ما هو إجمالي مصاريف السكن؟
إجمالي نفقات السكن هو مجموع المدفوعات الشهرية للمالك على رأس المال والفوائد الخاصة بالرهن العقاري بالإضافة إلى أي نفقات شهرية أخرى مرتبطة بمنزلهم مثل التأمين أو الضرائب أو المرافق. يُعتبر إجمالي نفقات السكن مكونًا رئيسيًا في حساب نسبة نفقات السكن، والتي يستخدمها المقرضون لتحديد ما إذا كان المقترض مؤهلاً للحصول على قرض عقاري.
النقاط الرئيسية
- إجمالي نفقات السكن يجمع جميع التكاليف الشهرية ذات الصلة اللازمة للحفاظ على ملكية المنزل.
- تشمل النفقات الإجمالية للسكن عادةً دفعة الرهن العقاري، وتأمين أصحاب المنازل، والضرائب، ورسوم جمعية أصحاب المنازل.
- بعض المقرضين يشملون أيضًا فواتير السكن الشهرية الأخرى، مثل فواتير الخدمات.
- إجمالي مصاريف المنزل هو خطوة أساسية في تحديد ما إذا كان المقترض يحقق دخلاً كافياً لشراء منزل.
فهم إجمالي نفقات السكن
يمثل إجمالي نفقات السكن التكاليف الكلية التي تدخل في التكاليف الشهرية لقرض الرهن العقاري. عادةً ما يشمل إجمالي نفقات السكن:
- دفعة الرهن العقاري
- أقساط تأمين مالكي المنازل
- الضرائب العقارية
بعض المقرضين يشملون الفواتير والمرافق في حسابهم لإجمالي نفقات السكن. عادةً ما تُطلب نفقات السكن الإجمالية للمقترض في طلب الائتمان للحصول على قرض عقاري. تُستخدم هذه النفقات في حساب نسبة نفقات السكن الإجمالية للمقترض، وهي النسبة المئوية من الدخل الشهري الإجمالي التي تُخصص لدفع نفقات السكن الإجمالية.
نسب التأهل لقرض الرهن العقاري
قد يركز بعض المقرضين على المدفوعات الأساسية والفائدة للقرض العقاري للمقترض، بينما قد يتطلب آخرون تحليلًا شاملاً لتكاليف السكن. يتم استخدام إجمالي نفقات السكن في أحد النسب المالية الرئيسية التي يستخدمها مقرضو الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان بإمكان المقترض تحمل تكلفة المنزل.
نسبة إجمالي نفقات السكن
بالنسبة للمقترض، ستشمل تكاليف السكن كلاً من رأس المال والفائدة على الرهن العقاري. قد تشمل أيضًا مجموعة متنوعة من العناصر الأخرى مثل أقساط التأمين، والضرائب العقارية، ورسوم جمعية مالكي المنازل. نسبة إجمالي نفقات السكن هي واحدة من نسبتين تأهيليتين يتم تحليلهما عادةً من قبل المُقيّم في عملية الموافقة على قرض الرهن العقاري.
نسبة مصاريف السكن تقسم إجمالي مصاريف السكن للمقترض على دخله الشهري الإجمالي، وهو دخلك قبل خصم الضرائب. تعتبر نسبة حوالي 28% أو أقل مثالية عادةً للحصول على الموافقة. تُعرف نسبة مصاريف السكن أيضًا باسم النسبة الأمامية.
مثال على نسبة مصاريف السكن
لنفترض أن إجمالي الدخل الشهري الإجمالي للمقترض كان 7,500 دولار، وكانت نفقات السكن الشهرية كما يلي:
- دفعة الرهن العقاري: 1,500 دولار
- أقساط تأمين مالكي المنازل: 150 دولارًا
- ضرائب الممتلكات: 300 دولار
- قسط تأمين الرهن العقاري (PMI): 90 دولارًا
عند جمع النفقات الشهرية، يكون إجمالي نفقات السكن مساويًا لـ 2,040 دولارًا.
بعد ذلك، نقسم 2,040 دولار على 7,500 دولار (الدخل الشهري الإجمالي)، والذي يساوي 0.27 أو 27% عند تحويله إلى نسبة مئوية عن طريق ضرب العدد العشري في 100.
بعبارة أخرى، لدى المقترض نسبة نفقات سكن تبلغ 27%، وهي أقل من الحد الأقصى البالغ 28% الذي يستخدم عادة من قبل مقرضي الرهن العقاري.
نسبة الدين إلى الدخل
سيطلب مقرضو الرهن العقاري أيضًا من المقترض تقديم تفاصيل عن إجمالي ديونه، والذي يتم قياسه من خلال نسبة الدين إلى الدخل الخاصة بالمقترض. تعتبر نسبة الدين إلى الدخل عادةً جنبًا إلى جنب مع نسبة نفقات السكن عند تحديد الموافقة على قرض الرهن العقاري.
نسبة الدين إلى الدخل، والمعروفة أيضًا باسم النسبة الخلفية، تقسم إجمالي تكلفة خدمة الدين الشهرية للمقترض على إجمالي دخله الشهري. تشمل نسبة الدين إلى الدخل المدفوعات للقروض الطلابية، وقروض السيارات، وبطاقات الائتمان.
عادةً ما يكون معدّل الدين إلى الدخل بنسبة 36% أو أقل مثاليًا للموافقة. في بعض الحالات، قد يُسمح بمستويات أعلى من الدين إلى الدخل لقروض الرهن العقاري التي ترعاها الوكالات الحكومية. في بعض الحالات، قد تسمح الوكالات بنسب الدين إلى الدخل في قروض الرهن العقاري بحوالي 50% أو أقل.
يستخدم مُقيّمو قروض الرهن العقاري نسب التأهيل للموافقة وأيضًا لتحديد مبالغ رأس المال. إذا تمت الموافقة على قرض رهن عقاري، سيأخذ المقرض في الاعتبار نسبة مصاريف السكن ونسبة الدين إلى الدخل للمدين عند تحديد الحد الأقصى للمبلغ الذي هم على استعداد لإقراضه.
نسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-value Ratio)
عادةً ما يأخذ مقرضو الرهن العقاري في الاعتبار نسبة القرض إلى القيمة (loan-to-value ratio) بناءً على المخاطر المحددة في تحليل الاكتتاب الائتماني والموافقة على العقار. تمثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) النسبة المئوية التي يمثلها قرض الرهن العقاري من القيمة المقدرة للمنزل.
على سبيل المثال، إذا كان قرض الرهن العقاري 300,000 دولار وقيمة المنزل 350,000 دولار، فإن نسبة القرض إلى القيمة تساوي 86% (300,000 دولار ÷ 350,000 دولار = 0.857 × 100 أو 86%).
قد يتطلب بعض المقرضين نسبة قرض إلى قيمة (LTV) تبلغ 80%، مما يعني أن المقترض يجب أن يدفع دفعة مقدمة بنسبة 20%. يمكن أن تختلف نسبة القرض إلى القيمة بين المقرضين، لكنها ستؤثر على الحد الأقصى للمبلغ الأساسي المعروض والدفعة المقدمة المطلوبة من المقترض.
ما هو النسبة المثالية لإجمالي نفقات السكن؟
عادةً ما يُعتبر نسبة إجمالي نفقات السكن البالغة 28% إرشادًا يستخدمه مقرضو الرهن العقاري عند النظر في الموافقة على قرض الرهن العقاري للمقترض.
كيف أحسب نسبة إجمالي نفقات السكن؟
قسّم إجمالي نفقات السكن الخاصة بك على دخلك الشهري الإجمالي. يجب أن تشمل إجمالي نفقات السكن دفعة الرهن العقاري والتأمين والضرائب.
ما هي قاعدة 28/36؟
قاعدة 28/36 تُستخدم كدليل لتحديد النسبة من دخلك التي يجب استخدامها لتكاليف السكن والديون. تنص قاعدة 28/36 على أنه لا ينبغي أن يتجاوز 28% من دخلك الإجمالي لتغطية إجمالي نفقات السكن، ولا ينبغي أن يتجاوز 36% من دخلك لتغطية إجمالي مدفوعات الديون الشهرية.
الخلاصة
يتم حساب إجمالي نفقات السكن الخاصة بك عن طريق جمع جميع نفقات السكن الشهرية، بما في ذلك دفعات الرهن العقاري، والتأمين، والضرائب. يستخدم مقرضو الرهن العقاري أيضًا إجمالي نفقات السكن عند حساب نسبة نفقات السكن، وهي النسبة المئوية من دخلك الإجمالي التي تذهب إلى إجمالي نفقات السكن الشهرية. من خلال فهم إجمالي نفقات السكن الخاصة بك، يمكنك وضع ميزانية صحيحة لدخلك وجميع نفقاتك لضمان قدرتك على تحمل تكلفة شراء منزل.