن تتراوح تكلفة الامتيازات من بضع مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات وتدفع فائدة بسيطة تتراكم على أساس شهري.

تبدأ عملية الرهن عندما تضع جهة حكومية رهنًا على عقار إذا تخلف مالكه عن دفع ضرائب العقار. تمنع هذه الرهون المالكين من القيام بأي شيء مع العقار، بما في ذلك إعادة التمويل أو بيعه. يتم بيع هذه الرهون، وليس العقار نفسه، في المزاد.

يمكن للأطراف المهتمة الاستثمار في هذه الامتيازات الضريبية عن طريق المزايدة عليها. يعتمد العائد على الحد الأقصى لمعدل الفائدة الذي تسمح به البلدية.

عندما يتخلف مالك العقار عن دفع الضرائب العقارية، تقوم البلدية بإرسال إشعار ينبههم بشأن الرهن الضريبي القادم. إذا لم يقم المالك بتحديث مدفوعات الضرائب، يتم عرض الرهن الضريبي في مزاد.

يتم نقل الرهن إلى المزايد الأعلى، الذي يدفع مبلغ الضريبة المستحقة إلى البلدية. ولإزالة الرهن، يجب على مالك العقار دفع المبلغ المستحق بالإضافة إلى الفائدة إلى مالك الرهن الجديد.

مثال على بيع سند ضريبي

افترض أن قيمة العقار في بيع سند الضريبة تم تقييمها بمبلغ 100,000 دولار ويوجد عليه ضرائب متأخرة بقيمة 5,700 دولار. أعلى عرض على العقار هو 49,000 دولار.

ستقوم المقاطعة بأخذ 5,700 دولار من مبلغ العرض لتغطية الضرائب العقارية المستحقة، وسيتم دفع الباقي للمالك الأصلي. لذا، يتم تحويل 5,700 دولار إلى المقاطعة و43,300 دولار (49,000 دولار - 5,700 دولار) يتم تحويلها إلى المالك الأصلي.

يحصل المزايد على ملكية المنزل وربح حقوق ملكية بقيمة 100,000 دولار - 49,000 دولار = 51,000 دولار.

ما الفرق بين سند الضريبة وامتياز الضريبة؟

سند الضريبة هو النقل الكامل لملكية العقار بسبب التأخر في دفع ضريبة العقار. الرهن الضريبي هو تصنيف قانوني يمنح طرفًا حقوقًا في جمع العائدات أو القيمة من عقار. جميع الرهون هي حقوق لاحقة لاستلام القيمة من أصل.

كيف يمكنني تسوية سند ضريبي؟

ينشأ سند الضريبة أو بيع سند الضريبة بسبب عدم دفع الضرائب العقارية. إذا تم تسديد جميع الالتزامات الضريبية ودفع الغرامات والفوائد والرسوم المرتبطة بها، غالبًا ما يتم تسوية سند الضريبة قبل المزاد ويبقى مع مالك العقار الأصلي.

ماذا يحدث إذا لم أدفع ضرائب العقار؟

تُفرض ضرائب الممتلكات من قبل الهيئات الحكومية البلدية وتعتبر التزامات قانونية لامتلاك العقارات. إذا لم تدفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك، فإن للحكومة الحق في مصادرة ممتلكاتك، والمطالبة بحقوق على العائدات لتغطية الالتزامات المستحقة، والتصرف في الممتلكات لمالك جديد. تختلف القواعد المتعلقة بعملية سندات الضرائب هذه بين الكيانات الحكومية.

الخلاصة

سند الضريبة هو وثيقة قانونية تتعلق بملكية العقارات. ينقل هذه الملكية إلى كيان حكومي عندما يفشل مالك العقار في دفع الضرائب العقارية المستحقة.

قد تقوم الجهة الحكومية ببيع سند الملكية عبر مزاد علني للحصول على الضرائب المستحقة، بالإضافة إلى مبالغ لأي فوائد وتكاليف مرتبطة بالعملية.

ثم يقوم الفائز في المزاد بدفع المبلغ الإجمالي ويأخذ الحيازة القانونية للعقار. قد يحصل المالك الأصلي على العائدات الصافية التي تزيد عن المبلغ المستحق للضرائب والفوائد والتكاليف.