ما هو الرهن العقاري الشامل؟
الرهن العقاري الشامل هو نوع من القروض الثانوية الذي يشمل أو يدمج القرض الحالي المستحق على العقار. يتكون القرض الشامل من رصيد القرض الأصلي بالإضافة إلى مبلغ لتغطية سعر الشراء الجديد للعقار. هذه الرهون العقارية هي شكل من أشكال التمويل الثانوي. يتلقى بائع العقار سند إذني مضمون، وهو عبارة عن IOU قانوني يوضح المبلغ المستحق. يُعرف الرهن العقاري الشامل أيضًا باسم قرض شامل، أو رهن عقاري شامل، أو اتفاقية للبيع، أو رهن عقاري شامل بالكامل.
النقاط الرئيسية
- تُستخدم الرهون العقارية الملتفة لإعادة تمويل العقار وهي قروض ثانوية تشمل السند الحالي على العقار، بالإضافة إلى قرض جديد لتغطية سعر شراء العقار.
- يميل الالتفاف إلى الظهور عندما لا يمكن سداد الرهن العقاري الحالي.
- مع الرهن العقاري الملتف، يقوم المقرض بجمع دفعة الرهن العقاري من المقترض لدفع السند الأصلي وتوفير هامش ربح لنفسه.
كيف يعمل الرهن العقاري الملتف حوله
غالبًا ما يكون الرهن العقاري الملتف وسيلة لإعادة تمويل عقار أو تمويل شراء عقار آخر عندما لا يمكن سداد الرهن العقاري الحالي. يشمل المبلغ الإجمالي للرهن العقاري الملتف المبلغ غير المدفوع من الرهن العقاري السابق بالإضافة إلى الأموال الإضافية التي يطلبها المقرض. يقوم المقترض بدفع المبالغ الأكبر على القرض الجديد الملتف، والتي سيستخدمها المقرض لسداد السند الأصلي بالإضافة إلى توفير هامش ربح لنفسه. اعتمادًا على الصياغة في مستندات القرض، قد يتم نقل الملكية فورًا إلى المالك الجديد أو قد تبقى مع البائع حتى يتم سداد القرض.
الرهن العقاري الملتف هو شكل من أشكال التمويل من البائع الذي لا يتضمن رهنًا عقاريًا تقليديًا من البنك، حيث يحل البائع محل البنك.
نظرًا لأن القرض المغلف هو رهن عقاري ثانوي، فإن أي مطالبات أعلى أو أولى ستحظى بالأولوية. في حالة التخلف عن السداد، سيحصل الرهن العقاري الأصلي على جميع العائدات من تصفية العقار حتى يتم سداده بالكامل.
الرهن العقاري الملتف هو شكل من أشكال التمويل من البائع حيث بدلاً من التقدم للحصول على رهن عقاري تقليدي من البنك، يقوم المشتري بتوقيع رهن عقاري مع البائع. ثم يحل البائع محل البنك ويقبل المدفوعات من المالك الجديد للعقار. معظم القروض الممولة من البائع ستتضمن فرقًا في معدل الفائدة المفروضة، مما يمنح البائع ربحًا إضافيًا.
الرهن العقاري الشامل مقابل الرهن العقاري الثاني
كل من الرهون العقارية الملتفة والرهون العقارية الثانية هما شكلان من أشكال التمويل من البائع. الرهن العقاري الثاني هو نوع من الرهن العقاري التابع الذي يتم إجراؤه بينما لا يزال الرهن العقاري الأصلي ساري المفعول. يميل معدل الفائدة المفروض على الرهن العقاري الثاني إلى أن يكون أعلى، والمبلغ المقترض سيكون أقل من ذلك الخاص بالرهن العقاري الأول.
يكمن الفرق الملحوظ بين الرهن العقاري الشامل والرهن العقاري الثاني في ما يحدث للرصيد المستحق من القرض الأصلي. يشمل الرهن العقاري الشامل السند الأصلي المدمج في دفعة الرهن العقاري الجديدة. أما في حالة الرهن العقاري الثاني، فإن رصيد الرهن العقاري الأصلي والسعر الجديد يتحدان لتشكيل رهن عقاري جديد.
مثال على الرهن العقاري الشامل
على سبيل المثال، يمتلك السيد سميث منزلًا عليه رهن عقاري بقيمة 50,000 دولار بفائدة 4%. يبيع السيد سميث المنزل للسيدة جونز مقابل 80,000 دولار، والتي تحصل على رهن عقاري إما من السيد سميث أو من مقرض آخر بفائدة 6%. تقوم السيدة جونز بدفع الأقساط للسيد سميث الذي يستخدم هذه الدفعات لسداد الرهن العقاري الأصلي بفائدة 4%.
يحقق السيد سميث ربحًا من الفرق بين سعر الشراء والرهن العقاري الأصلي المستحق، وكذلك من الفارق بين معدلي الفائدة. بناءً على وثائق القرض، قد تنتقل ملكية المنزل إلى السيدة جونز. ومع ذلك، إذا تخلفت عن سداد الرهن العقاري، فقد يقوم المقرض أو صاحب المطالبة الأقدم بـ حجز واستعادة الملكية.