ما هو الحجز الطوعي؟
الرهن الطوعي هو إجراء رهن يتم البدء فيه من قبل المقترض الذي لا يستطيع الاستمرار في سداد مدفوعات القرض على عقار، في محاولة لتجنب المزيد من المدفوعات ومنع الرهن القسري والإخلاء. قد يختار المقترضون هذا الخيار إذا كان الرهن العقاري الخاص بهم أقل بكثير من قيمة العقار.
هذا يختلف عن حجز الرهن الإجباري، الذي يبدأه المؤسسة المقرضة بهدف الاستيلاء على العقار لاسترداد خسائر المقرض، وعادة ما يكون الخيار الأخير للمقترضين الذين لا يستطيعون سداد دفعات قروضهم. يمكن للمقترضين طلب حجز رهن طوعي من بنك أو مؤسسة إقراض أخرى لكل من العقارات السكنية والتجارية.
هناك العديد من المصطلحات المشابهة التي يمكن استخدامها لوصف حبس الرهن الطوعي، بما في ذلك التخلف الاستراتيجي عن السداد، والتخلي عن العقار، و"البريد الرنان"، وحبس الرهن الودي.
النقاط الرئيسية
- الحجز الطوعي يتم بمبادرة من المقترض الذي لم يعد قادرًا على سداد دفعات القرض على العقار ويسعى لتجنب الحجز من قبل المقرض.
- يمكن أن يكون الحجز الطوعي ضارًا بتصنيفات الائتمان للمقترض.
- عادةً ما يكون أقل ضررًا من الناحية المالية مقارنةً بحجز الرهن الإجباري.
- أزمة الرهن العقاري الثانوي في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما كانت العديد من الرهون العقارية تحت الماء، أدت إلى زيادة كبيرة في عدد حالات حبس الرهن الطوعي.
- في بعض الأحيان، قد يخطط المدينون لبدء حجز طوعي من خلال الحصول على المزيد من الديون.
فهم حبس الرهن الطوعي
الرهن الطوعي يمكن أن يكون ضارًا للغاية بتصنيفات الائتمان للمقترض، مما يجعل من الصعب استئجار أو شراء منزل والحصول على موافقات القروض لسنوات بعد ذلك. ومع ذلك، فإنه ليس ضارًا ماليًا مثل الرهن الإجباري. وبالتالي، يمكن أن يكون خيارًا فعالًا من حيث التكلفة لبعض المقترضين الذين، بدلاً من الكفاح لدفع الأقساط كل شهر، يخلصون إلى أنهم غير قادرين على الاستمرار في السداد.
يخطط العديد من المدينين لحجز طوعي من خلال فتح بطاقات ائتمان جديدة والحصول على قروض سيارات ورهون عقارية جديدة قبل أن ينخفض تصنيفهم الائتماني. غالبًا ما يوافق المقرضون على طلب المقترض للحجز الطوعي لأنه يمكن أن يجعل عملية استعادة الممتلكات وجمع الديون أسرع وأكثر فعالية من حيث التكلفة مقارنة بالحجز الإجباري.
تشمل أسباب الحجز الطوعي على العقار فقدان الوظيفة بشكل مفاجئ وغير متوقع، وإدراك الشخص أنه يعيش بما يتجاوز إمكانياته، والتغيرات في سوق الإسكان إلى جانب معدلات الفائدة المتغيرة (إذا كان المقترض لديه رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل، أو ARM، على سبيل المثال).
يُعتبر التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز أحد الأنواع الأكثر شيوعًا للحجز الطوعي. تختلف القواعد والقوانين والعقوبات المتعلقة بالحجز الطوعي بشكل كبير حسب المؤسسة المالية والولاية.
إيجابيات وسلبيات حبس الرهن الطوعي
إذا كنت تفكر في بدء عملية حبس الرهن الطوعي، فمن المهم أن تزن بعناية المزايا والعيوب لاتخاذ مثل هذه الخطوة. تحتاج إلى موازنتها مقابل التأثير على سجلك الائتماني، وفقدان منزلك، وكمية التخفيف المالي الذي تقدمه لك، وأي بدائل قد تكون لا تزال متاحة لديك. إذا كنت غير قادر على الحصول على تعديل القرض أو القيام بعملية بيع قصير، على سبيل المثال، قد يكون نقل الملكية بدلاً من الحبس أقل تأثيرًا على تقاريرك الائتمانية من الحبس القسري.
تقليل خسائرك
ميزة واحدة، خاصة إذا كان منزلك غارقًا بشكل كبير في الديون، هي أنه يمكنك تقليل خسائرك عندما تتوقف عن سداد المدفوعات. ومع ذلك، تسمح بعض الولايات للمقرضين بملاحقة المقترضين للحصول على "العجز" - وهو الفرق بين المبلغ الذي لا يزال عليك سداده على القرض وسعر البيع في حالة الحجز - من خلال حكم العجز. تأكد من معرفة قوانين ولايتك في هذا الشأن.
خفض الائتمان الخاص بك
سيؤثر إغلاق الرهن العقاري بشكل كبير على درجة الائتمان الخاصة بك. اقرأ المزيد هنا. العواقب: من المحتمل أن يكون من الصعب الحصول على ائتمان جديد، مثل قرض سيارة أو بطاقة ائتمان جديدة، وستكون معدلات الفائدة التي ستُعرض عليك أعلى.
البحث عن سكن جديد
قد تحتاج إلى العثور على مكان آخر للعيش فيه، وقد يرفض الملاك تأجيرك أو يفرضون عليك مبلغًا شهريًا أعلى. وإذا كنت تبحث عن شراء منزل، فقد لا تتمكن من الحصول على رهن عقاري لعدة سنوات. على سبيل المثال، تطبق فاني ماي فترة انتظار مدتها أربع سنوات قبل منح رهن عقاري جديد بعد تسليم الملكية بدلاً من الحجز على الرهن.
الإيجابيات
إنها وسيلة أسرع وأقل تعقيدًا للتخلص من الديون مقارنة بحجز الرهن الإجباري، وتعتبر فرصة لتقليل خسائرك.
قد يكون للتسوية العقارية بدلاً من الحجز القسري تأثير أقل على درجاتك الائتمانية مقارنة بالحجز القسري غير الطوعي.
هناك وصمة اجتماعية أقل مرتبطة بهذا الأمر مقارنة بحجز الرهن العقاري القسري.
سلبيات
قد تظل عرضة لحكم نقص.
ستتأثر درجة الائتمان الخاصة بك، وقد يصبح الحصول على ائتمان جديد (مثل قرض سيارة أو بطاقة ائتمان) أكثر صعوبة وقد يأتي مع معدلات فائدة أعلى.
على الرغم من أن الوصمة قد تكون أقل، إلا أن أصحاب العمل قد يعتبرونك غير مؤهل لبعض الوظائف.
حالات حبس الرهن الطوعية وأزمة الإسكان 2007-2009
قبل فقاعة الإسكان الأمريكية وأزمة الرهن العقاري الثانوي في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كان حبس الرهن الطوعي خيارًا نادر الاستخدام للمقترضين الذين يواجهون صعوبة في تحمل دفعات قروض ممتلكاتهم. ومع ذلك، أصبح هذا الخيار أكثر شيوعًا في السنوات التي تلت ذلك. في عامي 2007 و2008، انخفضت أسعار المنازل بشكل حاد، وغالبًا ما سجلت انخفاضات بنسبة مئوية مزدوجة في القيمة.
في بداية عام 2010، ارتفعت نسبة الرهون العقارية التي كانت تحت الماء بشكل كبير، حيث كان المبلغ المستحق على الرهن العقاري أكثر من قيمة المنزل. في كاليفورنيا ونيفادا وفلوريدا، كانت أكثر من 20% من الرهون العقارية تحت الماء.
ماذا يفعل المتطوع في عملية حبس الرهن؟
عندما تتطوع لحجز الرهن على منزلك الخاص، يكون ذلك عادة لأنك لا تستطيع سداد دفعات القرض عليه. بدلاً من انتظار المقرض للقيام بحجز الرهن، تقوم بذلك بنفسك.
ماذا يحدث إذا قمت بحجز منزلك الخاص؟
إذا قررت طوعًا التخلي عن منزلك، سيسمح لك المقرض بتسليم منزلك مقابل إلغاء دين الرهن العقاري. يجب أن توافق على ترك المنزل في حالة جيدة والانتقال بحلول تاريخ محدد. عندما تقوم بالتخلي الطوعي عن المنزل، سيتأثر تصنيفك الائتماني، ولكنك ستتحكم في شروط مغادرة منزلك، وقد تتلقى حتى أموالًا من المقرض لتمويل انتقالك.
ما هو "Deed-in-Lien"؟
البيع الطوعي للعقار هو نوع من الحجز الطوعي، وهو ليس نفس الشيء كالحجز الإجباري. عندما تصل إلى تفاهم مع المقرض الخاص بك، تقوم بتسليم العقار لتجنب أن يقوم المقرض بوضعك في حالة حجز إجباري.